Si has decido poner en venta tu propiedad, debes conocer todos los gastos de vender un piso, entre ellos los impuestos que debes pagar y otras documentaciones.
En este artículo te hablaremos de toda la inversión que debes hacer para vender tu propiedad, de esta forma podrás organizar mejor tus finanzas y sacarle un mejor provecho al precio de venta. Pero antes de iniciar con el listado, aclaramos que no se encuentran incluidos aquellos gastos que corresponden a herencias y donaciones. Es el caso particular del Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Si has heredado una vivienda, deberás pagarlo antes de empezar la venta.
En este artículo encontrarás:
¿Cuáles son los gastos de vender piso?
Para vender un piso, necesitas tramitar una serie de documentos, por los cuales debes realizar una pequeña inversión, esta puede abarcar entre en 5% y un 15% del valor de la venta.
Estos porcentajes pueden variar dependiendo del estado particular de la propiedad. A continuación, te dejamos una lista de los gastos que debes asumir antes de vender tu piso:
Certificado energético
Es un requisito obligatorio para poder vender tu piso. Este documento debe estar incluido en todos los anuncios de venta de la propiedad.
El certificado de energía muestra el consumo aproximado de energía de la propiedad, por lo que los posibles compradores pueden usarlo como un indicador del gasto de las facturas que supondrán si deciden comprar tu piso.
Para poder sacarlo, debes contratar a un técnico especializado para que realice una inspección del piso. Durante la revisión, el técnico puede ejecutar una serie de sugerencias para disminuir el consumo de energía. Luego de este proceso, el profesional deberá registrar en certificado ante el organismo público correspondiente y así otorgarte tu calificación energética.
Este servicio, puede costar alrededor de los 100 euros, sin incluir el IVA. Debes tener en cuenta que el costo de este certificado puede variar, todo dependerá, del técnico que contrates y de la zona en la que se encuentre la vivienda.
Un dato importante a tener en cuenta es que se procederá a realizar multas por no cumplir con esta documentación que oscilan entre los 300 y los 6000 euros. Por ello recomendamos obtener el certificado unos 15 días antes de poner tu propiedad en venta. Además, recuerda que en caso de expediente administrativo por no disponer del Certificado de Eficiencia Energética, todas las partes implicadas serán sancionadas, incluidos el intermediario y los propietarios.
Cédula de habitalidad
Este documento es uno de los más importantes a la hora de vender una propiedad. Es solicitada además para alquilar un piso. Si cuentas ya con este documento, debes verificar su vigencia, ya que lleva tiempo tramitarla. Por ello, te recomendamos que lo inicies lo antes posible.
Este es un requisito obligatorio para poder vender un piso en algunas comunidades autónomas de España, como por ejemplo Cataluña o Andalucía.
Este documento sirve para certificar que el piso se encuentra en óptimas condiciones para ser habitado. Para esto debe cumplir con ciertas condiciones de dimensiones, iluminación y ventilación.
Para tramitar la cédula de habitalidad, debes contratar a un profesional que ejecute la inspección y la registre ante el organismo correspondiente, en caso de no hacer el registro, este documento no tendrá validez.
El costo de la cédula de habitalidad varía en función de la vivienda, de las tasas de cada ayuntamiento y del técnico que decidas contratar. En promedio, para vender un piso en Barcelona, puedes gastar entre 80 y 150 euros para tramitar este certificado.
Nota simple
Este es un documento que no es obligatorio, sin embargo, te recomendamos tramitarlo para saber si el piso está libre de cargas o posee algún problema en su registro.
Con la nota simple podrás certificar que eres el dueño del piso que deseas vender. Puedes obtenerlo a través de internet, por medio del portal del Colegio de Registradores.
Si haces el trámite por internet, este documento puede tener un costo alrededor de 9 euros.
Gastos de cancelación de la hipoteca
Con esto no nos referimos a pagar las cuotas. Es posible que no le debas nada al banco, pero que no hayas cancelado el préstamo en el Registro de la Propiedad.
Aquí el gasto dependerá de si llevas a cabo la cancelación a través de una gestora, o decides hacerlo por tu cuenta.
En cualquier caso, los pasos son prácticamente los mismos.
Lo primero que debes hacer es solicitar el certificado de saldo pendiente o saldo cero al banco.
Según el Banco de España, tu banco debería facilitarte el documento de forma gratuita. No obstante, algunas entidades bancarias pueden llegar a pedirte hasta 100 euros.
Con ese documento, tú y el banco deben firmar ante Notario la cancelación de la hipoteca. Es un trámite que, según el Banco de España, tampoco debe acarrear ninguna comisión por parte del banco.
Una vez firmada la cancelación, necesitas el Modelo 600 sobre los Actos Jurídicos Documentados. Este documento te lo facilitará Hacienda y está exento de cualquier pago.
Con ambos documentos, el Modelo 600 y la cancelación firmada por el Notario, ya puedes dirigirte al Registro de la Propiedad y solicitar la Cancelación Registral de tu hipoteca.
