Como ya es de total conocimiento, el Covid-19 ha afectado a todas las áreas mundiales. Y, lamentablemente, el sector inmobiliario no quedó exento. En este post te vamos a contar acerca del impacto del Covid en la inversión inmobiliaria.
¿Cuál es el mayor impacto del Covid en la inversión inmobiliaria?
La pandemia de Covid-19 y las consecuentes dudas sobre la recuperación económica ha parado en seco la inversión inmobiliaria en España, que se mantenía en niveles máximos en los últimos seis años. El volumen de transacciones ha alcanzado los 6.373 millones de euros hasta hace unos días, lo que supone un desplome del 28% en lo que va de año.
La división de consultoría inmobiliaria del banco francés calcula que el año cerrará con una inversión cercana a los 8.000 millones, lo que supondría un 37% menos que el máximo de 2019. Esa cifra retrotrae a España a niveles de 2014. Justo cuando el país comenzaba a salir de la crisis de deuda, iniciaba la recuperación económica y surgía la actividad de las grandes socimis. Que junto a los fondos internacionales, han impulsado las transacciones en estos años.
Años atrás…
Si en 2013 la inversión alcanzó únicamente 3.348 millones, un año después se había impulsado hasta los 7.214 millones. Desde entonces, la inversión ha sido superior a los 10.000 millones, con un máximo de 12.721 millones de 2019. Mientras las grandes socimis ahora se encuentran en un periodo de menor crecimiento y centrándose en el desarrollo de su propia cartera, recae el peso de la inversión en los fondos internacionales. Los expertos opinan que los fondos de inversión mantienen su elevado interés por España y disponen de un capital muy elevado para invertir a corto y medio plazo.
En el tercer trimestre, las compras de inmuebles en los segmentos de oficinas, hoteles, naves logísticas, retail, residencial y activos alternativos se quedó en 2.063 millones, un 40% menos que el mismo periodo del año anterior. Aun así, en este extraño año golpeado por la crisis sanitaria, de julio a septiembre se recuperó cierto dinamismo inversor al duplicar las compras de entre abril y junio, que vivieron una parálisis casi total (solo 962 millones) en pleno estado de alarma.
Expertos explican que la llegada del Covid ha provocado que todas las perspectivas de ocupación y crecimiento de rentas realizadas a principios de años ya no sean válidas. Esto provocó que gran parte de las operaciones en curso se paralizaran. También se observa un mayor impacto en sectores más expuestos a la pandemia como los centros comerciales, locales a pie de calle, hoteles y oficinas debido a la implantación acelerada del teletrabajo y el descenso de actividad económica.
Menos interés en oficinas
En el mercado de oficinas la inversión en el tercer trimestre se sitúa en 540 millones, un 74% más que de abril a junio. La cifra anual acumulada hasta la fecha alcanza los 1.890 millones, lo que supone un descenso del 47% respecto al mismo periodo del año anterior. Entre las operaciones más destacadas se sitúa la compra por parte de Amundi de un proyecto de oficinas en Alcalá 546 de Madrid, por más de 140 millones. Y la confirmación de la adquisición por parte de Zurich de Velázquez 34 en la capital –antigua sede de Popular–, por 120 millones.
Respecto al segmento de oficinas, que tradicionalmente es el que mayor inversión atrae, los expertos ven una paralización. También ven dos factores que están frenando la inversión. Por un lado, el nuevo escenario de mercado, todavía incierto, en cuanto a niveles de absorción y evolución de las rentas. Y el hecho de que los propietarios de inmuebles en zonas prime, menos afectadas por la actual crisis, deciden no salir al mercado, por lo que la oferta es muy escasa. El hundimiento interanual en transacciones en este tipo de activos llega ya al 44%.
Otras estadísticas que provocó el impacto del Covid en la inversión inmobiliaria
Aunque en la logística la caída en lo que va de año supera el 30% –se queda en 900 millones–, se destaca que ese mercado continúa en el punto de mira de los inversores. Algunos factores como el crecimiento exponencial del comercio electrónico y la sencillez en la gestión inmobiliaria de los activos logísticos. O que sea un producto estándar, geográficamente replicable, con un coste de construcción competitivos. Y también las rentabilidades atractivas que ofrece, están convirtiendo al sector de la logística en un asset class muy codiciado por los inversores.
El segmento de hoteles, sin embargo, mejora un 3% en lo que va de 2020 (total de 823 millones) gracias a un espectacular arranque de año. Aunque en este tercer trimestre el volumen de compras es cuatro veces menor que en 2019.
Siete puntos en los que más se notó el impacto del Covid en la inversión inmobiliaria
A continuación, vamos a ver siete puntos en el que profundizamos sobre los impactos que esta crisis traerá a la industria inmobiliaria.
