Gastos de la subrogación hipotecaria: ¿Cuánto debes pagar por cambiarte de banco?

Desde Oi Real Estate queremos contarte cuáles son los gastos de la subrogación hipotecaria. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

Sin lugar a dudas, subrogar una hipoteca trae asociados una gran cantidad de beneficios económicos. Se trata de una buena alternativa para mejorar las condiciones de tu hipoteca, rebajar tu cuota, pasarte de tipo variable al fijo o viceversa. Sin embargo, esto tiene un costo, deberás afrontar los llamados gastos de la subrogación hipotecaria. Aquí te contaremos de qué se trata, cuáles tendrás que asumir y cuáles corresponden a la entidad bancaria.

¿Cuáles son los gastos de subrogación de hipoteca?

Para trasladar un préstamo hipotecario de banco deberás realizar diferentes trámites que implican un gasto de dinero, por ejemplo, tasar tu vivienda, ir al notario y al Registro de la Propiedad, entre otros. Por otro lado, lo bueno es que la mayoría de los gastos de subrogación te los abonará el banco (funciona de este modo por ley). Te contamos a continuación quién paga qué al subrogar una hipoteca:

Gastos de subrogación que paga el banco

La actual ley hipotecaria establece que el banco al que traspasas tu hipoteca debe encargarse de los siguientes gastos:

• Aranceles de la notaría: se trata de lo que cobra el notario por formalizar legalmente el acuerdo de la subrogación (escrituración). Aproximadamente, tiene un coste que ronda entre el 0,2% y el 0,5% sobre el importe pendiente de pago del préstamo subrogado.
• Aranceles del registro: se trata de lo que cobra el Registro de la Propiedad por inscribir el cambio de banco. Por lo general, estos aranceles cuestan alrededor de 100 euros.
• Honorarios de la gestoría: es lo que debe pagar la entidad bancaria a la gestoría por llevar la escritura de la notaría al Registro de la Propiedad. Su coste medio se encuentra entre 200 y 500 euros, si bien cada gestoría puede cobrar lo que le parezca oportuno.

Recuerda que esta operación no asocia el pago de ningún impuesto. Esto es una ventaja para la entidad ya que, de lo contrario, sería el banco quien debería asumir ese desembolso.

¿Qué gastos de la subrogación hipotecaria asume el cliente?

Si optas por cambiar la hipoteca de banco, será necesario formalizar una nueva escritura ante el notario y, también, deberás notificar el cambio de acreedor al Registro de la Propiedad. Es por este motivo que, la operación trae asociados ciertos gastos que, no son demasiado altos, pero pueden resultar significativos.

Por otro lado, tu banco actual puede cobrarte una comisión por subrogación y una penalización por riesgo de tipo de interés. Estas últimas únicamente serán aplicables si se encuentran detalladas en el contrato hipotecario.

Aquí te contaremos cuánto dinero tendrás que pagar por subrogar tu hipoteca.

Coste de la tasación de la vivienda

Se trata de una valoración del inmueble que la entidad bancaria solicita para saber cuál es el coste del bien que aceptará como garantía del préstamo hipotecario. Su coste ronda entre los 200 y los 400 euros, dependiendo de los honorarios del profesional designado para llevar a cabo la operación.

Comisión por riesgo de tipo de interés

Este puede ser el más complejo de todos los gastos de la subrogación hipotecaria. El coste variará según el tipo de contrato que tengas con tu banco y la fecha en la que hayas solicitado el préstamo. Aquí va una explicación más detallada para que puedas comprender mejor de qué se trata.

¿De qué se trata la comisión por subrogación?

