El nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro entró en vigencia el 1° de enero de 2022. Desde ese entonces, es la base imponible de tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que grava la compra de vivienda. A pocos meses de su implementación, estas valoraciones ya están causando conflictos con los contribuyentes. Es por eso que muchos se preguntan: ¿se pueda evitar el valor de referencia del Catastro en algún caso? ¿Qué se dispuso para las Viviendas de Protección Oficial (VPO) y para las viviendas que sufrieron una ocupación ilegal? En este artículo te lo contamos.
El Ministerio de Hacienda presentó a finales del 2020 un anteproyecto de Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. El principal objetivo de esta iniciativa era disminuir la elusión fiscal a través de la modificación de determinadas normas tributarias. La propuesta fue debatida y aprobada en la Cámara de Diputados y el Senado, en donde consiguió su aprobación final. Finalmente, la ley fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) el 11 de julio, momento desde el cual se encuentra vigente. Sin embargo, el nuevo valor de referencia inmobiliario del Catastro con sus correspondientes valoraciones de viviendas entró en vigencia recién el 1° de enero de 2022.
Si bien han transcurrido apenas cinco meses, las valoraciones realizadas a partir del régimen de valor de referencia del Catastro ya están provocando dolores de cabeza en los contribuyentes. ¿Es posible evitar la tributación de acuerdo al valor de referencia del Catastro? ¿En qué casos específicos? ¿Qué se dispuso para las Viviendas de Protección Oficial (VPO) y para las viviendas okupadas? ¿Cómo se debe actuar en estos casos? A continuación te lo contamos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste el nuevo valor de referencia del Catastro?
La Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal, aprobada en julio del año pasado, introdujo modificaciones en el cálculo de la base imponible de algunos tributos. Si bien la normativa fue publicada en el Boletín Oficial del Estado (BOE) en ese momento, estos cambios entraron en vigencia recién el 1° de enero de 2022.
A partir de estas disposiciones, ya no es el valor real de un inmueble el que determina las bases imponibles del Impuesto sobre el Patrimonio (IP), el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), sino su valor de mercado.
Este valor de mercado se determina ahora a partir del valor de referencia inmobiliario fijado por la Dirección General del Catastro, que puede averiguarse aquí. De esta manera, cada año que transcurra, el organismo fijará un nuevo valor de forma simultánea para todos los municipios.
La medida ya está afectando de manera negativa a quienes compran una vivienda en España, debido a que, en muchas ocasiones, las valoraciones están infladas. Esto hace que los contribuyentes deban pagar más por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), aquel que grava la compra de bienes inmuebles.
¿Qué ocurre cuando la vivienda comprada no tiene asignado un valor de referencia?
Existen ocasiones en las que la vivienda comprada no cuenta con un valor de referencia asignado por el Catastro. En ese caso, el contribuyente puede llegar a salvarse de tributar por él.
De acuerdo al artículo 10 del Real Decreto Legislativo 1/1993, normativa que regula el ITP, su base imponible es el valor de referencia de un inmueble, a menos que su valor de escritura sea mayor. No obstante, “cuando no exista valor de referencia o este no pueda ser certificado por la Dirección General del Catastro, la base imponible, sin perjuicio de la comprobación administrativa, será la mayor de las siguientes magnitudes: el valor declarado por los interesados, el precio o contraprestación pactada o el valor de mercado.”
De esta manera, ante la ausencia del valor de referencia, el contribuyente podrá tributar según el valor por el cual ha escriturado. Esto, siempre y cuando dicho valor no difiera del de mercado.
Son dos los casos específicos en los que es frecuente que una propiedad no posea valor de referencia: se trata de las viviendas okupadas y las Viviendas de Protección Oficial (VPO). ¿Qué ocurre en estas dos ocasiones?
