Desde Oi Realtor hemos dedicado diferentes artículos a definir y describir cada uno de los aspectos que intervienen en la sucesión de bienes inmuebles luego del fallecimiento de una persona. Para continuar despejando dudas, en esta oportunidad te contaremos que sucede cuando se produce una herencia entre hermanos.
En estos casos muchas pueden ser las posibles situaciones. El dato más importante es saber que una propiedad no puede ser dividida, en consecuencia, cada uno de los herederos se convierte en copropietario de la vivienda. Sucede frecuentemente que frente a esta circunstancia algunos de los hermanos tengan la voluntad de vender el inmueble y otros no.
A continuación, te contamos que pasos seguir para poder resolver y concretar la operación de manera exitosa y con los mínimos obstáculos.
En este artículo encontrarás:
¿Qué puede suceder con la venta de una cada en una herencia entre hermanos?
Muchos pueden ser los casos en los cuales al recibir una herencia entre hermanos en la que decidan vender y todos estén de acuerdo. En estos casos, la propiedad heredada se divide en partes iguales entre cada uno de los herederos.
Por lo tanto, si se desea vender y hay común acuerdo solo será necesario que cada uno de las personas involucradas acudan a la notaria para firmar el contrato de compraventa. Si sucede que alguno de los herederos se encuentra lejos del lugar a concurrir tiene la posibilidad de presentar un poder notarial autorizando a otro de los hermanos a firmar por él.
Sin embargo, no siempre todo es tan simple. Sucede que en reiteradas ocasiones uno o más de uno de los hermanos no está dispuesto a vender la propiedad. Es aquí donde el proceso comienza a dificultarse y, por tanto, es necesario llevar adelante una serie de pasos.
En este sentido, la partición de la herencia no es lo mismo que la aceptación. Una herencia es un acto de voluntad que un heredero puede aceptar o rechazar. Luego de este momento, lo que sigue es la partición entre cada una de las partes que, voluntariamente, acepto su fracción. Es decir, se reparte entre los herederos el caudal hereditario. En este momento surgen los interrogantes.
¿Es posible realizar una venta indivisa de la vivienda?
La respuesta a este primer interrogante es afirmativa. Cualquiera de los herederos puede vender su parte de la vivienda que ha heredado. La principal condición en estos casos será que el resto de los que forman parte del derecho a sucesión tendrán prioridad para adquirir pagando la parte a vender.
Si el heredero vende su parte a un tercero cualquiera de los demás coherederos podrá subrogarse el lugar de la persona compradora reembolsando el dinero recibido.
Ante estas situaciones, el plazo que disponen el resto de los coherederos para subrogarse es de 30 días. Este plazo se comienza a contar desde el momento que en que la parte vendedora informe sobre su decisión de vender.
Otra de las opciones en el caso de que uno de los hermanos decida vender su partición indivisa es realizar una subasta judicial si ninguno de los demás hermanos quiere comprar. Esta opción demanda mucho más tiempo y la venta se realizaría con un tercero.
Lo que siempre es más recomendable y menos conflictivo es que el hermano que desea conservar la vivienda compre a los demás herederos la totalidad de la vivienda. Y, en el caso que no disponga del dinero o ninguna parte quiera comprar, la alternativa adecuada es vender la propiedad y repartir el dinero.
Si ninguna de estas situaciones es viable, la última instancia es acudir a la vía judicial. En este sentido, se contrata un mediador para que pueda negociar y encontrar una resolución que sea adaptable a las necesidades de todos los herederos. Si uno se niega, se pasaría a la división judicial de la cosa común o extinción del condominio.
¿Qué es la extinción del condominio tras una herencia?
Según la normativa vigente, ninguna persona en carácter de copropietario se encuentra obligado a quedarse en la copropiedad.
Ante la situación de querer desligarse de dicho derecho se debe realizar la extinción de condominio. Esta figura significa la división del bien en común. No obstante, cuando se hereda una vivienda que es compartida por diferentes herederos la misma no es posible pedir la división de la misma. Es decir, cada parte recibe su fracción, pero la propiedad no puede ser fraccionada por partes. Esto quiere decir, por ejemplo, que no se puede quedar una persona con el baño, otra con un dormitorio, etc.
En el caso de querer vender una o varias de las partes la herencia entre hermanos y no hay acuerdo se deberá proceder a la extinción. La figura jurídica se denomina procedimiento judicial de cosa común.
¿Cuáles son los impuestos que se deben pagar para la extinción?
En el caso de que una herencia entre hermanos concluya en una extinción de dominio, se deben pagar determinados impuestos según el modo en se proceda:
- Si el condominio se extingue a través de la adquisición de la vivienda por parte de uno de los herederos: En estas situaciones el tributo a pagar es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Según la comunidad autónoma en la que se proceda, corresponderá abonar por el gravamen entre el 0,5% y el 1%.
- Ante la venta de la vivienda a un tercero. Si esto sucede se deberá tributar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. El porcentaje a abonar por este tipo de gravamen varía según cada ayuntamiento autonómico y ronda entre un 6% y un 10%.
- El tributo del IRPF no se abona en los casos en los cuales valor total de la adjudicación de la vivienda es igual al valor de la misma al formarse el condominio. En el caso contrario, si los valores son diferentes existirá una alteración patrimonial en relación al IRPF.
Para continuar indagando sobre todo el proceso de herencia te recomendamos la siguiente nota:
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