Actualidad del sector inmobiliario
A corto plazo, es indefectible que los actores de la industria inmobiliaria (inversionistas, constructores, fondos, desarrolladores) se concentren en los siguientes temas:
-Evaluar escenarios post-Covid y visualizar los cambios que se dan en el negocio. De esta manera, se podrán definir proyectos e iniciativas con el fin de adaptarse a los cambios.
-Buscar fuentes alternativas de financiamiento ya que la liquidez será un activo clave.
-Entender y dimensionar los requerimientos de capital del negocio en el corto y mediano plazo.
-Gestionar sus cuentas por cobrar, negociando con sus deudores para garantizar el ingreso de flujo de efectivo.
Mercado de inversiones
-Para algunos propietarios de inmuebles, este periodo de caja reducida generará compras de oportunidad de los sectores con mayor liquidez.
-Algunos inversionistas podrían enfrentar problemas financieros debido a la caída de ingresos. Esto es debido al incumplimiento de pago por parte de sus inquilinos.
-Debido a la incertidumbre de la evolución del negocio, las inversiones de oportunidad serán analizadas bajo modelos estructurados.
-Mientras sigamos en estado de pandemia, se espera un impacto negativo en las inversiones en el sector inmobiliario.
-La velocidad de recuperación del mercado dependerá de la magnitud de la pandemia. También de la velocidad con la que las operaciones vuelvan a la normalidad.
-La consecución de fondos para inversiones inmobiliarias se verá impactada por la reducción de la confianza por parte de los inversionistas.
Residencial
-Las aseguradoras de cánones de renta de inmuebles residenciales se enfrentará a problemas financieros a corto plazo.
-Durante los periodos de aislamiento, seguramente el gobierno imponga restricciones en donde los propietarios deban conciliar con sus inquilinos.
-El incremento del desempleo y la baja de ingresos generarán incumplimientos en los pagos de los inquilinos.
-Frente a los cambios en los esquemas de trabajo, los consumidores preferirán residencias en las que puedan contar con espacios de trabajo confortables.
Oficinas: impacto del Covid en la inversión inmobiliaria
Impactos a largo plazo:
-Las empresas buscarán oficinas con menos espacios de escritorio por persona.
-La experiencia forzosa de esquemas de trabajo flexibles acelerará las tendencias de trabajo remoto en las organizaciones. Como, por ejemplo, reduciendo los espacios de las oficinas.
-Los operadores inmobiliarios acelerarán la adopción de soluciones PropTech.
-Las autoridades de sauld de los países podrían modificar el espacio de uso de oficinas para limitar el riesgo de futuras pandemias. Así, se afectará la disponibilidad de metros cuadrados.
Impactos a corto plazo:
-La demanda de oficinas caerá, impactando a sus propietarios y al mercado de coworking.
-Los negocios imposibilitados para operar y con baja adaptación a los cambios tecnológicos, serán los más afectados.
-Los inquilinos podrían solicitar, en sus contratos de arriendo, cláusulas de fuerza mayor, con referencia al Covid-19.
Retail
-Muchos minoristas solicitarán renegociaciones y cambios en los contratos.
-Se incrementará el riesgo de cierre de locales comerciales.
-Los consumidores evitarán zonas de alto tráfico y alta concentración de personas por el virus.
-Las entregas de comida a domicilio y el comercio electrónico vivirán una etapa de prosperidad.
Industrial y logística: impacto del Covid en la inversión inmobiliaria
-La pandemia provocará cambios en la selección de empresas proveedoras, modificando la orientación hacia empresas locales.
-Se prevé una alteración de las cadenas logísticas globales, causando escasez de suministros en algunas industrias.
-Implementación de soluciones de automatización y robotización en almacenes o depósitos.
-Industria y logística se encuentran implementando ajustes en sus modelos de operación. Así, garantizan la seguridad de sus colaboradores frente al Covid-19.
-En el largo plazo, si compras productos en línea, se vuelve una conducta permanente.
Predicciones post-Covid para el sector inmobiliario
-Las empresas disminuirán radicalmente la concentración de personas en oficinas.
-El incremento en las ventas en línea de artículos de almacén impactará en la manera de operación de los minoristas.
-El trabajo remoto se transformará en algo permanente. Así, la relación entre personas y tecnología se profundizará aún más.
-El impacto que generará el Covid en el sector inmobiliario es incierto. Sin embargo, se visualizan cambios en los consumidores.
-Los inmuebles que generen mayor concentración de personas serán los más afectados. Por lo que deberán implementar esquemas innovadores para continuar operando.
-Los propietarios de locales y centros comerciales deberán ajustar sus operaciones y modelos de negocio para poder mantener el valor de sus activos.
Siempre es una buena oportunidad para invertir. En OiRealtor estamos para asesorarte profesionalmente. ¡No dudes en consultarnos!
