¿Quieres saber qué es el derecho de usufructo? En este post te lo explicaremos, y además te diremos en que casos se puede vender una casa con usufructo. ¡Adelante!
En este artículo encontrarás:
El concepto de propiedad, la nuda propiedad y el usufructo
El concepto de propiedad de un inmueble se divide en dos figuras: la nuda propiedad y el usufructo, ya sea temporal o vitalicio.
La nuda propiedad es el título de propiedad del piso o casa, y el usufructo es el derecho a vivir en ella o explotarla económicamente.
En concreto, según el artículo 467 del Código Civil: “El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la ley autoricen otra cosa”.
En esta definición, por tanto, se nos indica que este concepto es un derecho de carácter patrimonial sobre una cosa concreta, es decir, un derecho real.
Así, el usufructo puede ser de diversas clases y recaer sobre bienes inmuebles como así también sobre dinero o acciones. Las consultas jurídicas respecto a esta figura suelen versar sobre bienes inmuebles, por ejemplo una vivienda o un comercio.
Es importante tener en cuenta que esta clase de usufructos, o sea los que recaen sobre una propiedad, deberán estar inscritos en el registro.
Usufructo vitalicio
Ahora vamos a analizar el usufructo vitalicio dentro del ámbito del derecho sucesorio, primero diremos entonces que puede ser un usufructo legal o voluntario, es decir, más allá de la legítima.
En cuanto al ámbito de duración de este derecho real debemos distinguir entre usufructo temporal y usufructo vitalicio. O sea, el primero responde a un tiempo definido y el segundo es el que se extingue cuando muere el usufractario.
El usufructo vitalicio se establece normalmente en las herencia. Es usual por ejemplo que en el testamento el cónyuge fallecido conceda mediante disposición testamentaria el goce vitalicio de todos los bienes del mismo. Así pues, lo que concede es el uso y disfrute, por ejemplo de una vivienda. Estos bienes, no le pertenecen al cónyuge superstite sino que tiene asegurado, como recién dijimos, el uso y disfrute de la propiedad mientras vivan.
Los hijos, en estos caso son los nudos propietarios, en referencia a la cuota de la herencia. En todo caso la parte de la legítima que le corresponde al cónyuge viudo será establecida de forma legal, es decir, al menos en esa porción de la herencia el usufructo se reserva de forma obligatoria.
Extinción del usufructo
Hay que atender al artículo 513 del Código Civil para saber por qué causas se extingue. Atendiendo a su naturaleza se extinguirá por:
- Muerte del usufructuario (si es de carácter vitalicio).
- Si el usufructuario y el nudo propietario son la misma persona.
- Renuncia por parte del usufructuario.
- Expiración del plazo por el que se constituyó.
- Cumplimiento de la condición resolutoria (si se constituyó por contrato).
- Destrucción o pérdida de la cosa sobre la que recae el derecho.
¿Se puede vender una casa con usufructo?
Sí, se puede vender. Es que, como ya dijimos, esta figura no es más que el derecho de uso y disfrute de la misma, bien sea de manera temporal o vitalicia. Sin embargo, no es este concepto el que nos hace dueños del inmueble, sino que es la nuda propiedad la que nos otorga el pleno dominio sobre la casa.
Lo interesante es que ambas figuras se pueden vender por separado.
Vender la nuda propiedad, pero mantener el usufructo
Este tipo de operaciones se han popularizado en los últimos años, ya que muchas personas de la tercera edad han recurrido a la venta de la nuda propiedad de sus viviendas, conservando el usufructo de la misma.
Esto les permite obtener cierta liquidez para vivir tranquilamente los años que le quedan y por sobre todo conservar el derecho de uso de la casa.
Según algunos expertos inmobiliarios, la mayoría de las personas que optan por esta alternativa tienen una edad avanzada y, generalmente, no tienen descendencia a quién dejar el piso en herencia.
¿Quién puede estar dispuesto a comprar un piso que no se pueda habitar?
En general, son inversores, que buscan obtener rentabilidad a largo plazo, y ven en la compra de la nuda propiedad una forma de obtener un beneficio.
Esto se debe a que, con el fallecimiento de la persona se extingue definitivamente el usufructo. En consecuencia, tanto la persona que vende como la que compra salen ganando.
¿Qué pasa si solo poseemos el usufructo y no la nuda propiedad?
En España es habitual que al fallecer uno de los cónyuges, la nuda propiedad pase en herencia a los descendientes del fallecido y el uso o disfrute de la casa se transmita a la viuda o el viudo.
¿Qué pasa si los herederos que tienen la nuda propiedad quieren vender la vivienda? En estos casos, es muy común que el usufructo se ceda a los descendientes, a cambio de un compensación económica.
De esta manera, los nudos propietarios podrán hacer lo que quieran con la vivienda y venderla en su totalidad.
En este sentido, a la persona que tiene el usufructo, por su parte, se le entregará el dinero de la venta que le corresponda.
Calculemos ambas alternativas
El cálculo para determinar el valor del usufructo de una vivienda o de un inmueble, está marcado por el tipo o modalidad que se haya o desea aplicar.
De acuerdo con el plazo en que estará vigente, se divide en dos: temporal y vitalicio.
Es decir o se negocia por un tiempo definido (temporal) o es vitalicio. En el caso del temporal, precisamente, es en función de ese tiempo que se valora el usufructo.
Usufructo temporal
En esta modalidad lo que aplica es acumular 2 % por cada uno de los años que comprende el usufructo y ese resultado es el porcentaje que representa el usufructo con respecto al valor total del inmueble.
Se debe tener en cuenta que el porcentaje resultante no puede exceder el 70 %, y tampoco puede estar por debajo del 2 %.
Pongamos un ejemplo así lo vemos con claridad:
Supongamos que tenemos en propiedad plena una casa cuyo valor actual es de 200000 euros y que deseamos someterla a régimen de usufructo por un plazo de 10 años.
Dado el plazo del usufructo, tenemos que el porcentaje asciende a 20 %.
Al aplicar dicho porcentaje al valor total del inmueble que estamos asumiendo para efectos de este ejemplo, obtenemos un valor del usufructo resultante de 40 000 euros. Como consecuencia directa, podemos deducir que la nuda propiedad queda valorada en 160 000 euros, o sea, el resto del valor del inmueble.
Es pertinente indicar que, para efectos del cálculo, solo se contabilizan periodos anuales completos; vale decir que si el plazo es de 15 años y 8 meses, se considerarán solo 15 años.
Usufructo vitalicio
El valor del usufructo vitalicio se considera igual al 70 % del bien cuando el usufractario tiene menos de 20 años, reduciéndose el porcentaje un 1% porcada año de más pero siempre con un límite de 10%. Ten en cuenta que al establecerse un usufructo vitalicio por vía hereditaria, se toma como referencia la edad del usufractario en el momento de fallecimiento del causante de la herencia.
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