La mayoría de los bienes inmuebles en España se encuentran inscritos en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, existen casos en los cuales, por diversas razones, el propietario de una vivienda no realizó este trámite. Los inconvenientes pueden surgir cuando esta persona decida poner a la venta el inmueble. ¿Es posible vender un piso aunque no esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad? ¿Qué consecuencias puede traer, tanto para el vendedor como para el comprador? ¿Es mejor inscribir la vivienda antes de iniciar el proceso de compraventa? En este artículo te lo contamos.
Inscribir un bien inmueble en el Registro Público de la Propiedad es altamente recomendable. En primer lugar, porque permite, entre otras cosas, demostrar que realmente se posee la titularidad sobre él. Luego, porque a la hora de iniciar un proceso de compraventa también brinda seguridad jurídica y le da la posibilidad al comprador de conocer muchas cuestiones importantes sobre la vivienda. Pero ¿qué ocurre cuando el propietario no realizó este trámite? ¿Puede igualmente vender su inmueble?
A continuación te contamos si es posible vender un piso a pesar de que no esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad. También veremos qué complicaciones puede traer en una compraventa el hecho de no haber registrado la vivienda y cómo proceder para evitarlas. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Es posible vender un piso aunque no esté inscrito en el Registro Público de la Propiedad?
Sí, es posible vender un bien inmueble aunque nunca haya sido inscrito en el Registro Público de la Propiedad. La realidad es que ninguna normativa vigente exige que una vivienda esté registrada para ejecutar su compraventa. No obstante, realizar este trámite es de suma importancia y es siempre lo más recomendable.
A continuación veremos qué complicaciones pueden aparecer durante y luego de terminado el proceso de venta cuando un inmueble no está inscrito en el Registro. También hablaremos de qué beneficios implica este trámite.
¿Qué complicaciones puede traer vender un piso cuando no está inscrito en el Registro Público de la Propiedad?
Pérdida de seguridad jurídica
La función principal del Registro de la Propiedad es la de dar fe pública registral. ¿En qué consiste esto? Significa que, la información sobre un bien inmueble inscrita en este organismo asegura que los derechos reales sobre él existen y que pertenecen a quien aparece como titular. Esta inscripción funciona como garantía y proporciona seguridad jurídica, tanto al dueño de la vivienda como a sus posibles compradores. Esto, a su vez, favorece la agilidad del tráfico jurídico y ahorra costes de transacción.
De esta manera, si el piso no se encuentra inscrito en dicho organismo, esta seguridad jurídica desaparece. De hecho, lo más seguro es que los potenciales compradores desconfíen de las razones por las cuales la vivienda no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad, ya que, a su juicio, puede parecer que la misma fue construida de manera ilegal.
Dificultades en el proceso de transmisión del piso
La transmisión de un inmueble se vuelve más compleja cuando no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Esto se relaciona directamente con la falta de seguridad jurídica por parte del vendedor, ya que no puede demostrar efectivamente que es el verdadero titular.
Por esta razón, el propietario deberá ofrecer a los potenciales compradores alguna constancia de otro tipo que dé cuenta de la autenticidad de sus derechos sobre la vivienda. Sin duda, los compradores estarán interesados en recibirlas para asegurarse de evitar sorpresas desagradables, como estafas o fraudes. De todas maneras, cuando un inmueble no está registrado, es muy difícil para un comprador verificar la ausencia de cargas. Esto implica el riesgo de tener que asumirlas una vez que se convierta en el nuevo propietario.
Aumento de los costes de inscripción
En caso de que la compraventa del inmueble no registrado se concrete y el nuevo propietario quiera proceder de manera correcta y realizar el trámite de inscripción, se encontrará con algunas complicaciones. Esto se debe a que el registro se vuelve mucho más complejo y costoso en esta instancia, ya que no se puede verificar de dónde proviene la vivienda ni su titularidad anterior.
Para ser específicos, el coste del trámite se duplica en estos casos, ya que el nuevo propietario debe hacer frente a los gastos notariales y al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) correspondientes a dos viviendas. Sí, el Registro de la Propiedad computa en esta ocasión dos inmuebles diferentes: uno actual y uno anterior, que no constaba en sus archivos.
A esto se le suma otro inconveniente: para inscribir una vivienda en este organismo es necesario presentar algún otro tipo de documento en donde conste la titularidad del dueño anterior sobre ella. En caso de que en los papeles este derecho figure adjudicado a una persona que no sea el vendedor, los registradores rechazarán la inscripción solicitada.
Imposibilidad para el comprador de acceder a un préstamo hipotecario
El artículo 1.875 del Código Civil determina que, para que una hipoteca quede válidamente constituida, la escritura del inmueble debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad. De esta manera, si la vivienda no está registrada, el comprador no podrá acceder a un crédito de este tipo al convertirse en propietario.
La principal razón por la cual las entidades bancarias se niegan a otorgar una hipoteca en estos casos, además de que la ley así lo exige, es que no cuentan con la garantía que brindan al acreedor en caso de que incumpla con su obligación como propietario. Es que, para tener la seguridad de quién es el propietario, la vivienda debe estar inscrita sí o sí en el Registro de la Propiedad.
Falta de publicidad de las cargas que pesan sobre el piso
El Registro de la Propiedad hace públicos todos los hechos, actos y derechos sobre un bien inmueble cuando el mismo haya sido inscrito en este organismo. Esta “dotación de publicidad”, permite a quienes tengan legítimo interés, es decir, a los potenciales compradores, verificar que la vivienda está libre de cargas y gravámenes.
De esta forma, si el inmueble no está registrado, será muy difícil saber si está sujeto a, por ejemplo, una hipoteca, una anotación de embargo hecha por un organismo público o cualquier otro tipo de cargas, como servidumbres o usufructos. En cambio, cuando la inscripción fue hecha previamente, sí es posible para el comprador conocer qué cargas pesan sobre la vivienda y pueden solicitar al vendedor que las cancele para no tener que asumirlas.
Necesidad de vender a un precio más bajo que el de mercado
La oferta de inmuebles que no están inscritos en el Registro de la Propiedad suele producirse a un valor más bajo que el de otras viviendas que están a la venta en la misma zona. Esta rebaja en el precio es consecuencia, sin duda, de la incertidumbre que genera a los compradores su falta de registro.
Incluso, aunque un comprador se vea tentado por la oportunidad, puede significarle un coste mayor más adelante. Esto se debe a que pueden surgir complicaciones que ya mencionamos, como la duplicación de los gastos notariales y los impuestos que supone un registro posterior a la venta. Incluso, si la situación de la finca le trae muchos problemas, puede tener que llegar a costear un proceso judicial. Por esta razón, no será conveniente para él adquirir una vivienda no registrada aunque el precio parezca una oportunidad para aprovechar.
¿Conviene entonces inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad antes de venderla?
Luego de conocer todos los inconvenientes que pueden surgir, tanto para el vendedor como para el comprador, cuando una vivienda en venta no está inscrita en el Registro Público de la Propiedad, podemos concluir en que lo mejor es realizar este trámite antes de iniciar el proceso de compraventa. Para ello será necesario acudir primero a un abogado o un notario que pueda brindar asesoramiento legal al respecto.
De esta manera, la compraventa se dará en mejores condiciones y se podrá ofrecer mayor seguridad jurídica a los potenciales compradores, lo cual también hará que más gente se vea interesada en adquirir la vivienda.
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