La revalorización de la vivienda en 2017 ha tenido mucho que ver con el incremento de posibles clientes. Pero también con la lenta recuperación de la actividad constructora. Una situación que presiona a ciudades como Madrid, donde el stock de vivienda disponible acumula caídas por encima del 40%.
El desequilibrio entre la demanda y la oferta de nueva vivienda ha tenido un importante impacto sobre el stock residencial en diversas ciudades españolas. Por un lado, haciendo caer la vivienda disponible y por el otro impulsando al alza el precio de las propiedades.
La última revalorización de la vivienda registrada por Tinsa ha coincidido con el estudio periódico publicado por TecniTasa. Un documento donde se pone atención en los desajustes de la Administración. Con consecuencias directas tanto en los niveles de construcción como en el sobrecoste de la obra nueva.
Si a esto sumamos la falta de grandes proyectos constructivos y el rápido agotamiento de la nueva vivienda, encontraremos un problema común para media docena de capitales españolas. La caída en el stock de viviendas.
Desde Madrid a Valencia o Málaga han visto caer su oferta inmobiliaria de los últimos años. Sin duda, un toque de atención para aquellas administraciones que empiezan a notar una caída en la vivienda de reposición.
Obra nueva, cada vez más escasa y cara
Mientras la vivienda terminada sigue subiendo, los obstáculos a la obra nueva empiezan a sucederse uno tras otro.
Ya no solo por la lenta recuperación de las constructoras, sino también por la ineficacia de la Administración al facilitar los permisos.
La burocracia provoca un encarecimiento que puede alcanzar los 7.000 euros por cada nueva vivienda, según TecniTasa. Un sobrecoste que no existiría de tramitarse las obras en un plazo de no superior al mes y medio.
Sin embargo, son diversas las razones que acaban provocando demoras en los plazos de tramitación. Un retraso en la obtención de licencias que, extendido a todo un trimestre, incrementa los precios entre 600 y 1.500 euros. Y que, en el caso de acabar nueve meses después, puede elevar el precio final de 3.000 a 7.000 euros.
Disponibilidad de viviendas por capitales
A finales del mes de diciembre, Idealista ha elaborado un estudio comparativo del stock de vivienda usada en España. Comparando la variación en la disponibilidad de los últimos tres años.
De todas las capitales de provincia, la gran mayoría han aumentado el stock disponible. Mientras que un total de doce capitales han perdido stock entre diciembre de 2014 y diciembre de 2017.
La mayor caída se ha producido en Madrid (-42,9%). Por delante de otras capitales como Pamplona (-32,3%), San Sebastián (-24,7%), Bilbao (-19,3%), Girona (-16,8%) y Vitoria (-13,6%).
Asímismo, también han caído entre diez y cinco puntos ciudades como Sevilla (-9%), Valladolid (-8,1%) y Valencia (-5,9%). Mientras que, por debajo del 5%, encontramos a Málaga (-4,3%), Las Palmas (-4,2%) o Toledo (-0,6%).
Ciudades que contrastan con otras donde la vivienda disponible no hizo más que crecer, como Pontevedra (+87,7%), Cuenca (+78,5%), Oviedo (+74,5%) o Lleida (+60,6%). Donde también encontramos capitales como Barcelona (+10%) o Palma (+6,8%).
Barcelona y Valencia, dos escenarios en obra nueva
Además de tener dos de los mercados más activos, estas dos capitales mediterráneas viven situaciones diferentes en lo que a vivienda nueva se refiere.
La ciudad catalana, ralentizando su crecimiento en un 13%. Según los datos del Colegio de Arquitectos de Barcelona. Tras haber acumulado un repunte del 128% entre 2013 y 2016.
Mientras que la capital valenciana, incrementando en un 88% los niveles de actividad constructora durante el último año. Y sumando 2.483 nuevas viviendas, según el propio Ayuntamiento de Valencia.
Dos escenarios diferentes en dos ciudades con poco en común.
El caso de la vivienda disponible en Madrid
La ciudad es el ejemplo más claro de reducción en la oferta de vivienda disponible, según Idealista. Tras caer un 42,9% el parque de vivienda disponible, desde las 30.027 unidades (diciembre 2013) a las 17.143 unidades (diciembre 2017).
Esta caída ha sido especialmente intensa en algunos de sus distritos históricos. Como Arganzuela (-59,8%), Chamberí (-53,2%) o Retiro (-53%).
Aunque también han reducido su stock de manera importante los distritos de Salamanca (-49%), Fuencarral (-47,2%) o Ciudad Lineal (-46,3%). Así como Carabanchel (-45%), Tetuán (-43,4%) y Chamartín (-43,3%).
Ningún distrito se ha salvado de la caída. Demostrando el interés que existe por la compra de vivienda en Madrid.
Ya no solo en obra nueva, como apuntaba Sociedad de Tasación en un repunte del 6,8%, sino también en vivienda de segunda mano.
Un stock que a medida que cae vuelve a subir de precio. Un problema al que la Administración no parece que quiere poner remedio.