Al cambiar tu hipoteca de banco, la entidad que abandonas cuenta con el derecho a cobrarte una comisión por subrogación solo si su existencia y su coste se encuentran indicados en el contrato. Su valor está regulado por ley y se ubica entre el 0% y el 2% sobre el importe que te queda por realizar la devolución, dependiendo de cuándo contrataste la hipoteca:

• A partir del 16 de junio de 2019: variará si la hipoteca presenta un interés fijo o variable:
  • Interés fijo, hasta el 2% si formalizas la subrogación en los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% si la realizas en los siguientes.
  • Interés variable, hasta el 0,25% si te pasas de banco en los primeros tres años o hasta el 0,15% si lo haces en los primeros cinco años. Luego no se puede cobrar ninguna compensación.
• Entre diciembre de 2007 y junio de 2019: no es posible superar el 0,5% del capital pendiente de pago si realizas la subrogación durante los primeros seis años de vigencia del préstamo hipotecario o del 0,25% como máximo si llevas a cabo la operación luego de ese sexto año. 
• Entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007: la comisión máxima que te puede cobrar la entidad bancaria es del 0,5% sobre el importe pendiente.
• Antes del 27 de abril del 2003: la penalización establecida se encuentra en el 1% como máximo sobre el capital que reste pagar.  

¿Pagas menos si te pasas de una hipoteca variable a otra de tipo fijo?

Como hemos mencionado, la comisión por subrogación te puede costar, como máximo, un 2% sobre el importe pendiente de tu préstamo hipotecario. Entonces, si te cambias de banco para pasar una hipoteca variable a fija su valor será bastante más bajo.

Según la actual ley hipotecaria, la comisión por subrogación al cambiar del tipo variable al fijo es del 0,15% sobre el importe pendiente. Por otro lado, si tu préstamo se firmó hace más de tres años, no podrán cobrarte ninguna comisión.

Si tu hipoteca se contrató a partir del 16 de junio de 2019, cuando entró en vigor la nueva ley, esta comisión tendrá que aparecer sí o sí en el contrato (en caso de que no salga, no te la pueden cobrar). Y si la firmaste antes, la entidad bancaria deberá aplicarte obligatoriamente los límites que hemos mencionado más arriba. Ten en cuenta que esta comisión únicamente se aplica si te pasas del tipo variable al fijo, en caso de que te pases del fijo al variable, se te aplicará la comisión por subrogación normal que figure en tu escritura.

Sin lugar a dudas, se trata de un buen momento para cambiar una hipoteca variable al tipo fijo. El euríbor se encuentra al alza y los bancos todavía brindan tipos fijos bastante bajos, a pesar de que los están comenzando a subir. Es buena idea aprovecharlo para pasarte a un interés fijo y abonar una cuota estable y asequible.

Ejemplo del coste de una subrogación de acreedor

Habiendo dejado en claro la teoría sobre los gastos de subrogación, veremos cuánto cuesta subrogar la hipoteca para cambiar de banco con un ejemplo práctico. De este modo, contarás con un precio orientativo en caso de que te estés planteando trasladarte a otra entidad.

Imaginemos que quieres llevar a otro banco una hipoteca con un importe pendiente de 100 000 euros y un plazo pendiente de 20 años. Si tu entidad bancaria te cobra una comisión por subrogación del 0,25%, deberás abonar lo siguiente por la operación:

• Tasación: 300€
• Comisión por subrogación: 250€
• Total: 550€

¿Conviene pagar los gastos de la subrogación hipotecaria?

La realidad es que, la mayoría de los gastos por cambiar la hipoteca de banco los abona el banco al que te trasladas. Sin embargo, a pesar de que tú únicamente deberás pagar unos cientos de euros, tendrás que considerar si te resulta conveniente pagarlos en relación con las ganancias que esperes obtener con el traspaso:

• Si trasladas tu hipoteca para mejorar su interés, probablemente ahorres más de lo que te cuesta la subrogación. No obstante, lo ideal es hacer números para asegurarte.
• Si trasladas tu hipoteca para modificar algún otro aspecto, por ejemplo, pasarte del tipo variable al fijo. En este caso, la operación te costará menos dinero que contratar un nuevo préstamo hipotecario para cancelar el que tienes. Entonces, también te saldrá a cuenta pagar los gastos asociados al traslado.

Ahora que ya sabes cuáles son los gastos por la subrogación hipotecaria, estás en condiciones de decidir si te conviene o no cambiar tu hipoteca de banco.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre los gastos de la subrogación hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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