La cantidad de casas a la espera de ser vendidas se mantiene en las 457.000, mientras que algunas administraciones quieren gravar o hasta se habla de expropiar pisos desocupados. Se paraliza la absorción de las viviendas que están sin vender y hay debate sobre cómo castigar a los propietarios de casas vacías.
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Durante todo el 2020, el excedente de viviendas nuevas sin vender se mantuvo estable. Para ser más precisos, el número estuvo ubicado en las 456.918 unidades, 200 menos que en 2019, según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenta Urbana. La reducción anual del 0,04% es la menor en 11 años. Por la pandemia, el mercado inmobiliario dejó de absorber el sobrante de vivienda, justo cuando se agudiza en España el debate por las casas vacías.
El caso de las casas vacías
La historia nos indica que a principios de siglo, en los tiempos de desenfreno de la burbuja, la vivienda sin vender subió sin control, alcanzando las 650.000 casas. En 2010 llegó una inflexión porque pese a la Gran Recesión, quedaron cifras de compraventas anémicas, la construcción paralizada y el mercado comenzó a rebajar el excedente. El proceso fue lento, menos de 200.000 viviendas en 11 años, y en 2019 mostró signos de estar frenado, ya que como pasa el tiempo, queda un remanente de casas jamás vendidas y que son difíciles de colocar. A su vez, se fue reactivando el sector promotor, con lo cual se construye más vivienda nueva.
En Madrid y Barcelona, los dos mercados más grandes y los más activos en la construcción residencial, la existencia de vivienda nueva sin vender aumentó en 2020. La capital de España cerró el año con un excedente de 45.071 casas, un 4,1% más que en 2019. En la provincia de Barcelona hubo 43.000 casas, un 3,9% más.
El exceso de viviendas nuevas no es equivalente a toda la vivienda vacía que hay en el país. Según cifras oficiales del censo 2011, en España había 3,4 millones de casas vacías, diferencia grande con las 626.000 viviendas sin vender que había ese año. La primera estadística señala en cuántas casas no viven personas; la segunda se refiere a inmuebles que no encontraron comprador.
Tres comunidades piensan en expropiar
Muchas Administraciones públicas han posado su mirada sobre este problema. Sobre todo teniendo en cuenta el problema de acceso a la vivienda –que se le atribuye a la escasez de oferta social y asequible-, se piensa en usar las casas vacías para aumentar el parque de alquileres, recurrente en muchas comunidades autónomas. Baleares es la que más lejos llevó la idea, cuando en marzo pasado ordenó la expropiación de uso de medio centenar de inmuebles. La idea es que sean gestionadas en arrendamiento por el Instituto autonómico de vivienda (Ibavi) durante la duración del contrato.
Las normas en Baleares permiten la expropiación forzosa de pisos de grandes tenedores (personas o empresas con 10 o más casas), que lleven dos años vacíos sin justificación. De los 56 inmuebles afectados en un inicio, 19 paralizaron los procedimientos en la fase de alegaciones, al aceptar razones de los propietarios.
Otro de los casos se da en El País Vasco, que aprobó este mes una normativa que permite algo parecido y está dirigida a cualquier tipo de inmueble deshabitado, así sea de un pequeño o un gran propietario. Quedan excluidas las causas justificadas como las segundas residencias y los traslados laborales. La medida tiene una posibilidad recogida por la ley vasca de vivienda, que fue avalada por una sentencia del Tribunal Constitucional. Partirá de un registro autonómico de vivienda desocupada que empieza a funcionar en septiembre de este año.
La idea del País Vasco es gravar fuertemente los inmuebles vacíos. Los recargos por una casa deshabitada sin justificativo parte de los 10 euros por metro cuadrado, y podrá triplicarse si el tiempo pasa y no se da vuelta la situación. En lugares donde hay demanda alta de vivienda, se obligará al alquiler forzoso por un periodo de cinco años, prorrogable en otros cinco. Y en casos más extremos, como pisos abandonados, los Ayuntamientos y el Gobierno Vasco procederán a la expropiación forzosa.
La sentencia contraria del Constitucional en el caso de Cataluña
La legislación de Navarra, avalada por el Constitucional, prevé la expropiación de casas vacías, pero solo en el caso de personas jurídicas, es decir, empresas. Pero, desarrollar con normas esa posibilidad no está en los planes del Gobierno. Un comunicador del área de Vivienda informó: “Podríamos echar mano de ese recurso, pero estamos ahora probando por la vía de la negociación”. En estos momentos, los esfuerzos están centrados en completar el registro de viviendas vacías y buscar fórmulas de penalización fiscal. Algo que contemplan otras comunidades.
Cataluña, que probó con la vía de la expropiación, obtuvo una sentencia del Tribunal Constitucional que tumbó su propuesta. El fallo se basaba en el procedimiento parlamentario empleado. Cataluña había aprobado por decreto-ley autonómico y los jueces argumentaron que no se podía legislar sobre algo que afecta al derecho de la propiedad, protegido y estipulado por la Constitución.
Aragón estudia la cuestión en una norma a futuro que está preparando. Actualmente ya contempla el registro de vivienda desocupada y la cesión de uso por parte de grandes tenedores bajo determinados momentos. Del mismo modo, la Comunidad Valenciana prepara un decreto para desarrollar el procedimiento a seguir en caso de pisos vacíos.
Parece probable que, como lo prevén en Canarias y Cataluña, las normativas valenciana y aragonesa se centren en las penalizaciones de vivienda vacía. Esto también lo ha decidido incorporar el Gobierno en la futura ley estatal de vivienda vacía. Las negociaciones no están cerradas, y según fuentes, están de acuerdo en facilitar el recargo del IBI por parte de los Ayuntamientos como vía para desincentivar que haya pisos vacíos. Para esto se incorporará una definición de vivienda deshabitada y bajo qué condiciones podrá incrementarse el impuesto, con un recargo progresivo que alcanzaría un tope del 50%.
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