Dependiendo de si gestionas todos los pasos de forma particular, o contratas los servicios de un gestor especializado, el coste puede llegar a ser de hasta 600 euros aproximadamente.
Gastos que debes asumir para cerrar la venta del piso
Estos son algunos documentos que debes costear para poder cerrar la venta del piso:
Contrato de arras o de reserva
Este no es un requisito obligatorio, sin embargo, es recomendable porque protege al comprador y al vendedor en caso de que alguno de los dos participantes cambie de opinión al momento de firmar la compraventa.
Este documento contiene todas las condiciones de negociación, como el precio de venta, la cantidad entregada en señal de reserva y las posibles penalizaciones por incumplimiento del contrato.
El contrato de arras puede ser redactado por el mismo vendedor o por un abogado. Si estás trabajando con una inmobiliaria, esta se puede encargar también de este documento.
Gastos de la notaria
Es la inversión que debes hacer en la notaria pública, incluyendo los honorarios del notario.
Según el Código Civil, es el vendedor es quien debe hacerse cargo de este gasto, mientras que él comprador se hace cargo de costear la primera copia y las sucesivas. Puedes negociar este parámetro con el comprador para que el asuma este gasto.
Los honorarios del notario están regulados por la ley, lo que significa que el costo puede variar dependiendo del precio del inmueble, la extensión de la escritura, el número de copias solicitadas y la existencia de extras en la vivienda como, por ejemplo, un garaje.
Por ejemplo, un piso que cuente 200.000 euros y cuya escritura tiene una extensión de 10 folios, los gastos notariales pueden rondar los 350 euros.
Certificado de la Comunidad para vender tu piso
A pocas semanas de la firma ante Notario, tendrás que ponerte en contacto con tu Administrador de Fincas y solicitarle un documento firmado que garantice que estás al corriente de pago de todas tus obligaciones con la Comunidad de Propietarios.
Es documento, llamado Certificado de la Comunidad, no te costará mucho más de 100 euros. Y tienes la obligación de presentarlo el día de Escritura Pública.
Ten en cuenta que este documento suele tener una validez de unas dos semanas, por lo que es conveniente tramitarlo 15 días antes de la firma.
Servicios de las inmobiliarias
En caso de que decidas trabajar con una inmobiliaria, debes contemplar este gasto en tu presupuesto. La comisión de una inmobiliaria puede estar entre el 3% y el 7% sobre el precio de venta. Este no es una cifra obligatoria, cada inmobiliaria es libre de fijar el costo que mejor le parezca.
Si decides contratar los servicios de una inmobiliaria online, la inversión puede ser alrededor de 1.000 euros y los 7.000 euros, según el plan de servicios escogidos y la forma de pago.
Estos son algunos de los gastos de vender un piso en la actualidad, recuerda que con la ayuda de una inmobiliaria, podrás agilizar todos estos trámites y la institución te dirá un costo total por toda la documentación requerida.
Impuestos que debes pagar
El IRPF
Se entiende por plusvalía el incremento del valor de tu vivienda respecto a lo que pagaste por ella en el momento de la compra. Para calcular el importe que te tocará pagar, debes tener en cuenta dos valores: el de adquisición y el de transmisión.
El valor de transmisión es el más sencillo de calcular, ya que se trata del precio al que acabas de vender tu casa.
El valor de adquisición, no solo hacer referencia al precio al que la compraste, sino que tienes que añadir las obras de mejora que realizaste, los gastos y los tributos asociados a la compra. Y restarle cualquier rendimiento que hayas obtenido durante estos años, como por ejemplo un alquiler.
La plusvalía o beneficio obtenido por tu vivienda, será el importe resultante tras restar el valor de adquisición al valor de transmisión. ¿Y cuánto pagarás?
- El 19 % para ganancias de hasta 6.000 euros.
- El 21 % para ganancias entre los 6.000 y los 50.000 euros.
- El 23 % para ganancias superiores a los 50.000 euros.
Es posible que en estos momentos te esté faltando el aire en los pulmones. Quizá te ayude saber que existen exenciones, y que puede que no tengas que pagar nada si te acoges a alguna de ellas.
Es el caso de las personas mayores de 65 años que, en caso de vender su vivienda habitual, están exentas de pagar el tributo. Si no fuera vivienda habitual, pero revirtieran las ganancias en un plan de renta vitalicia, tampoco pagarían.
Para los que aún no hemos llegado a esa edad, siempre que destinemos las ganancias a la compra de otra vivienda habitual, y lo hagamos en un plazo inferior a 2 años desde la transmisión, también estaremos exentos del pago de IRPF.
Plusvalía municipal
La Plusvalía Municipal o impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU), es el impuesto que se genera tras la transmisión de una vivienda.
Es un impuesto de una gran importancia, ya que su recaudación supone un ingreso de más de 2.000 millones de euros anuales para los ayuntamientos españoles.
El impuesto graba los terrenos, no el bien construido sobre ellos, y se calcula en función del valor catastral del suelo y del coeficiente de revalorización correspondiente a cada población.
