La última escalada de precios del mercado inmobiliario fomenta el optimismo al tiempo que destapa miedos. ¿Es demasiado tarde para jugar la baza de la compra de vivienda? ¿O aún se está a tiempo de comprar con rentabilidad?
El año 2017 ha sido positivo para el mercado inmobiliario, con un incremento general de transacciones y precios en la compra de vivienda.
En esta última variable, el incremento ha sido el mayor de los últimos diez años. Encareciendose la vivienda una media del 4,2%, aunque con diversos escenarios sobre el mapa.
Ciertamente, este panorama nos lleva a recordar algunas de las situaciones vividas hace una década. Con el boom de la vivienda desembocando en una gran crisis inmobiliaria.
¿Puede volver a repetirse aquella situación? ¿Se está sobrecalentando el mercado? ¿Aún existen oportunidades en la compra de vivienda?
Pocos días después de comenzar el 2018, los expertos tratan de explicar un nuevo escenario residencial. Donde el medio y largo plazo gana la partida a la especulación, y el pequeño inversor nacional vuelve a tomar el timón del mercado.
Mercado a varias velocidades
Tras subir un 4,2% el precio medio de la vivienda, España ha mostrado aún más intensamente la existencia de un doble e incluso triple mercado de la vivienda.
En cabeza, las dos grandes ciudades: Madrid y Barcelona. Con un parque dinámico que impulsa municipios en su área de influencia.
A poca distancia, las provincias de Alicante, Baleares, Canarias y Málaga siguen cogiendo ritmo. Gracias, en buena medida, al comprador extranjero. Mientras que otras zonas de la geografía española, aún siguen bajando los precios de la vivienda.
Lo cierto es que el último informe anual de Tinsa ha registrado incrementos por encima del 10% en un total de cuatro capitales de provincia: Madrid (+17,1%), Barcelona (+14,8%), Palma de Mallorca (+13,7%) y Pamplona (+12,5%).
Casos excepcionales entre los que cabe remarcar algunos distritos de Madrid y Barcelona, donde la vivienda sube por encima del 20%. concretamente el distrito Centro madrileño (+21,1%) y los distritos de barceloneses de Sants Montjuic (+26,5%) y Sant Martí (+24%).
Entre los mercados más solventes, un doble efecto es cada vez más común. El sobrecalentamiento provocado por el interés inversor. Y la falta de suelo finalista.
Con ello, la compra de vivienda puede verse directamente afectada. Tanto si se opta por trasladar el encarecimiento del suelo al precio final, como si se decide reducir el tamaño de las viviendas para hacerlas más asequibles.
¿Todavía es momento de invertir en vivienda?
Ante la situación de ciudades como Madrid o Barcelona, muchos compradores miran con recelo al mercado inmobiliario. Por ello, vale la pena escuchar la opinión de algunos expertos.
No es tarde para la compra de vivienda. Simplemente, existen mejores oportunidades para algunos clientes. Esta parece ser la conclusión de Constanza Maya (Engel & Volkers) quien recuerda que ‘el inversor profesional ha dejado paso el inversor particular, que compra pensando en el medio y largo plazo, y tiene ante si buenas oportunidades de negocio‘.
Desde Foro Consultores, Luis Corral, apunta directamente al inversor que que busca altas rentabilidades mediante el alquiler. ‘El mercado de hoy está mucho más normalizado. Por tanto, deberemos acostumbrarnos a precios más altos y menores rentabilidades‘.
En ese sentido, César Hernández (Sociedad de Tasación), transmite ánimo a los inversores. ‘Aún existe un largo recorrido, con precios al alza durante un periodo de tres o cuatro años‘. Y es que, a pesar de las últimas revalorizaciones, el precio de partida post-crisis era mucho menor al del boom inmobiliario. Sin duda, ‘el centro urbano de las principales capitales seguirá siendo rentable y los precios no bajarán‘.
Los ‘peligros’ para el sector inmobiliario
Entre los riesgos económicos a los que se enfrenta el mercado, César Hernández quita hierro al asunto. ‘Cualquier acontecimiento negativo tarda entre un año y dieciocho meses en trasladarse al sector‘, dando tiempo a un cambio de estrategia entre los inversores.
Algo parecido a la crisis política, que puede haber ralentizado las operaciones en los últimos meses de 2017 y tener efectos en las previsiones de 2018. Según los expertos del BBVA Research. Pero aún así, la entidad proyecta un incremento general de los precios del 4,9% gracias a la demanda.
Cierto es que desde el punto de vista del promotor, también se está incurriendo en ciertos tipos de riesgo financiero. Llegándose a comprar terrenos que todavía no son urbanizables.
Pero aún así, la banca ha tomado buena nota de las antiguas prácticas. Desarrollando incluso departamentos enfocados al crédito promotor y llegando a tomar parte como socio.
Y si las entidades financieras están tomando precauciones, no debe ser menos el inversor particular.
‘El inversor debe analizar con detalle las circunstancias que rodean a cada proyecto, estudiando la evolución de los precios y el perfil del cliente demandante‘, señala Pedro Soria (Tinsa).
Las ‘oportunidades’ en la compra de vivienda
‘Existe recorrido para seguir rentabilizando la compra de vivienda, aunque aún nos encontramos lejos de los máximos históricos‘, puntualiza Pedro Soria. ‘Lo más lógico sería un aumento moderado (3% al 4% en 2018), ralentizándose los incrementos donde más se ha subido y aumentando levemente donde aún caen precios‘.
Una opinión compartida por Luis Corral. Apuntando que ‘conviene mirar hacia zonas que todavía no se han salido de la crisis y que pueden beneficiarse del sobrecalentamiento de algunos mercados‘. Pensando en capitales de provincia de Galicia (A Coruña y Pontevedra), Andalucía (Sevilla), C. Valenciana (Alicante y Valencia), Castilla y León (Busgos y Valladolid) o Asturias.
A pesar de la lenta recuperación del interior y el norte peninsular, existen buenas oportunidades en algunas zonas. Tal y como señala el BBVA, ‘Cantabria tiene un mercado dinámico y el País Vasco se recupera mucho mejor que otras comunidades vecinas‘.
Finalmente, Constanza Maya apunta señala el tipo de inmuebles en los que realmente conviene invertir: propiedades a reformar. Dado que en obra nueva nueva y zonas prime, las oportunidades son pocas.
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