Las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial (VPO) tienen muchos beneficios pero también algunos riesgos. Ya que, en ocasiones, estos tipos de préstamos incluyen cláusulas que el mismo Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha considerado abusivas.
Las Viviendas de Protección Oficial (VPO) son un tipo de inmueble que promueve el gobierno de España para facilitar el acceso de todos los ciudadanos a una vivienda digna. Su precio de compra suele estar por debajo de los valores del mercado. Y, además, los bancos suelen proporcionar hipotecas con características especiales para aquellas personas que deciden comprar una VPO.
Por lo tanto, acceder a la primera vivienda a través de este programa suele ser un tanto más sencillo que en condiciones normales. Pero en lo que respecta a las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial, te aconsejamos que seas cuidadoso. Pues, en ocasiones, existen dos cláusulas abusivas que podrán traerte problemas en el futuro:
La primera, aunque ya es poco frecuente, es el uso del índice de referencia IRPH en el cálculo del interés variable del préstamo.
La segunda es que algunos contratos incluyen una cláusula donde se determina que los subsidios sobre el importe de la hipoteca están sujetos a la situación económica del grupo familiar. Esto significa que, de mejorar el poder adquisitivo de la familia, se perdería el derecho a la subvención. En consecuencia, el hipotecado comenzaría a pagar intereses incluso más altos que los del mercado.
Para entender mejor todo este asunto que genera polémica desde hace unos meses, será mejor que veamos en profundidad en qué consisten las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial.
¿Qué son las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial?
Lo primero que debes saber es que las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial no son concedidas por la Administración Pública como cree la mayoría. Sino que son las entidades financieras las que ofrecen los préstamos hipotecarios luego de haberse acogido a un convenio con el estado.
En general, se trata de hipotecas mixtas, donde durante los primeros años se establece un interés fijo y superado ese periodo se continúa pagando un interés de tipo variable. Para recordar, el interés variable se compone de dos elementos:
El diferencial de la hipoteca, que es un porcentaje fijo establecido por al banco.
El índice de referencia, que es la parte variable y depende directamente de
índices económicos como el euríbor o el IRPH.
Ahora bien, en el caso de las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial, el diferencial suele ser mucho más bajo que el del resto de los préstamos que se ofrecen en el mercado. Además, el tipo de interés aplicable se acuerda cada año en el Consejo de Ministros.
Por otro lado, este tipo de hipotecas suelen tener un periodo de carencia. Es decir que existe un lapso inicial en donde el hipotecado no deberá pagar ninguna cuota. Adicionalmente, el tiempo de amortización es siempre más largo que el de la media de los préstamos hipotecarios en España.
Cabe destacar también que las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial no traen asociada ninguna comisión por parte del banco: ni de apertura, ni de novación, ni de cualquier otro tipo.
Hasta aquí se pueden ver todos los beneficios de este programa cuya intención es asegurar el acceso a la vivienda digna por parte de todos los ciudadanos. Pero entonces, ¿cuáles son las problemáticas asociadas a las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial?
El índice de referencia del IRPH
El IRPH es el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Fue elaborado por el Banco de España y en la década de 1990 llegó a ser el índice de referencia del 10% de las hipotecas concedidas en el país. En efecto, según el periódico Expansión, la entidad Bankia aún cuenta con 1 600 millones de hipotecas de VPO ligadas al IRPH.
El problema de este índice es que encarece el interés de las hipotecas. Al respecto, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) resolvió que “puede ser considerado abusivo”. Además, declaró que los jueces españoles podrían anular este índice en aquellas hipotecas donde se incluyó con falta de transparencia.
Pese a que el gobierno rechazó los reiterados pedidos de reemplazar el IRPH por el euríbor en las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial, los afectados por las cláusulas abusivas del IRPH podrán reclamar a las entidades bancarias la devolución del dinero pagado de más durante todos estos años.
Las revisiones bancarias
Como en todas las hipotecas de tipo mixto o variable, los bancos realizan revisiones anuales o semestrales sobre las condiciones del préstamo hipotecario. En general, se suele verificar que se continúen cumpliendo todos los requisitos de vinculación como la contratación de un plan de pensiones o la domiciliación de la nómina. Pero en el caso de las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial, los requisitos son mucho más estrictos y su incumplimiento puede derivar en la pérdida del subsidio sobre el interés. En consecuencia, la cuota se encarecerá incluso por encima de los préstamos que encontramos en el mercado.
Pero ¿cuáles son los requisitos para acceder a las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial?
En primera instancia, la vivienda hipotecada deberá ser una vivienda protegida y su uso será exclusivamente como vivienda habitual. Pero, además, hay ciertos requisitos que recaen sobre el hipotecado. Estos son los siguientes:
- El o los solicitantes no podrán ser titulares de otra vivienda.
- Los ingresos familiares no podrán superar 6,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM).
- Quienes quieran adquirir una VPO no podrán haber sido beneficiarios de ningún tipo de financiación de planes de vivienda durante los últimos diez años.
A menudo, los ingresos familiares suelen mejorar con el transcurso de los años. Es entonces cuando puede ocurrir que, luego de una revisión, el banco considere que el hipotecado ya no podrá ser beneficiario del subsidio por superar en más de 6,5 veces el IPREM. Es esto lo que puede ocasionar un aumento considerable en el importe de la hipoteca. Pero esta cláusula también se considera abusiva, por lo cual se podrá reclamar a través de la vía judicial.
En definitiva, las hipotecas para Viviendas de Protección Oficial son una excelente vía para acceder a la compra de un inmueble si los recursos son limitados. Pero habrá que ser cuidadoso a la hora de firmar el contrato hipotecario, pues las cláusulas que te hemos mencionado suelen traer complicaciones a los beneficiarios.
Si quieres saber más sobre las Viviendas de Protección oficial, puedes seguir este link: VPO, ¿pueden venderse?
Además, en otra oportunidad te contamos todo sobre las ayudas para comprar piso y el método para calcular el IPREM: Ayudas para comprar piso.
En ocasiones, es más beneficioso comprar viviendas en condiciones normales sin estar sujetos a todos los requisitos de las Viviendas de Protección Oficial. En Oi Real Estate tenemos una amplia cartera de propiedades. Si quieres vender, comprar o alquilar un inmueble, no dudes en contactarnos.
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