Adquirir o heredar una propiedad sin pasar cuentas con la Agencia Tributaria es bastante difícil. Una circunstancia en la que el Ministerio de Hacienda quiere aprovechar la buena salud del mercado inmobiliario. ¿Cómo? Imponiendo una nueva valoración de vivienda que permita cobrar tanto ITP como Sucesiones y Donaciones. Veamos cómo Hacienda cambia el método de valoración.
¿Cómo se llamaría al cambio de las reglas de juego a mitad de partida? Algo así es lo que pretende hacer el de Hacienda en su hartazgo al ver que los tribunales no aceptan la comprobación de valores del ministerio. Requisito imprescindible para cobrar en transmisiones, sucesiones y donaciones.
Quien compre o herede un inmueble tributará según una nueva valoración de vivienda, diferente a la establecida por el Catastro. Según da a entender el Anteproyecto de la Ley de Medidas de Prevención de Lucha contra el Fraude Fiscal. Un hecho que hará crecer la recaudación, aumentando la carga fiscal aunque habilitando posibles rebajas en los tipos autonómicos.
La reforma estatal entrará en vigor a partir de 2019 y afectará a todos aquellos particulares que compren viviendas de segunda mano o las reciben en forma de donación o herencia. Este cambio afectará a los dos principales tributos en la transmisión de propiedades: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).
Dos fuentes de ingresos que fueron transferidos a las regiones y sobre los que las comunidades pueden fijar bonificaciones. Aunque eso dependerá de cada caso concreto y no podrá evitar una nueva valoración de vivienda a compradores y herederos.
Un conflicto tributario en torno a la vivienda
Al comprar una vivienda como particular, o al heredarla, se pagan impuestos en función de una base imponible. De transmisiones patrimoniales o de sucesiones. Sin embargo, este valor no equivale al precio de adquisición ni está vinculado a él. Según la normativa tributaria, la base imponible corresponde al llamado “valor real” de la propiedad.
Interpretar que es o que no es dicho “valor real” ha dado pie a un largo conflicto tributario. Hasta tal punto que el Tribunal Supremo anuló el pasado mes de mayo el método de comprobación de valores que venían haciendo servir en algunas comunidades autónomas.
Una cifra que se calcula multiplicando el valor catastral por un coeficiente de actualización, cuyo valor varía en función del municipio. Si el resultado de dicha operación supera el precio declarado (valor de compra o expresado por el heredero), el contribuyente queda obligado al pago de una liquidación complementaria del impuesto.
Esta fórmula se tiene que revisar para adecuar el coeficiente a los “valores reales” del mercado inmobiliario. Algo que ya originó numerosas demandas tras la fuerte caída de los precios durante la crisis. ¿La razón? Viviendas compradas por un precio muy inferior al que se tributaba.
“Sin embargo, la urgencia que la administración no tenía en la actualización cuando los precios eran bajos sí que aparece ahora que crece el mercado de la vivienda“, señala Luis Gualtieri (CEO de la agencia inmobiliaria Oi Real Estate).
Hacienda cambia el método de valoración
El nuevo objetivo del Ministerio de Hacienda es reemplazar el concepto de “valor real” por otro nuevo: el “valor de mercado”.
¿Quiere decir esto que el comprador de un inmueble pagará impuestos por el precio abonado que aparece en la escritura? Rotundamente no. El nuevo “valor de mercado” será un importe de referencia que publicará la Dirección General del Catastro, tal y como apunta el propio anteproyecto aprobado el pasado 19 de octubre de 2018.
Este valor de referencia se calculará a partir de información notarial sobre compraventas reales. Por ello, nuevamente, el impuesto (ITP o ISyD) no estará basado en el precio abonado por el comprador de manera efectiva. Sino en el valor resultante de una estimación (más o menos objetiva) de cada propiedad que realizará el propio Catastro.
“Algo que comprobarán compradores y herederos a partir del próximo año“, explica Luis Gualtieri. “Incomprensiblemente, Hacienda vuelve a confiar solo en su punto de vista y no en la situación real del mercado“.
¿Qué pasará y que podrá hacer el contribuyente?
Nuevo criterio
Con la nueva medida, Hacienda calculará un “valor de mercado” de los inmuebles sin tener ni que entrar en ellos. Al establecerse por defecto que el valor del catastro es el valor real de mercado, deberá ser el contribuyente quien demuestre todo lo contrario.
Futuras consecuencias
Entre los posibles efectos de la reforma, en caso de aprobarse, cabe esperar un incremento de la recaudación de las comunidades autónomas. Al aplicarse la nueva valoración de vivienda con el mercado al alza, la factura fiscal será mayor. Siempre que las CCAA no tomen medidas de bonificación.
Posibles recursos
La aprobación de la reforma obligará a que todos aquellos contribuyentes que no estén de acuerdo con el criterio de Hacienda deban solicitar una prueba pericial que acredite la situación real del inmueble. Un informe que pruebe que el estado del inmueble no se corresponde con la valoración tributaria. Pudiendo aportarse también justificantes de otras transmisiones inmobiliarias parecidas.
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1 Comentario
Buenas tardes.
Tengo una duda respecto al Impuesto sobre Sucesiones y la aplicación los artículos 18.4 de la Ley y el 40.7 del Reglamento.
Si no se presentó la declaración en plazo y la Administración requiere para presentarla, si se declaran los bienes según las reglas del Impuesto sobre el Patrimonio y posteriormente comprueban los valores y son superiores, ¿se aplicaría sanción sobre el exceso de cuota? Según esos artículos, no se aplicaría, pero podría quedar la duda de si solo sería si se presenta en plazo voluntario.
Por ejemplo, un inmueble, cuyo valor real es 325.000 euros, se adquirió por 150.000 euros y su valor catastral es 200.000 euros.
Si se declara, fuera de plazo y previo requerimiento, por 200.000 euros y, posteriormente, comprueban el valor, pueden exigir la cuota correspondiente a 125.000 euros, es decir, el exceso del valor comprobado (325.000 euros) respecto al declarado (200.000 euros), pero entiendo que, sobre ese exceso no podrían aplicar sanción.
Agradecería que alguien que haya visto una situación como la anterior, me indicase si ese razonamiento es correcto. Un saludo.