Desde Oi Real Estate queremos contarte si es posible comprar una vivienda con una hipoteca pendiente. La realidad es que esto no tiene por qué ser un impedimento, es posible subrogar el deudor, hacer una novación o adquirir una nueva hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Si has encontrado la vivienda perfecta para ti. Las habitaciones, los ambientes, la ventilación, las vistas que tiene desde sus ventanales. Ya puedes verte viviendo en ella y disfrutando de cada espacio con amigos o en familia. No obstante, cuando preguntamos las condiciones para comprarla, el agente inmobiliario nos advierte que es un inmueble con una hipoteca pendiente. ¿Qué hacer ante esta situación?
Es lógico que aparezcan preguntas, por ejemplo si puede tratarse de un obstáculo para la compra, si habrá que abonar más para adquirirla, cuáles son los trámites para gestionar el cambio de titular, entre otras.
En el siguiente artículo te contaremos todo lo que debes hacer si buscas adquirir una vivienda con una hipoteca pendiente.
Encontrarnos ante la situación de que el piso que nos interesa comprar aún tiene una hipoteca vigente es muy común. La realidad es que no tiene por qué tratarse de un impedimento a la hora de comprar, ya que contamos con varias opciones para poder hacerlo.
¿Es posible comprar una vivienda con hipoteca pendiente?
Como mencionamos más arriba, la respuesta es sí. Es posible comprar un piso aunque tenga una hipoteca vigente, existen tres opciones para comprar una vivienda con hipoteca pendiente sin inconvenientes:
- Subrogación del préstamo hipotecario.
- Cancelación de hipoteca.
- Novación de hipoteca.
Aquí te explicaremos cómo funcionaria con cada uno de estos casos.
Subrogación hipotecaria
Cuando hablamos de subrogación nos referimos a cambiar la hipoteca de banco. Esto te permitirá mejorar las condiciones. En este caso, se utilizaría para cambiar el titular del préstamo y moverlo a su entidad bancaria.
Novación hipotecaria
Se trata de cambiar las condiciones manteniendo el préstamo en el mismo banco. En este caso, se puede cambiar el titular del préstamo hipotecario por el comprador y se mantendría en el mismo banco.
Cancelación
Lo más común es optar por la cancelación, ya que es más sencillo para el comprador obtener mejores condiciones. En ciertos casos, la entidad bancaria tiene que aceptar los trámites. Al cambiar las condiciones, no solo pueden cambiar el titular, también el préstamo y otras cláusulas, ya que difícilmente el perfil del comprador y vendedor tengan el mismo perfil.
¿Es legal comprar una vivienda con una hipoteca pendiente?
La respuesta a esta pregunta es si, es legal comprar una vivienda sobre la cual pese un préstamo hipotecario. Que tenga una hipoteca pendiente quiere decir que el actual propietario cuenta con un compromiso con la entidad bancaria que le prestó el dinero para abonar el inmueble y aún no llegó a devolver todo ese dinero.
Este tipo de operatorias es más común de lo que creemos en el mercado inmobiliario, ya que los propietarios pueden tener diferentes motivos para querer vender las viviendas. Puede ser que necesite más espacio, porque la compró como inversión o por las motivos que sean, una persona puede necesitar vender su casa a pesar de que cuente con un préstamo hipotecario aún no cancelado.
¿Es posible comprar la vivienda al contado?
En ciertos casos los compradores tienen ahorrado todo el dinero como para pagar la vivienda que desean adquirir. Si se da esta situación, el comprador debería hacer dos cheques frente al Notario. Por un lado, una parte del pago tendrá que ir destinada a cancelar la deuda con el banco, por otra parte se deberá cubrir el pago para el actual propietario de la vivienda.
Aquí va un ejemplo para comprenderlo mejor, si la vivienda en venta cuesta 150 000 euros y tiene una hipoteca de 100 000, será necesario pagar 100 000 al banco y 50 000 al comprador.
Cómo subrogar la hipoteca para cambiar el titular paso a paso
Cuando hablamos de subrogar una hipoteca se puede hablar de dos casos:
- Subrogar el acreedor: esta situación se da cuando el préstamo hipotecario se muda de banco, es decir, el mismo titular continuará pagando la deuda pero en otra entidad bancaria.
- Subrogar el deudor: cuando queremos cambiar el titular del préstamo pero seguir en el mismo banco y con las mismas condiciones recurriremos a una subrogación de deudor.
