Muchas personas se deciden por comprar un piso en España. Pero la compra no siempre sigue el mismo procedimiento. Hay varios factores en juego; uno de ellos es si eres residente del país o no lo eres. Por eso, en este artículo vamos a brindarte una guía de las cosas que tienes que saber si piensas en comprar un piso y eres extranjero. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
Comencemos con lo básico
La consultora Esther Carbonell, del área Legal del despacho GB Consultores, explica que: “A efectos de la normativa tributaria española no es tan importante si su nacionalidad es o no la española, lo que importa es que sea residente o no residente”.
Por otro lado, Carlos Añon, del área Fiscal de la misma firma valenciana, nos dice que “Del mismo modo, en función de si esa persona vende o compra, estará sujeto a unos impuestos u otros”.
Con estas declaraciones de profesionales, reafirmamos lo que dijimos más arriba. El procedimiento no es el mismo, ni tampoco los impuestos que deberán pagar.
Si bien no es algo imposible, el extranjero deberá seguir ciertos pasos para adquirir una vivienda en España. Y aquí te los enumeraremos. ¡Pon mucha atención!
Número de Identificación de Extranjeros (NIE) para comprar una vivienda en España
Se trata de un número único, personal y exclusivo que otorga la Dirección General de la Policía. Este es el primer documento que deberás tener para adquirir tu piso siendo extranjero. Además, es indispensable para realizar cualquier tipo de transacción respecto de lo económico en el país. A pesar de que es un documento simple de conseguir, demanda mucho tiempo. Por lo que desde OiRealtor te recomendamos contratar un agente inmobiliario para realizar el trámite, ya que de esta manera optimizarás tu tiempo.
Hay que tener en cuenta que poseer el NIE no es lo mismo que ser residente de España.
Tener una cuenta de banco española
Esto es recomendable para realizar la transferencia de pago. Además, nos simplificará los controles de la Ley de Blanqueo de Capitales. Por otro lado, deberás pagar otros servicios a lo largo del proceso y, con una cuenta bancaria española, te resultará mucho más sencillo hacerlo.
Extranjero no residente
Para realizar la compra-venta de un piso es necesario hacerlo ante un notario. O en, determinados casos, consulado o embajada. Este es un trámite que requiere de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Se suele firmar un Contrato de Arras antes de establecer la compra ante el notario. Ya que esto representa un compromiso de venta, en el cual se paga un adelanto del precio total. La vivienda se entrega una vez que la escritura de compra-venta está firmada.
Cuando el comprador extranjero se declare dueño de la vivienda se deberá nombrar a un representante fiscal, en el caso que no sea residente de España. Para acreditar la residencia fiscal en España se le asocia el IRPF, a menos que los tratados y los convenios internacionales deliberen lo contrario.
Impuestos que debes pagar para comprar una vivienda como extranjero
Como todos, al realizar una compra-venta se deben pagar impuestos. Pero, en el caso que seas extranjero estos son los que tendrás que tener en cuenta.
- El AJD (Actos Jurídicos Documentados) Este impuesto autonómico varía entre el 0.5% y el 2% del valor de la compra.En el caso del AJD, cada Comunidad Autónoma fija su propio porcentaje.Pero, además, si tienes menos de 35 años o tienes alguna discapacidad reconocida oficialmente, podrás disfrutar de varias reducciones respecto del porcentaje.
- El IVA (Impuesto sobre Valor Añadido) Cuando es un extranjero el que compra la vivienda en España, el porcentaje es único. Es decir, no varía según la Comunidad Autónoma. Este porcentaje será un 10% del precio, y un 21% si se trata de una propiedad comercial. La única excepción que existe es cuando un extranjero compra una vivienda en Canarias. En este caso, el comprador deberá abonar al vendedor el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), que está fijado en un 7%.
La compra de una vivienda usada o de segunda mano siendo extranjero
En este caso, deberás abonar un Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Al ser un impuesto progresivo, dependerá del valor total de la propiedad a adquirir.Al igual que el AJD, el porcentaje lo fijará cada Comunidad Autónoma. Siempre se firma luego de firmar la escritura pública ante el notario. Además, debe abonarse cuando no se aplique el IVA.
Les damos estos números para tener de base general:
- Un 8% por viviendas que no superen los 400 000€
- Un 9% cuando el precio de la vivienda oscila entre los 400 001€ y 700 001€
- Un 10% cuando el precio supere los 700 001€
Impuesto que deben pagar los NO residentes sobre la renta de una propiedad
Es un impuesto que la persona no residente deberá tramitar de todas formas. Es decir, tanto para su goce personal como para arrendar una propiedad. “En los dos casos, tendrá que tributar por este impuesto”, explica Añon.
- La vivienda para goce personal, por ejemplo, vacacional. Este tipo de renta se calcula mediante el valor catastral de a vivienda. Generalmente, se aplica el 2% del valor. Pero, en el caso de que este valor se haya examinado en los últimos diez años, se aplicará el 1%. Una vez que se calcula la renta anual, la tributación será el resultado de aplicar el 19% de la cantidad a residentes europeos. Y el 24% para aquellos que no lo sean.
- Vivienda para rentar. En este caso, los porcentajes que se aplican son los mismos que la vivienda para goce personal. Es decir, 19% del valor para residentes de la Unión Europea. Y 24% para el resto.
Al tratarse de un impuesto independiente del que la persona no residente deba o no cumplir en su país, España tiene convenios con muchos países. Cada convenio es diferente, dependiendo del país. Por lo que hay que estar bien informados, para que no suceda una doble tributación por una misma propiedad.
Un último punto a tener en cuenta, es que hay que saldar la Plusvalía Municipal, en el ayuntamiento correspondiente. Es importante tenerlo en cuenta, aunque solo se abona si se producen ganancias patrimoniales.
Consejos para extranjeros
A partir de toda esta información recopilada para ti, te daremos algunos consejos que debes tener en cuenta para comprar una casa en España siendo extranjero.
- El primer consejo que te daremos, ya mencionado anteriormente, es contratar un agente inmobiliario. Aunque en muchas ocasiones se crea que es un gasto, es más bien una inversión. Ya que te desligas de hacer trámites engorrosos, te ahorras tiempo y, también, dinero.
- Contratar un abogado es también algo muy recomendable. Este podrá asesorarte profesionalmente respecto a la compra. También podrá chequear la capacidad jurídica tanto del correspondiente vendedor, así como de los demás intermediarios que participen en la transmisión.
- Es crucial que el comprador verifique que tanto la propiedad como la superficie estén en el Registro de la Propiedad. Esto será responsabilidad del comprador, ya que es el que deberá controlar los términos del contrato en cuanto al estudio de la negociación y de la propiedad.
- Como también mencionamos anteriormente, a pesar de que no sea obligatorio, es altamente recomendable tener una cuenta bancaria española. Esto te facilitará los pagos y transferencias que deberás realizar a lo largo del proceso de compra-venta.
- Por último, sugerimos que se realice el Registro de la Propiedad. Esto le brinda al comprador una seguridad jurídica.
Si eres extranjero y has pasado por este proceso o lo estás pasando actualmente, puedes dejarnos tu experiencia por escrito en el sector Comentarios de este Blog.
Por si no sabes cómo esta organizada una comunidad de propietarios y cómo funciona, te recomendamos leer el siguiente artículo de Oi Real Estate:
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