La falta de nuevas promociones y unos niveles de demanda que no dejan de crecer ponen al límite a las dos grandes ciudades españolas. Dos capitales con un stock que se agota y una única alternativa: la obra nueva sobre plano.
Precisamente el mismo día en que se debate una moratoria para obligar a los promotores a construir un 30% de vivienda social, Sociedad de Tasación da a conocer la dramática situación de la vivienda nueva en Madrid y Barcelona.
Según la tasadora, el mercado de vivienda terminada a estrenar está a punto de agotarse en ambas ciudades. Los dos principales parques a nivel nacional han visto caer un 90% el stock de vivienda nueva disponible en apenas dos años. Al tiempo que la demanda vive su mejor momento de la última década.
Según el diario La Vanguardia, la presión es tanta que la capital española agotará la vivienda disponible en apenas ocho meses. Mientras que la ciudad condal tiene para solo catorce meses con el actual ritmo de demanda.
Una situación que sitúa a la obra nueva sobre plano como única alternativa. A un precio y con un calendario poco flexible. Mientras que la vivienda usada, mucho más ajustada a las condiciones de mercado, sigue siendo un motor para el sector inmobiliario.
Más subidas por falta de nuevas viviendas
Los datos de obra nueva, recopilados por Sociedad de Tasación, no dejan lugar a dudas. El censo de ‘Vivienda Nueva 2014’ reflejaba que un 60% de pisos ‘a estrenar’ en Madrid o Barcelona ya estaban terminados.
Mientras que la nueva edición ‘Vivienda Nuevas 2018‘ apenas recoge un 6% de vivienda terminada en Madrid y un 15% en Barcelona.
Este panorama deja entrever una fuerte presión en ambas ciudades. Además de una única salida a los posibles compradores de nueva vivienda: la obra nueva sobre plano.
Propiedades que tardarán un mínimo de dos años en estar acabadas. Cuando aún no sabemos que pasará con los tipos de interés en los próximos meses.
‘Guardar‘ el 70% de la obra nueva sobre plano
El rápido agotamiento del stock disponible es un arma comercial que no desaprovechan ciertos promotores. Interesados en la capitalización del encarecimiento de la vivienda.
¿Cómo? Sacando a la venta, como máximo, el 30% de la cartera disponible. Porcentaje exigido por las entidades bancarias para la financiación de las obras. Mientras esperan vender el otro 70% a precios aún mayores.
Otras promotoras optan por poner a la venta el 100% de su cartera. Aunque a precios muy encima de los que maneja el hoy mercado. Con la confianza de que, una vez finalizada la promoción, los precios estén ajustados al nivel medio.
A diferencia de una década atrás, el promotor cuenta con el soporte de una entidad financiera. Mientras que ofrece garantías ‘extra’ a los compradores. Circunstancias que le sitúan en una posición dominante a la hora de comercializar un proyecto.
Un stock disponible que se agota rápidamente
Tras cerca de diez años con el mercado paralizado a consecuencia de la crisis, la caída del stock urbano ejerce presión sobre las promociones metropolitanas.
Según los datos de Sociedad de Tasación, Barcelona y su área metropolitana (zona que alberga el 65% de la población y el 66% del parque residencial) han logrado vender el 89% del stock disponible en los últimos 24 meses.
De hecho, de las 3.601 viviendas nuevas que aún están a la venta solo 1.017 se encuentran en la ciudad condal. Una de cada 1.528 barceloneses.
La situación en Madrid no es mucho mejor. La capital, junto a los municipios del área metropolitana, ha perdido un 93,7% de su stock en solo dos años.
Un fenómeno que deja apenas 6.319 nuevas viviendas a la venta. De ellas, 3.067 en la ciudad de Madrid. Una por cada 1.320 madrileños.
A este ritmo, apuntan desde la tasadora, ambas ciudades agotarán el stock de vivienda nueva en menos de año y media. Madrid en apenas ocho meses. Mientras que Barcelona en unos catorce meses.
Ciudades ‘aptas’ para pocos bolsillos
¿A dónde nos lleva ésta situación? Sin duda, a ciudades cada vez más exclusivas. Al acceso, únicamente, de clientes con alto poder adquisitivo. Y con una características poco comunes.
En Barcelona, por ejemplo, los pisos de 100 a 150 m2 han aumentado considerablemente. Pasando del 28,9% del stock disponible al 33,8%. Mientras que las viviendas con más de 150 m2 suponen ya el 7,3% de la cartera a la venta. Un tipo de inmuebles que hace caer a los pisos de 70 a 100 m2 hasta el 37% de la oferta disponible.
No cabe duda, ‘Barcelona está situando su obra nueva a la altura de las principales ciudades europeas‘, apuntan desde ST. ‘En 2016, la vivienda con un precio inferior a los 150.000 euros suponía el 15,9% del stock y hoy apenas representa el 4,8%‘. ‘Al tiempo que los pisos por más de 500.000 euros se han disparado hasta suponer el 39% de la oferta comercial‘.
‘Propiedades que no solo sitúan a la ciudad en línea con París o Londres, sino que también permiten la concesión de nuevos permisos de residencia a inversores extranjeros. Las llamadas Golden Visa‘, recuerda Luis Gualtieri (CEO de Oi Realtor).