Evitar el valor de referencia del Catastro comprando una vivienda okupada o una Vivienda de Protección Oficial (VPO)
Al comprar una vivienda sin valor de referencia y tributar por el valor escriturado, es probable que se reciba una comprobación de valores por parte de la Administración. Es importante mencionar que las autoridades no pueden recurrir a la determinación de un valor de referencia e imputar una nueva liquidación al contribuyente a través de ella. En cambio, deberán determinar el valor de mercado del inmueble utilizando los métodos de comprobación previstos por el artículo 57.1 de la Ley General Tributaria. Sin embargo, la manera de proceder es distinta cuando se trata de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) o una vivienda okupada.
En el caso de las Viviendas de Protección Oficial (VPO), a partir de la jurisprudencia establecida por fallos anteriores, se considera que, si se tributa por el valor máximo fijado administrativamente, no se debe iniciar una comprobación de valores.
Mientras tanto, en el caso de una vivienda okupada, el comprador puede alegar una reducción del valor que supone la ocupación ilegal de la misma. Así lo dispuso la Dirección General de Tributos en su resolución V2716-20, de 4 de septiembre. Esto se debe a que los inmuebles de este tipo se comercializan a precios muy inferiores que otros, principalmente, por la incertidumbre que genera la recuperación o no de la vivienda.
¿Qué dispuso el Catastro para estos dos casos?
Teniendo en cuenta lo expuesto anteriormente, la Dirección General del Catastro ha lanzado una resolución el 10 de noviembre de 2021. En ella estableció las situaciones en las que no se podrá aplicar el valor de referencia:
- Cuando se trate de inmuebles con un precio de venta limitado por la Administración, como ocurre con las Viviendas de Protección Oficial (VPO).
- Cuando se trate de inmuebles que hayan sufrido una ocupación ilegal, lo cual impida la libre disposición de él por parte del propietario.
Se trata de una excepción a la regla general, ya que, como mencionamos, se encuentra dispuesta en una resolución aparte y no en la Ley 11/2021 de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. Es quizás por esta razón que la medida ha pasado bastante desapercibida y muchos contribuyentes la desconocen.
¿Qué precauciones tomar antes de efectuar la compra?
Antes de comprar una propiedad que se encuentre en alguna de estas dos situaciones, es altamente recomendable solicitar al Catastro un certificado de inexistencia del valor de referencia. Sólo de esta manera se podrá acreditar la situación de ocupación o la existencia de un régimen de protección oficial sobre la vivienda, según el caso. En esta instancia también es importante invocar la resolución del 10 de noviembre de 2021 que citamos anteriormente y la improcedencia de que el inmueble posea un valor de referencia. Cabe mencionar que la obtención de este certificado puede llegar a ser más sencilla en el caso de una Vivienda de Protección Oficial (VPO) y no tanto cuando se trate de una vivienda ocupada.
No obstante, puede surgir el siguiente inconveniente en el caso de una VPO: que el Catastro se escude en la posibilidad de que la vivienda ya pudiera estar descalificada al momento de la compra para no emitir el certificado solicitado. En este caso, mientras no conste oficialmente dicha descalificación, la condición de Vivienda de Protección Oficial con precio de venta limitado es fácilmente acreditable. Esta comprobación debería facilitar la obtención del certificado de inexistencia de valor de referencia, ya que el Catastro no podría oponerse a la misma.
¿Qué ocurre cuando la Vivienda de Protección Oficial (VPO) o la vivienda okupada sí posee un valor de referencia y ya se tributó de acuerdo a él?
Si el comprador ya efectuó la adquisición del inmueble y ya tributó en el ITP en función del valor de referencia asignado por el Catastro, igualmente podrá servirse de la resolución mencionada para desvirtuar y evitar dicha valoración.
En este caso, el contribuyente deberá demostrar la ocupación del inmueble o su régimen de protección oficial, según el caso, con un valor limitado administrativamente. Luego, el Catastro debería justificar por qué el inmueble tenía asignado un valor de referencia, siendo que, según la resolución del 10 de noviembre del 2021, podía no tenerlo.
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