Uno de los temores a los que se enfrentan los propietarios de las viviendas a la hora de ponerla en alquiler es la posibilidad de terminar en un desahucio. Obviamente, cuando uno pone en alquiler su propiedad, se imagina cosas positivas de esa decisión, sin embargo también se presta atención a las negativas.
El desahucio es una de ellas, especialmente por el estrés que lleva realizar todo el proceso del mismo. Sin embargo, ante esta situación también hay diferentes tipos de soluciones para poder evitarla. Entre las más importantes, se destaca la enervación del desahucio. En Oi Real Estate, te contamos todo lo que tienes que saber acerca de esta situación y te explicamos de qué se trata.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un desahucio?
Para comenzar, cabe explicar a qué nos referimos cuando hablamos de desahucio. El término desahucio se utiliza cuando se procede al desalojo de un inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial. Esta resolución se lleva a cabo debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual). Es decir, es el proceso legal para privar al inquilino de la posesión del inmueble mediante una sentencia por incumplir el contrato de alquiler.
Previo al desalojo o desahucio, el propietario de la vivienda en alquiler debe iniciar el correspondiente proceso judicial que, si acaba en sentencia de desalojo, podrá concluir con el desahucio o lanzamiento de quienes firmaron el contrato de alquiler y habiten la vivienda.
Una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendatarios de una vivienda. El acto que consiste en desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento. A él acuden: el propietario junto con una representación del juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble. Procediendo a entrar en el mismo (si es necesario por la fuerza) y cambiar la cerradura o el candado. Sin embargo, cuando el arrendador interpone la demanda de desahucio por falta de pago de la renta o cantidades debidas, el inquilino puede proceder a la enervación del desahucio.
¿Qué es la enervación del desahucio?
La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el inquilino de evitar la resolución del arrendamiento pagando las cantidades debidas. Es una forma de terminar el procedimiento judicial de desahucio sin proceder al lanzamiento del inquilino. Por así decirlo, es una oportunidad que se le concede al arrendatario de pagar o consignar todas las cantidades que adeuda. Y poner fin al juicio de desahucio, continuando el contrato de arrendamiento en vigor.
Por ejemplo, un inquilino debe tres meses de renta y el arrendador interpone directamente un procedimiento judicial de desahucio. El inquilino tiene la posibilidad de enervar el desahucio si en el plazo de 10 días desde que reciba el requerimiento del Juzgado, paga o consigna todo lo debido y se pone al corriente en el pago. La enervación del desahucio va a producir como efecto que el contrato continúe en vigor y no se le pueda echar del inmueble al inquilino.
Ley de Enjuiciamiento Civil sobre enervación del desahucio
La enervación del desahucio aparece reconocida legalmente en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por tanto, si el arrendador interpone una demanda de desahucio por falta de pago, el inquilino tiene la posibilidad de terminar el procedimiento judicial sin que lo desahucien. Esto es pagando todo lo adeudado y permitiendo continuar con el el contrato de alquiler.
La enervación del desahucio es una oportunidad excepcional y por tanto el arrendatario solamente podrá usar del mismo una sola vez a lo largo de la duración del arrendamiento. No puede enervar dos veces.
Cabe recordar que no cabrá enervación alguna si el arrendador antes de poner la demanda de desahucio hubiese requerido de pago al arrendatario con cualquier medio fehaciente con, al menos, treinta de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
¿Cuánto se debe pagar inquilino para la enervación del desahucio?
El inquilino, para poder enervar el desahucio, debe pagarle al arrendador todas las cantidades que le adeude hasta la actualidad, es decir, tiene que ponerse al corriente del pago. La cantidad adeudada debe pagarse al arrendador, o en su defecto, consignarse y ponerse a su disposición.
¿Cuál es el plazo?
El plazo para la enervación del desahucio será dentro de los diez días siguientes al requerimiento judicial. Así lo establece el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), en donde se dispone lo siguiente:
“En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas; acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas; el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble; pague al actor; o en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio. O en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación”.
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