Al momento de buscar un inmueble para alquilar, encontrarlo y firmar el contrato de alquiler, pasan muchos pensamientos por la cabeza del inquilino. También sucede lo mismo con el arrendador, quien de igual modo tiene en cuenta diferentes escenarios posibles ante el momento de concretar el vínculo. Una de estas situaciones es el periodo de duración, y lo que ello conlleva. Saber que determinado tiempo tu vida estará en ese sitio, y demás. Pero, una de las preguntas que puede surgir en dicho instante es la siguiente. ¿Es legal alquilar una vivienda por menos de un año? En Oi Real Estate, vamos a aclarar tus dudas y contestar todos tus interrogantes sobre esta cuestión.
En este artículo encontrarás:
LAU sobre si es legal alquilar una vivienda por menos de un año
Al hablar sobre si es legal alquilar una vivienda por menos de un año, cabe mencionar lo que establece la Ley de Arrendamientos Urbanos. La misma dicta una duración mínima del contrato de alquiler y esta varía según la fecha en la que se ha firmado dicho vínculo entre las partes correspondientes.
Antiguamente, el plazo mínimo era de cinco años. Sin embargo, el mismo pasó a tres años mediante la Ley 4/2013. De dicha manera, los contratos firmados antes del 6 de junio de 2013 tendrán una duración mínima de cinco años; mientras que los firmados con posterioridad a dicha fecha contarán con una duración mínima de 3. Sin embargo, esto se volvió a modificar en 2019. Así, el 6 de marzo de 2019 entró en vigor el Real Decreto Ley 7/19, que rige actualmente, que establece la duración mínima del contrato de alquiler de cinco años.
Todos estos cambios mencionados provocaron que contratos firmados en fechas muy cercanas tengan una duración del alquiler diferente. Por lo que es fundamental verificar la fecha del contrato para conocer el régimen legal que le resulta aplicable al vínculo.
Como ya hemos mencionado, dicho periodo de duración de contrato del alquiler será imperativo. Es decir, obligatorio. Esto será así aunque las partes hayan pactado una duración inferior en el contrato. Por lo tanto, aunque ambas partes hayan firmado una duración del contrato de alquiler de un año, el vínculo se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta cumplir los tres o cinco años, según corresponda, como mencionamos anteriormente.
Duración de contratos tras la última reforma de LAU
Como bien aclaramos anteriormente, la Ley de Arrendamientos Urbanos ha sufrido modificaciones y reformas en distintos puntos. En cuanto al plazo de duración de los contratos de arrendamientos, la última reforma establece lo siguiente.
En el artículo 9.1, dicta que “Si esta fuera inferior a cinco años; o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica; llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años; o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica. Salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato; o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición”.
A su vez, en el artículo 10 queda establecido lo siguiente. “Si llegada la fecha de vencimiento del contrato; o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel; o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato”.
Plazo mínimo, potestativo e imperativo
Si bien, como mencionamos, existe el plazo mínimo en la duración de los contratos de alquiler, el mismo es potestativo para el inquilino e imperativo para el arrendador. ¿A qué nos referimos con esto? A que el inquilino sí puede decidir acortar el arrendamiento, pero no el arrendador, para quien el plazo de duración mínimo es obligatorio.
Esto, lógicamente, no quita que en caso de impago de las rentas de alquiler, el propietario siempre podrá dar por resuelto el contrato de arrendamiento y recuperar su vivienda. Al mismo tiempo, existen algunas excepciones a la duración mínima del contrato de alquiler de vivienda. Por ejemplo, en el caso de alquiler de vivienda de temporada, como verano; estaciones de esquí; entre otros, y en caso de que el propietario necesite la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí; sus familiares más próximos; o para su cónyuge en caso de separación.
Por otro lado, también resulta interesante que si el inquilino desea finalizar el alquiler antes de los primeros seis meses es posible que deba indemnizar al propietario. A este último, en todo caso, deberá avisar con al menos treinta días de antelación. Una vez que haya transcurrido el plazo legal de duración mínima, salvo que se haya pactado una duración superior, cualquiera de las partes podrá dar por finalizado el alquiler. Además, en caso de que ninguna de las partes diga nada, se entenderá prorrogado el vínculo.
Contrato por temporada
Sin embargo, al referirnos si es legal alquilar una vivienda por menos de un año, cabe mencionar que también existe la posibilidad de firmar un contrato de alquiler por temporada. En los contratos de arrendamiento de vivienda por temporada, la duración no está definida por Ley. En principio, se podría tener un vínculo de temporada de, por ejemplo, un año y medio. Esto, en tanto y en cuanto quede claro que la finalidad para la que el inquilino desea la vivienda es para esa duración.
Por lo tanto, las partes deberán establecer cuál va a ser la duración del contrato de alquiler por temporada. De la misma manera, son las partes las que podrán acordar prórrogas a esa duración inicial, preavisos para abandonar el inmueble, entre otros.
Incluso, el contrato de arrendamiento de temporada puede ser verbal. De hecho, el artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que las partes pueden competerse recíprocamente a la formalización por escrito. Pero no habla de obligación, sino de la posibilidad de celebrarlo por escrito si las partes así lo quieren. Ya que hablamos de la forma escrita del contrato, es muy importante dejar constancia en el contrato de alquiler por temporada de algunos detalles muy importantes para prevenir problemas futuros.
Entre estos, se encuentran el plazo de duración; que el arrendamiento no debe satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario (para que quede claro que no se trata de contrato de vivienda habitual, sino de temporada); encabezar el contrato con el título “Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda”, entre otros.
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