¿Estás pensando en comprar un piso, pero aún no te decides sobre cuál es la mejor hipoteca? No te preocupes, en Oi Real Estate estamos para ayudarte. Ya te contamos qué son las hipotecas fijas y variables. En esta oportunidad, te contaremos todo sobre las hipotecas mixtas. ¡Sigue leyendo!
En otros posts te contamos todo lo que debes saber sobre las hipotecas fijas y las hipotecas variables. También hablamos de sus beneficios y de sus potenciales dificultades, concluyendo en que no hay una opción mejor ni otra peor, sino que están pensadas para públicos diferentes. Pero debes saber que también existe una opción a medio camino entre las hipotecas fijas y las hipotecas variables: son las hipotecas mixtas.
En esta oportunidad, te contaremos todo sobre ellas. Pues será importante que las tengas en cuenta a la hora de elegir la mejor hipoteca para comprar tu piso. Pero, antes que nada, repasemos los conceptos generales.
¿Qué tipo de hipotecas existen?
Las hipotecas se diferencian según el tipo de interés ofrecido por la entidad bancaria. En el mercado encontrarás estas tres opciones:
- Hipotecas fijas
- Hipotecas variables
- Hipotecas mixtas
Las hipotecas fijas son aquellas cuyo interés se mantiene constante. Es por ello que la cuota mensual a pagar será siempre la misma durante toda la vida del préstamo hipotecario.
Las hipotecas variables, en cambio, tienen un tipo de interés que se define según un índice de referencia. Este último suele ser el euriíbor, que actualmente se encuentra en valores mínimos.
Las hipotecas mixtas, por último, combinan el tipo de interés de las fijas y de las variables. Básicamente, durante un período de tiempo determinado el interés será de tipo fijo. Superado ese lapso, el interés pasará a ser variable.
Características de las hipotecas mixtas
Una hipoteca mixta se caracteriza porque, durante los primeros años, el interés será de tipo fijo. Pero luego comenzará a ser variable. Veamos este aspecto con más detalles.
Cuando se firma un contrato hipotecario de tipo mixto, el banco suele establecer un período que varía entre los tres y los diez años durante el cual se paga un importe fijo de interés. Por ejemplo, se establece que durante quince años pagarás el 1,5% del valor del préstamo solicitado en concepto de interés. Pasado este tiempo, la tasa comenzará a ser variable.
¿Cómo se compone la tasa de interés variable de las hipotecas mixtas?
La tasa de interés variable se compone de dos elementos:
El primero es el diferencial de la hipoteca: es un porcentaje fijo que se pacta con el banco en el momento de la constitución del préstamo. Desde entonces, este diferencial no cambiará nunca durante todo el tiempo que dure la hipoteca, siempre y cuando se cumplan las condiciones de vinculación.
El segundo elemento es el índice de referencia y, a diferencia del primero, este concepto es variable. En función de las fluctuaciones de este índice en el mercado financiero, el banco podrá modificar el interés del préstamo en cada revisión. Si bien existen distintos tipos de índices, el euríbor es el más utilizado en toda Europa.
Para que no queden dudas, veamos un ejemplo:
Una de las mejores hipotecas mixtas que se ofrece en el mercado actualmente es la del banco ING. Su interés, entonces, se constituye de la siguiente manera:
- 1,49% durante los primeros 120 meses.
- E + 0,99% durante el tiempo restante.
Sobre la primera etapa no quedan muchas dudas. Si tu préstamo hipotecario fue por un monto total de 150 000 euros y por un plazo de cuarenta años, los primeros 120 meses pagarás 415,76 €.
Ahora bien, para entender la constitución del interés durante el segundo período, deberemos hablar sobre el euríbor, dado que es el índice de referencia más utilizado.
¿Qué es el euríbor?
El euríbor es el tipo de interés aplicado a las operaciones entre bancos de Europa. Es decir, representa la tasa de interés que un banco le paga al otro cuando le presta dinero. Este valor se publica diariamente en los medios oficiales y actualmente se encuentra rondando los mínimos históricos.
Entonces, para calcular el interés variable de tu hipoteca mixta durante el segundo período, tendrás que conocer el valor del euríbor (E) y sumarle el porcentaje correspondiente.
Por ejemplo, a día de hoy el Euribor tiene un valor de -0,4%. Por lo tanto, el interés variable de la hipoteca del banco ING sería:
-0,4% + 0,99% = 0,59%
Durante los últimos años, entonces, la cuota a pagar sería de 350,90 €.
Sin embargo, este será el interés que pagarás dentro de diez años y no es posible predecir cuál será el valor del euríbor para entonces.
Por eso, te aconsejamos que antes de tomar una decisión, calcules el porcentaje del interés variable para diferentes valores del euríbor. Y, como siempre, asegúrate de que la cuota hipotecaria no supere el 35% de tus ingresos.
Aspectos a tener a cuenta para comparar hipotecas
En general, las hipotecas mixtas tienen las mismas características que las variables. Pues el plazo de pago puede ser de hasta cuarenta años. En lo que respecta a las comisiones de apertura y la financiación máxima, dependerá más del banco que elijas que del tipo de hipoteca. Pues en ese sentido, las tres opciones suelen ser similares.
Ahora bien, hay dos particularidades de las hipotecas mixtas que debemos resaltar:
La primera es el interés. Si bien ya lo hemos hablado, hay ocasiones en las que la variación del interés podría ser al revés. Es decir, que durante el primer período fuera variable y luego fijo. Sin embargo, la mayoría de las hipotecas actuales conservan el formato tradicional.
La segunda, son las comisiones. En general, las comisiones que se aplican a una hipoteca mixta son las mismas que se aplican a una variable. Pero la comisión por amortización anticipada el período a tipo fijo es más alta que en el tramo variable.
Situación actual de las hipotecas mixtas
En el contexto actual, donde el euríbor presenta valores tan bajos, las hipotecas mixtas no constituyen la mejor opción.
Esto se debe a que con una hipoteca mixta no podrás beneficiarte de los valores mínimos del euríbor, pues el tramo variable comenzaría recién dentro de diez años y no sabemos cuál será la situación del mercado en ese entonces.
Además, tampoco te aportan la estabilidad económica que sí conceden las hipotecas fijas.
Sin embargo, hay algunos casos particulares donde sí será conveniente elegir una hipoteca mixta.
¿En qué casos será beneficioso elegir una hipoteca mixta?
Las hipotecas mixtas están pensadas para aquellos clientes que tengan una gran capacidad de ahorro y puedan amortizar la hipoteca anticipadamente, reduciendo al mínimo el tramo variable.
Pues, el interés del tramo fijo suele ser menor que el interés de una hipoteca fija. Por lo tanto, si tienes la capacidad financiera para liquidar la hipoteca antes de tiempo, habrás ahorrado mucho dinero en intereses.
Ahora que ya conoces las principales características de las hipotecas fijas, variables y mixtas, es momento de elegir cuál es la mejor para ti.
Puedes dejar tus preguntas en comentarios, te responderemos a la brevedad. Si quieres saber más sobre estas propiedades, ¡contáctanos!
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