En este caso, el nuevo comprador deberá sustituir al vendedor y pasar a ser el titular de la hipoteca haciendo una subrogación de deudor. Sin embargo, antes de tomar esta decisión tendremos que saber con exactitud cuáles son las condiciones que firmó el anterior hipotecado. De esta forma, sabremos si nos resulta conveniente o no hacer llevar a cabo esta operación, ya que se trata de un compromiso que tomaremos por un largo plazo con una entidad bancaria.
Del mismo modo, el banco que dio origen a la hipoteca tendrá que aceptarnos como nuevos deudores. Para hacerlo, se tomará un tiempo para realizar el estudio de riesgo que hace con todos sus nuevos clientes.
En caso de que la entidad bancaria avale nuestro ingreso como titulares de la hipoteca, contamos con dos opciones:
- Aceptar el contrato como estaba estipulado y subrogar la hipoteca. De este modo tenemos la ventaja de ahorrar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que puede ser del 1,5% del total del préstamo hipotecario y también algunos gastos de notaría y registro.
- No acatar las condiciones que nos ofrece la entidad bancaria y pedir una novación. En este caso deberemos hacer dos operaciones, subrogación y luego novación. No es lo más aconsejable ya que es un trámite extra que se hace ante notario e implica costes adicionales. Estos gastos pueden incluir la Comisión bancaria por novación (entre el 0% y el 1% del capital pendiente a pagar de la hipoteca), Gastos de notaría, Costes del Registro de la propiedad, Gastos de gestoría, Gastos de Tasación y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD), esto último si solicitamos ampliación del capital.
Constituir una nueva hipoteca
Puede ocurrir que al momento de comprar una vivienda con hipoteca pendiente no estemos interesados ni en las condiciones ni en la entidad bancaria que las ofrece. En este caso, el actual propietario de la vivienda tendrá que cancelar la hipoteca y nosotros debemos encargarnos de constituir una nueva hipoteca. Para esto tendremos que averiguar las condiciones en diferentes bancos y elegir la propuesta que más nos convenga. El banco puede exigir ciertas condiciones tales como:
- Un buen perfil crediticio
- nómina con ingresos altos
- no tener impagos en otros préstamos bancarios
- un trabajo estable
- avales
Comprar una vivienda con la hipoteca pendiente no es algo imposible. Solo debemos tener en cuenta las diferentes opciones con las que contamos y evaluar cuál nos resulta más conveniente. Siempre hay que considerar que un asesor inmobiliario podría sernos de gran ayuda en estos casos ya que si no pertenecemos al mundo inmobiliario podría dificultarse saber cuál es la mejor elección.
¿Qué tener en cuenta a la hora de comprar una casa con hipoteca pendiente?
Aquí van algunos consejos a tener en cuenta al momento de comprar una casa con hipoteca pendiente:
Obtener todos los datos del inmueble en venta
Se trata de un paso fundamental. Antes de optar por comprar una vivienda con hipoteca, es necesario pedirle al vendedor una copia de la escritura. De este modo, nos aseguraremos de que, efectivamente, el propietario de la vivienda es quien dice serlo.
Luego debemos solicitar al Registro de la Propiedad una nota simple, que verifique que la propiedad se encuentra a nombre del vendedor. Es buena idea aprovechar esta petición para solicitar también información vinculada con posibles embargos existentes en la vivienda, por ejemplo deudas de las que se podría no tener constancia u otro tipo de cargas.
Conocer los gastos que debes afrontar
Otro paso importante es dar inicio a los trámites para comprarlo. Es fundamental tener en cuenta que los gastos derivados de la gestión de compraventa corren a cargo del comprador, excepto del impuesto de plusvalía, que es responsabilidad del vendedor.
Una vez que se adquiere un inmueble hipotecado, siempre se tiene que abonar un impuesto que tiene lugar cuando se trata de viviendas de segunda mano. Nos referimos al ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). El importe del tributo se encuentra, aproximadamente, entre el 6% y el 7% del precio total, dependiendo de la comunidad autónoma, así como otros aspectos vinculados con la situación del comprador, por ejemplo, la edad, los ingresos, entre otros.
Dirigirse al notario para firmar la compraventa
Ahora debes dirigirte al notario con la escritura de la vivienda para que las dos partes se encuentren y cierren los acuerdos vinculados con la operación.
El notario establecerá una fecha para la firma de las dos partes y cuando se realice, se habrá cambiado la propiedad del inmueble, también los pagos de la vivienda que hayan sido acordados, en este caso probablemente se trate de la hipoteca.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre comprar una vivienda con hipoteca pendiente. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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