Cuando dos o más personas comparten un piso alquilado puede ocurrir que uno de ellos se marche y en su lugar entre uno nuevo. También puede pasar que sea el arrendador quien quiera dejar su lugar y dárselo a un tercero. Pero ¿es legal transmitir la titularidad en un contrato de alquiler? ¿Pueden tanto el propietario como el inquilino acceder a esta opción? ¿Se trata de un proceso complicado? En este artículo te lo contamos.
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Transmitir la titularidad de un contrato de alquiler es una opción completamente posible. No obstante está sujeta a algunas condiciones que serán ligeramente diferentes dependiendo de quién sea reemplazado. Si bien una de las causas puede ser el fallecimiento, tanto del arrendador como del arrendatario, también puede tratarse de una decisión que cualquiera de las dos partes puede tomar en vida. ¿En qué situaciones puede darse?
En este post, te contamos todo lo que debes saber acerca de la transmisión de titularidad en un contrato de alquiler, qué dice la ley sobre ella y cómo proceder cuando se presenta esta oportunidad o se vuelve necesaria. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿Se puede transmitir la titularidad de un contrato de alquiler? ¿Es legal?
Sí. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que es aquella que regula todos los alquileres de bienes inmuebles en España, otorga la posibilidad de transmitir la titularidad. Para ello es importante que cualquier mayor de dieciocho años que esté residiendo en la vivienda figure como titular en el contrato de alquiler.
Pero ¿pueden tanto el propietario como el inquilino transmitir esta titularidad? Sí, es posible en ambos casos. En el siguiente apartado, te indicaremos bajo qué condiciones.
¿Es posible para el arrendatario transmitir la titularidad en un alquiler?
Sí, un inquilino puede transmitir su titularidad a terceros en un contrato de alquiler. El reemplazo por otro arrendatario puede producirse a través de una cesión o a través de una subrogación del contrato. ¿De qué se tratan?
Cesión del contrato de alquiler
La cesión del contrato de alquiler consiste en que el arrendatario, es decir el cedente, transmita a un tercero, el cesionario, todos los derechos y obligaciones que se pactaron en el documento original. De esta manera hay un nuevo arrendatario que ocupa el lugar del anterior frente al arrendador.
Para que la cesión se haga efectiva es necesario obtener el consentimiento expreso y por escrito del arrendador a través de un anexo del contrato de alquiler. Más adelante hablaremos de ello.
Subrogación del contrato de alquiler
La subrogación, por su parte, también consiste en que un nuevo arrendatario ocupe la posición del anterior, adquiriendo sus mismos derechos y obligaciones. Sin embargo la diferencia radica en las causas por las cuales puede darse el reemplazo, estas son:
Fallecimiento del inquilino
En caso de que el inquilino muera podrán subrogarse como nuevos arrendatarios:
- El cónyuge que conviviera con él.
- Aquellos descendientes que hubiesen convivido dos años con él.
- Aquellos ascendientes que hubiesen convivido dos años con él.
- Los hermanos que hubiesen convivido dos años con él.
- Los parientes colaterales hasta tercer grado con un grado de minusvalía del 65% que hubiese convivido dos años.
Separación, divorcio o nulidad matrimonial del inquilino
En caso de que el inquilino conviva con su cónyuge y se produzca una separación, divorcio o nulidad del matrimonio el cónyuge no titular del contrato podrá subrogarse. Para ello es necesario que se le atribuya el uso de la vivienda por sentencia judicial. También que la decisión sea comunicada al arrendador en un plazo de dos meses desde la notificación de la resolución.
¿Es posible para el arrendador transmitir la titularidad en un alquiler?
Sí, el arrendador también puede transmitir su titularidad a terceros en un contrato de alquiler. En este caso se tratará siempre de una subrogación y no será necesario confeccionar un anexo para el documento. El reemplazo del arrendador puede producirse por:
Mortis causa
En caso de que el arrendador fallezca sus herederos podrán subrogarse, es decir, tomar su posición, adquiriendo sus mismos derechos y obligaciones bajo las mismas condiciones en las que se había celebrado el contrato de alquiler.
Inter vivos
No siempre la transmisión de la titularidad por parte del arrendador se da a causa de su fallecimiento. También puede darse por:
- La resolución de su derecho: en caso de que el contrato no esté inscrito en el Registro de la Propiedad y el arrendador pierda su titularidad, ya sea por una ejecución hipotecaria o una sentencia judicial, el alquiler se extinguirá.
- Venta de la vivienda: si la vivienda arrendada se vende y el contrato fue inscrito en el Registro de la Propiedad el comprador y nuevo propietario quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador original.
¿Cómo se cambia la titularidad del alquiler?
Como mencionamos previamente, sólo será necesario realizar alguna acción extra en el caso de que se produzca un cambio de inquilino. Cuando la transmisión se produzca de un arrendador a otro arrendador no habrá que hacer nada.
De esta manera, cuando se produzca un reemplazo del arrendatario por uno nuevo, es importante tener en cuenta, en primer lugar, que antes de iniciar el proceso el propietario del inmueble debe estar informado. Su aprobación es indispensable para poder llevar los cambios a cabo, indistintamente de si este dueño es también el arrendador.
El siguiente paso será realizar un anexo del contrato de alquiler en donde se especifique la salida del inquilino original y la entrada de uno nuevo. Este apartado debe contar con la firma del nuevo arrendatario, la del antiguo y la del arrendador y en él deben quedar claramente reflejadas ambas circunstancias, así como todos los datos del nuevo inquilino. Así, mediante la celebración de este anexo, el arrendatario entrante también acepta todas las cláusulas del contrato de alquiler.
¿Es necesario hacer algún cambio en el contrato?
No. El contrato será el mismo, sólo que se incluirá este anexo en donde se especifica la transmisión de la titularidad a otro arrendatario.
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