En el último año, el precio de la vivienda ha subido un 30% en ciertos municipios cercanos a la capital española. Fruto de la incesante demanda por parte de compradores e inquilinos. Unos y otros han disparado la rentabilidad del alquiler en Madrid.
La demanda residencial en las ciudades de Madrid y Barcelona avanza a idéntico ritmo que la construcción de obra nueva. Este fenómeno, recogido recientemente por Sociedad de Tasación, ha provocado en la capital reduzca su stock disponible en un 94% desde 2016.
De hecho, al actual ritmo, la vivienda nueva podría llegar a agotarse en menos de un año. Algo que tiene consecuencias directas en el resto de municipios del área metropolitana.
Por un lado, disparando el precio de venta en la zona sur de Madrid. Donde algunas localidades como Alcorcón, Getafe o Parla han disparado sus precios del 20% al 30% en solo nueve meses.
Mientras que las rentas en Alcalá de Henares, Getafe, Las Rozas o Villaviciosa resultan ya más rentables que el alquiler en Madrid.
La capital se ha convertido en epicentro de la inversión inmobiliaria. Y ya es el gran motor del mercado nacional de la vivienda.
La zona sur de Madrid atrae al comprador
En pocos años, encontrar una vivienda en Madrid se ha convertido en auténtico privilegio para algunos habitantes de la capital.
Tal y como se ha podido comprobar en el SIMA 2018, la parálisis urbanística en algunas zonas de la Comunidad ha truncado la esperanza de promocionar suficiente vivienda para cubrir la demanda existente. Contagiando, aquellas zonas más valiosas, a los municipios que aún mostraban moderación en los precios.
Durante los últimos nueve meses, municipios de la zona sur de Madrid como Alcorcón, Getafe o Parla han visto encarecer la vivienda del 20% al 30%. La salida de la capital a la que muchos residentes se ven abocados ha acabado presionando al resto de la región.
Especialmente entre familias con hijos, resultando interesantes aquellas que disponen de campus universitarios. Se trata de propietarios que buscan municipios bien comunicados con el centro de la capital, idealmente a menos de 15 km. Lugares, situados al sur de la capital, donde existen de cerca de 6.200 viviendas a la venta.
Los alrededores de Madrid ganan terreno
Más allá de la compraventa de viviendas, la rentabilidad de la inversión inmobiliaria pasa por al alquiler de vivienda en Madrid.
Según urban Data Analytics (uDA), la Comunidad cuenta con un mercado residencial tan diverso como el parque de viviendas a nivel nacional.
Frente a Madrid (3.022 €/m2), la ciudad con un mercado más dinámico, municipios como Getafe, Leganés, Torrejón de Ardoz o Tres Cantos, siguen de cerca a la capital.
Leganés, por ejemplo, tiene un precio de 1.771 €/m2, un bajo riesgo en la inversión y una rentabilidad bruta por la compraventa del 5,7%. Además de un esfuerzo de compra moderado (4,8 años de ingresos íntegros). Y una evolución de las ventas del 23,5%. La mayor de toda la región.
Además de Leganés, otras localidades atractivas por el esfuerzo de compra y la contención de precios. Son Fuenlabrada (3,7 años y 1.507 €/2), Alcalá de Henares (4,2 años) o Getafe (4,6 años y 1.602 €/m2).
Rentabilidad por el alquiler en Madrid
Éste hecho atrae, no solamente a residentes sino también a inversores interesados en la rentabilidad del alquiler en Madrid.
Entre las localidades con mejores números se encuentran Villaviciosa de Odón, a 15 km al oeste de Madrid, con un 7% de rentabilidad bruta al año. Por delante de Getafe y Las Rozas. Ambas con un 6,5% de retorno anual. Y de Alcalá de Henares con un 6,4%.
Frente a la rentabilidad media de la región madrileña, situada en torno al 5,7%. O localidades por debajo de dicho retorno. Como Boadilla del Monte (5,2%) o Tres Cantos (5,2%).
Mientras que en la ciudad de Madrid, los mayores beneficios se obtienen los distritos del Puente de Vallecas o de Villaverde. Zonas donde la vivienda ofrece dos puntos más que la media urbana: 6%.
Siendo El Retiro la zona con menos rentabilidad: 5,1% anual.