En una compraventa, el pago de la plusvalía corresponde a la parte vendedora, excepto cuando la parte vendedora no sea residente en España, en cuyo caso el pago corresponderá a la parte compradora.
Impuesto de bienes inmuebles (IBI)
El Impuesto sobre Bienes Inmuebles genera cierta controversia. El motivo es que te puede tocar pagar a ti o a la parte compradora, dependiendo de cuándo se formalice la transmisión.
Debes tener en cuenta que el IBI es un impuesto anual, que es diferente a que decidas pagarlo trimestral o mensualmente.
No obstante, el Tribunal Supremo establece que, en caso necesario, la parte vendedora puede repercutir parte del impuesto a la parte vendedora.
En la práctica, lo más habitual es que asumas el pago íntegro del año al que corresponde la venta, ya que serás tú quien reciba el cargo por parte de la administración. Lo cual no es incompatible con que intentes negociar con la parte compradora.
Últimas facturas de servicios
Un gasto que a veces no se tiene en cuenta y que corresponde a la parte vendedora.
Recuerda comprobar si estás al corriente de pago con las empresas suministradoras: agua, luz, gas.
Aunque serás tú el deudor, mientras existan cargos pendientes, los nuevos propietarios tendrán dificultades a la hora de cambiar la titularidad de dichos servicios.
Otros gastos de vender un piso que se pueden presentar
Otros gastos de vender un piso que se pueden presentar
Existen otros pequeños gastos de vender un piso en los que puedes invertir de manera opcional.
Reportaje Fotográfico (opcional)
Las fotografías que utilices para anunciar tu vivienda en Internet pueden marcar la diferencia entre recibir llamadas de potenciales compradores cada día, o no recibir ninguna. Si decides vender tu piso con la ayuda de una agencia inmobiliaria, exige que utilicen fotografías profesionales en su publicidad.
Por el contrario, si decides vender tu piso como particular, te recomendamos contratar los servicios de un fotógrafo especialista en fotografía inmobiliaria.
El coste de un reportaje fotográfico oscila entre los 120 y los 200 euros, aunque si buscas un poco por Internet, puede que encuentres precios mejores.
Home Staging (opcional)
El término Home Staging hace referencia a un conjunto de técnicas utilizadas por profesionales del sector inmobiliario desde hace más de 30 años. Cuyo objetivo es potenciar los aspectos positivos de tu vivienda y mejorar la percepción de potenciales compradores respecto a ella.
Estas técnicas, hasta hace algún tiempo, eran exclusivas de propiedades de lujo y grandes promociones inmobiliarias.
Hoy en día, algunas de las mejores inmobiliarias del sector ofrecen este servicio a sus clientes, reduciendo el tiempo de venta e incrementando el valor de mercado de todo tipo de viviendas.
Si vendes tu piso como particular, puedes solicitar los servicios de un Home Stager. Los precios variarán en función del profesional y de la vivienda, pero te aseguro que el resultado merecerá la pena. Contratar un especialista en Home Staging es, por tanto, un gasto en la venta de una vivienda.
Tasación (opcional)
El último de los gastos previos a vender tu piso, aunque no es obligatorio, es la Tasación. Algunos propietarios deciden solicitar la valoración de su vivienda a una empresa tasadora oficial. El problema es que este tipo de tasaciones no tienen un sentido comercial.
Las tasaciones oficiales son muy útiles a la hora de procedimientos judiciales, como divorcios o herencias. Pero no son la mejor opción para vender. Un profesional inmobiliario y una tasadora oficial tienen en cuenta aspectos parecidos, como la ubicación y estado de conservación del inmueble, la altura, o el estado y servicios de la finca.
No obstante, solo un agente inmobiliario conoce de primera mano los precios a los que realmente se están vendiendo los pisos en una determinada zona. O qué precio están dispuestos a pagar tus potenciales compradores.
Una tasación oficial te costará más de 300 euros. Mientras que una valoración comercial realizada por un profesional inmobiliario será gratuita en Oi Real Estate.
Si te estas planteando la posibilidad de vender tu casa, será importante que puedas repasar todos los datos que hemos mencionado. Ten en cuenta aquellos gastos que no son obligatorios y que dependerán de tus recursos.
Los gastos al vender como particular, son distintos a los gastos generados si vendes con una inmobiliaria.
Aunque, en la mayorías de los casos, tienes más posibilidades de obtener mejores resultados con la venta de tu propiedad con ayuda que sin ella.
Lo mismo sucede con la tramitación de los impuestos: contratar a un gestor especializado supone una garantía adicional. Al fin y al cabo, son especialistas en la materia.
No obstante, si lo haces todo por tu cuenta, ahorrarás dinero, pero te arriesgas a cometer algún error.
Escoge la fórmula que mejor funcione para ti, sin olvidar que la venta de una propiedad es una de las operaciones económicas más importantes a la que te enfrentarás a lo largo de la vida.
Si estás pensando en vender tu piso, no dudes en contactarte con Oi Real Estate. ¡Te esperamos!
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