En un alquiler puede surgir muchas veces la necesidad o el deseo por parte del arrendatario de subalquilar una habitación dentro del inmueble que ocupa. Esto puede traerle ingresos extra sin necesidad de poseer una vivienda propia. Sin embargo, se trata de una opción sujeta a varias condiciones y tanto el propietario como el inquilino deben actuar con cautela antes de llevarla a cabo. ¿Qué limitaciones tiene el subarriendo de vivienda? ¿Hasta qué punto es legal? ¿Qué es importante tener en cuenta antes de elegirlo? En este artículo te lo contamos.
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El subarriendo de vivienda es una opción muy elegida por los inquilinos y a la que muchos propietarios ceden. Si bien se trata de una práctica completamente legal cuenta con varias limitaciones que es necesario tener en cuenta antes de proceder con él. Algunas de ellas tienen que ver con el precio, otras con la duración del contrato, entre otras. ¿Cómo está regulado por la ley? ¿Qué prácticas son legales y cuáles no en el subarriendo de bienes inmuebles?
A continuación te contamos qué prevé la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) al respecto y cuáles son las limitaciones que establece para este tipo de acuerdos. Luego veremos qué aspectos deben tener en cuenta el propietario y el inquilino antes de llevar a cabo un subarriendo. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿Cómo está regulado el subarriendo de vivienda por la ley?
El subarriendo, es decir, la posibilidad que tiene un inquilino de arrendar a otras personas habitaciones de la vivienda que está ocupando está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esta normativa permite el subalquiler de bienes inmuebles pero no de manera total, sino parcial. En su artículo 8.2 establece lo siguiente:
La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, el que corresponda al arrendamiento.
A continuación veremos en detalle de qué se tratan estas limitaciones para el subarriendo de vivienda que establece la ley.
¿Cuáles son entonces las limitaciones del subarriendo de vivienda según lo que determina la ley?
Como mencionamos al principio, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) indica que solo se puede subarrendar una vivienda si se hace de manera parcial. De esta manera, el inquilino sólo tendrá derecho a alquilar habitaciones a terceros y no la totalidad del inmueble, ya que se trata de otra práctica llamada cesión del contrato. Por lo tanto, si se acuerda un subarriendo pero se cede la vivienda estamos hablando de una ilegalidad.
Por otro lado, también es importante que el subarriendo se lleve a cabo teniendo el previo consentimiento del propietario. De lo contrario, si esta persona desconoce que su vivienda está siendo subalquilada o no otorgó su consentimiento, también se trata de un alquiler ilícito.
En caso de que se produzca alguna de estas dos faltas el arrendador podrá pedir la resolución del contrato ante la justicia. No solo el de subalquiler, sino también el de alquiler. Ahora veamos qué limitaciones prevé la ley, además de estas dos principales que describimos, para este tipo de acuerdos.
Precio
Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) el precio del subarriendo nunca puede ser mayor que el del arrendamiento. Es decir que la persona que subalquile no deberá pagar más por la renta que el inquilino.
Finalización del contrato de alquiler
Cuando el contrato de alquiler finalice, también lo hará el de subalquiler de manera automática. Sin embargo, hay que recordar que si el subarrendatario usa la habitación alquilada como vivienda permanente, se aplicará el título 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). De no ser así, el contrato de subarrendamiento se regirá por lo pactado entre las partes.
¿Qué hay que tener en cuenta antes de proceder al subarriendo de una vivienda?
Lo ideal es que un posible subarriendo ya sea pactado de antemano entre arrendador y arrendatario al firmar el contrato de alquiler. Es decir, que ambos incluyan en el documento una cláusula en donde se establezcan las condiciones a cumplir por el inquilino si desea subalquilar una habitación.
Sin embargo puede que en muchos casos la posibilidad del subarriendo no quede especificada en el contrato. Cuando esto ocurre igualmente se puede establecer un acuerdo entre propietario e inquilino al momento de proceder con el subarriendo. Es importante aclarar que este no debe ser un mero consentimiento verbal, sino un escrito antes o durante el primer mes de subalquiler.
Veamos qué otros aspectos es importante tener en cuenta antes de llevar a cabo este tipo de acuerdo.
Impuestos
Los ingresos obtenidos por un subarriendo deben ser declarados ante Hacienda de manera diferente a los de un alquiler convencional. ¿Cómo?
Un propietario que alquila su bien inmueble debe declarar este ingreso como un rendimiento de capital inmobiliario. En cambio, un inquilino que quiere subarrendar una habitación, tiene que declarar su ingreso como un rendimiento del capital mobiliario.
Cantidad de personas en la vivienda
La realidad es que la ley no indica qué cantidad de personas pueden residir en una vivienda alquilada, teniendo en cuenta a los arrendatarios y a los subarrendatarios. Por lo tanto será el propietario quien deberá establecer previamente un límite dejándolo asentado por escrito.
Gastos
Es importante tener en cuenta que el pago de los suministros de gas, luz, agua y otros será responsabilidad del arrendatario. No obstante en la práctica lo común es que acuerde con el subarrendatario el reparto de estos gastos de manera proporcional.
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