La venta de un inmueble no debería ser algo dificultoso, a pesar de todos los pasos que conlleva dicho proceso. Pero, como en todo, hay excepciones. Hoy veremos qué sucede si hay varios herederos para realizar una venta y uno de ellos se niega a hacerlo. ¡Sigue leyendo para informarte bien!
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Herederos
Cuando un inmueble tiene dos o más herederos, puede suceder que se pongan de acuerdo para que solo uno de ellos sea propietario del inmueble en cuestión. Por supuesto, que este deberá pagarle a los demás el valor que le corresponde a cada uno por su parte de la propiedad. Esto siempre y cuando no haya en la herencia otros bienes de igual valor, para que pudieran quedar compensados.
Ahora bien. Si ese inmueble se confiere por partes, estamos ante una situación de copropiedad. Si son, por ejemplo, tres hermanos los herederos, cada uno de ellos será dueño de un tercio de la propiedad. Llegado el caso de que alguno de ellos no quiera seguir siendo copropietario puede, sin ningún impedimento, vender su parte a los demás o a un tercero.
Por otro lado, si todos están de acuerdo en vender la propiedad, resulta mucho más fácil. Ya que se venderá el inmueble entero a un único comprador. En cambio, si solo una de las partes quiere vender, por supuesto que puede. Pero es una situación un tanto más difícil.
Todo esto es lo que sucede en lo que llamamos “buenos términos”. Pero, puede que no todo sea tan simple. De hecho, hay muchísimos casos en los que suceden inconvenientes. Veremos algunos a continuación.
¿Qué hacer si uno de los herederos no quiere vender?
Por si lo estás pensando, la respuesta es no. No puedes obligar a nadie a vender algo de su propiedad, si no lo desea. Pero, en el caso de los herederos, hay una opción para poder llegar a una resolución.
La opción de la que hablamos es solicitar la división de la herencia. De esta manera, a través de este proceso judicial, el inmueble heredado por los hermanos (o parientes) se pone a la venta en una subasta pública.
Luego de esta subasta, lo que se recaude se dividirá entre los copropietarios. Si bien es una opción para llegar a una solución, no es la más conveniente. Ya que es una transacción complicada y extensa. Además, el precio recaudado de la subasta nunca será igual al precio que realmente tendría el inmueble en el mercado. Por lo que se estaría perdiendo dinero.
Para tener en cuenta
En el año 2015 se dictaminó la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Lo que hace esta ley es regular las subastas voluntarias. De esta forma, se pueden tramitar ante el Letrado de la Administración de Justicia o, también, ante un notario. Lo bueno de esta ley es que no se necesita la mediación de abogados ni procuradores, por lo que se elude el proceso judicial, siempre engorroso y, muchas veces, de extensa duración.
Esto es posible siempre y cuando se llegue a un acuerdo sobre las condiciones en las que se realiza la subasta. Y es una operación simple, que se realiza de manera online a través del Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado.
Gastos para los herederos
Hablamos de que sí es posible vender la herencia compartida. Pero, al realizar el proceso de división de la herencia, hay que considerar algunos puntos. Uno de ellos, y quizás el más importante, son los costes económicos que conlleva dicho proceso. Por ese motivo, hay que tenerlo en cuenta antes de afrontarlo.
Estos costes son producto de la participación de los abogados y los procuradores que, por supuesto, no son nada baratos. Además, también es necesaria la intervención de un perito judicial, el cual es nombrado por el juzgado. Este será el encargado de valorizar la casa heredada. Una vez tasada, serán los propietarios quienes decidan si están o no de acuerdo con el valor establecido y seguir con el procedimiento. En el caso que no le den el visto bueno, podrán impugnar el inmueble.
Si deciden impugnar el inmueble, se encontrarán con otro gasto: el del perito tasador.
Otro punto a tener en cuenta es el cuaderno particional. Se trata de un documento que se realiza en todos los casos y es de crucial importancia. En él se establecen los datos delos herederos y del fallecido. Además de estos datos también se registran en él los bienes y las deudas que existan. Por último, se registra la liquidación de la herencia. Es decir, después de quitar el valor de las deudas al de los bienes, se decreta el valor neto.
Si se llega a un acuerdo entre los herederos…
Una vez que los herederos llegan a un acuerdo con respecto a qué hacer con el inmueble y luego de fijar el precio, el secretario judicial se encargará de definir la fecha y la hora para celebrar la subasta pública. En el momento de la subasta deberán estar presentes los herederos de la propiedad. A su vez, podrán presentarse otras personas. Todos podrán pujar en la subasta, a excepción del heredero que se negó a vender el inmueble; al que denominamos “disidente”.
Esta subasta llega a su fin cuando se define el mejor postor, que es la persona a la que se adjudicará el inmueble. Una vez entregado, se repartirá el dinero obtenido entre los herederos, descontando los gastos judiciales.
A pesar de estas opciones factibles, lo mejor es no llegar a esta instancia. Ya que es un procedimiento en el que intervienen muchas personas, se generan gastos adicionales y esto, además de ocasiona pérdidas económicas, debilita la relación entre los herederos.
En síntesis
Después de analizar todo lo que es posible hacer cuando uno de los herederos no quiere vender el inmueble, podemos deducir lo siguiente.
- Cuando no hay un testamento que indique qué hacer con el inmueble, lo ideal es que los herederos lleguen a un acuerdo entre ellos, sin involucrar a terceros.
- Se puede vender la casa a un tercero o, mismo, entre los propios beneficiarios.
- Uno de los herederos puede ceder su parte del inmueble, en el caso que no cuente con los medios para contraer su porcentaje.
- Se puede realizar una subasta pública del inmueble. Aunque, como ya mencionamos anteriormente, no es la mejor opción ya que se producen gastos añadidos y se dañan los intereses de los herederos.
- En la subasta pública, el inmueble pierde valor y las partes involucradas gastan dinero innecesariamente.
Muy bien. Ahora que tienes esta información en tus manos, ya sabes qué hacer si te han dejado una herencia y alguno de los beneficiarios se niega a vender el inmueble. Si lo deseas, puedes dejar tu opinión o consulta en nuestro apartado “Comentarios” de este blog.
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