A la hora de alquilar su vivienda, es probable que un propietario desee asegurarse de que todo se llevará a cabo según lo estipulado. Con este objetivo es que tiene la posibilidad de solicitar al inquilino una serie de garantías. Sin embargo, mientras la mayoría de ellas son opcionales, hay una que es de carácter obligatorio. Se trata de la fianza. ¿En qué consiste? ¿Debe devolverse al finalizar el contrato? ¿Puede el arrendador optar por la retención y no devolución de la fianza una vez terminado el alquiler? ¿En qué casos? En este artículo te lo contamos.
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La fianza en un alquiler implica obligaciones tanto para el inquilino como para el propietario. Al primero de ellos le corresponde entregarla antes de ingresar a la vivienda arrendada. Al segundo, depositarla en el organismo correspondiente según su comunidad autónoma y restituirla a la otra parte una vez finalizado el acuerdo.
Pero ¿esto es así en todos los casos? ¿Qué ocurre si el inquilino incurrió en el incumplimiento de alguna de sus obligaciones? ¿Puede en ese caso el propietario ejercer la retención y no devolución de la fianza al término del alquiler? A continuación, respondemos estas preguntas y más. ¡Sigue leyendo para enterarte!
¿De qué se trata la fianza en un alquiler?
La fianza es un monto de dinero que garantiza el cumplimiento de algunas de las obligaciones del inquilino derivadas del contrato de arrendamiento. Para ello, esta persona debe entregar dicha suma al propietario de la vivienda antes de instalarse en ella.
La constitución de esta garantía es de carácter obligatorio, ya que así lo determina la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), encargada de regular todos los alquileres de bienes inmuebles en España. En este sentido, la obligación del inquilino es, como mencionamos, abonar la fianza al propietario. Este último, por su parte, también tiene una obligación, la de depositar esta suma de dinero en el organismo correspondiente dentro de su comunidad autónoma.
En cuanto al monto que representa la fianza, es importante aclarar que su cuantía no puede superar la de una mensualidad de renta, según dispone la LAU. Sin embargo, en el caso de los inmuebles de uso distinto al de vivienda, como los locales, puede ser de hasta dos mensualidades.
¿Al incumplimiento de qué obligaciones responde?
La fianza se encarga de cubrir las siguientes obligaciones, en caso de que el inquilino no cumpla con alguna o más de una de ellas:
- El cuidado y la conservación de la vivienda arrendada.
- La restitución o devolución del inmueble al propietario una vez que finaliza el contrato.
- El pago en tiempo y forma de la renta y otros gastos que le haya tocado asumir (luz, agua, gas, cuotas de la comunidad, etc.)
¿Cómo está regulada por la ley?
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dispone lo siguiente sobre la fianza, sólo para aquellos contratos celebrados luego del 6 de marzo de 2019:
1. A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
2. Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización.
3. La actualización de la fianza durante el período de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
En el caso del arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el valor de esta garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.
¿Puede el arrendador optar por la retención de la fianza una vez terminado el alquiler?
Una vez que el contrato de alquiler llega a su fin, el arrendador está obligado a restituir el dinero de la fianza al arrendatario. El plazo con el que cuenta el propietario para realizar esta devolución es de un mes, contando desde el momento en el que el inquilino le entrega las llaves de la vivienda. De no hacerlo dentro del tiempo estipulado, se devengarán intereses a favor del arrendatario.
Ahora bien, ¿qué ocurre si se produjo el incumplimiento de alguna de las obligaciones a las que la fianza responde? En ese caso, este monto de dinero debe utilizarse para cubrir las responsabilidades por las cuales se constituyó dicha garantía. ¿De qué manera?
¿Cómo se procede a la retención de la fianza al terminar el alquiler si hubo un incumplimiento por parte del inquilino?
El arrendador cuenta con la posibilidad de retener y no restituir la fianza al arrendatario cuando este último no haya cumplido alguna de las obligaciones que esta garantía cubre. Pero, ¿puede retener la totalidad del importe? No, sólo la cantidad que llegue a cubrir los gastos por el incumplimiento en el que incurrió el inquilino.
Esto significa que, una vez terminado el contrato de arrendamiento, el propietario dispone de un mes para determinar qué monto debe ser destinado a la reparación de los incumplimientos y el saldo que corresponde restituir al inquilino.
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