Hay muchas razones por las cuales querríamos dejar de compartir la propiedad de un inmueble. Desde un divorcio hasta las ganas de utilizar el dinero de otra manera, ya sea proyectos laborales, viajes o inversiones. A continuación, te explicamos lo que necesitas saber sobre la extinción de condominio y el paso a paso para poder llevarlo a cabo.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es la extinción del condominio?
En el mundo inmobiliario, condominio significa que una propiedad se comparte entre varias personas. Esto quiere decir que la titularidad del inmueble es compartida entre varios copropietarios. Otros nombres con que se conoce a este concepto son copropiedad o comunidad de bienes.
La extinción del condominio, también llamado disolución de proindiviso, implica que uno o varios copropietarios quieren dejar de serlo, por lo que el acuerdo vigente debe terminarse.
Las razones más frecuentes que motivan la extinción son:
- -Divorcio o separación.
- -Voluntad de los propietarios de dejar de formar parte de la comunidad (Renuncia al bien).
- -Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de uno de ellos (Adjudicación de la cosa común).
- -Venta (a terceros).
Formas de realizar una extinción de condominio
Hay dos formas de finalizar el condominio:
- Una opción es que una de las partes se quede con la propiedad entera y, para ello, acuerde con el resto de los copropietarios ciertos términos y condiciones. Habitualmente, el acuerdo es de tipo económico. Quienes ceden su parte reciben una indemnización.
- Otra opción es que todas las partes estén de acuerdo en vender la propiedad a un tercero. El dinero obtenido de la venta se reparte en partes iguales entre todos los copropietarios.
¿Qué pasa cuando no hay acuerdo?
Cuando la extinción del condominio no puede realizarse de común acuerdo y el bien es indivisible, la división del inmueble se realiza mediante subasta.
Regulación y beneficiarios
En nuestro país, son las leyes del Código Civil las que se refieren a la extinción del condominio y regulan estos acuerdos. Se pueden consultar desde el Artículo n°392 al 406.
Otra ley que regula este tipo de procedimientos es a Ley de Enjuiciamiento Civil, pero solamente en los casos específicos en que la división se resuelva por procedimiento judicial.
¿Quién puede realizar una extinción de condominio?
Es un derecho irrenunciable e imprescriptible para cualquier copropietario de un inmueble.
¿Es simple realizar una extinción de condominio?
Para tener en cuenta: lo más problemático de este tipo de procesos es llegar a un acuerdo entre las partes. Sin embargo, una vez alcanzado este punto, la ley es equitativa para todos los involucrados.
Gastos involucrados
- Los gastos relacionados con la extinción del condominio contemplan el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y el valor de tasado del inmueble.
- Quien venda su parte no tendrá que tributar por IRPF ni la Plusvalía Municipal (considerando siempre que no hubo un aumento en el valor de la vivienda).
- Quien compre tendrá que pagar Actos Jurídicos Documentados (AJD), gastos notariales y de registro.
- Por otra parte, debes saber que cuando el procedimiento involucra una mediación judicial, el trámite se encarece.
Ejecución
Para garantizar el éxito de la extinción del condominio hay que seguir analizar bien cada caso cada caso. Sin embargo, estos son los dos procedimientos básicos que tiene todo proceso de extinción:
Extinción de condominio por acuerdo
- El primer paso es que el interesado notifique a la contraparte que desea finalizar el condominio. Esto se lleva delante de manera extrajudicial.
- El segundo paso es realizar una valoración del bien, acordar la forma en que se hará la valoración y adoptar un compromiso de aceptar esa valoración.
- El tercer paso es tramitar la extinción del condominio. Esto se realiza mediante escritura pública frente a un notario y abonando los impuestos correspondientes.
Extinción de condominio sin acuerdo
- Si no se llega a un acuerdo porque la contraparte rechaza el precio o la forma de dividir el bien, el paso a seguir en este caso es iniciar una acción judicial para abrir la conversación y realizar una negociación.
- No existe un procedimiento específico para llevar adelante la sentencia de extinción de condominio. El juez tratará de resolverlo lo más rápido posible, cuidando no vulnerar derechos de ambas partes en el proceso.
- Es en estos casos en que la subasta pública o remate del bien se vuelve accionable.
Casos puntuales
Divorcio y extinción de condominio
La extinción del condominio debe figurar en la documentación propia de finalización del matrimonio. Luego, este documento se homologa y la documentación del divorcio reemplaza a la documentación notarial. Con la homologación, no se devengan impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
Venta a terceros
Para el caso de venta de la propiedad a un tercero, los copropietarios también tendrán que realizar una valoración de la propiedad, establecer acuerdos sobre cómo se realizará el pago y cuidar que la contraparte esté de acuerdo con el valor.
Extinción de condominio con hipoteca
Dentro de la venta a terceros, el caso de extinción de condominio con hipoteca requiere especial cuidado. La venta del inmueble no anula una hipoteca. En ese caso, quien vende deja de ser propietario, pero sigue siendo responsable del pago de la hipoteca. El nuevo propietario (el tercero) no se verá afectado por ella.
La forma de dejar de ser propietario y deudor hipotecario es acordar con el banco que la hipoteca sea transferida al nuevo titular del inmueble.
Herencia de vivienda familiar
Este es un típico caso de extinción de condominio entre hermanos. Si es posible la división material del inmueble y los copropietarios están de acuerdo, puede constituirse una propiedad horizontal. En el caso de ser indivisible, se realiza una división económica del mueble. En este caso, los copropietarios pueden ceder su parte a uno de ello que tendrá la titularidad y los demás reciben una indemnización.
También pueden elegir la venta a un tercero, y en ese caso se reparten la compensación económica.
Mascotas: un bien indivisible
Una pregunta frecuente durante los procesos de extinción de condominio es qué ocurre con las mascotas o animales de compañía. Si no hay acuerdo en este caso, el poder judicial decide acorde a los intereses particulares de los copropietarios y del bienestar de la mascota. Se tiene en cuenta: el espacio de disfrute y el cuidado correspondiente del animal.
Si tienes dudas, déjanos un comentario. Si estas pensando en realizar una transacción de este tipo, no dudes en contactarte con nosotros. Somos una inmobiliaria de lujo, con más de diez años de experiencia y profesionales idóneos que te acompañaran durante todo el proceso para facilitar la venta. Para ello, sigue el enlace.
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