La nueva ley de crédito inmobiliario quiere poner en orden la concesión de hipotecas y facilitar el acceso a la compra de vivienda. Una norma para dar transparencia al mercado hipotecario y prevenir malas prácticas.
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Un nuevo año en el real estate
El nuevo año traerá consigo una nueva ley hipotecaria, cuyas inmediatas consecuencias serán una mayor protección a los hipotecados y más barreras a los créditos de alto riesgo.
Estas condiciones, que venían abanderadas por la desaparición de comisiones y los productos bancarios vinculados, pueden acabar por encarecer el acceso al crédito.
Precisamente ahora que los tipos de interés están en mínimos históricos. Mientras la banca alienta la contratación a tipo fijo y el mercado hipotecario amenaza con volver a dar hipotecas por el 100% del valor de tasación.
Un panorama prácticamente olvidado, una década después del estallido de la crisis.
Nuevos pasos en la reforma hipotecaria
Probablemente, el nuevo proyecto de ley del mercado hipotecario comenzará su tramitación parlamentaria durante los primeros meses de 2018. De cara a su entrada en vigor durante la primera mitad del año.
La posibilidad de que España sea sancionada por la UE ha acelerado esta última fase de aprobación. De hecho, desde el 21 de marzo de 2016, nuestro país acumula un gran retraso en la transposición de la directiva europea correspondiente. Incidencia que se puede saldar con una multa de cerca de 106.000 euros al día.
Dejando de lado este detalle, los expertos prevén que la nueva norma acabe encareciendo el crédito hipotecario a cambio de reducir el riesgo para el mercado y aumentar la seguridad para el consumidor.
Todo ello tiene un coste que probablemente acabarán pagando los nuevos hipotecados. Primero en forma condiciones más estrictas, y en un futuro a través de la subido de los tipos.
El cliente gana tiempo a la banca
Si proteger al cliente sale más caro, asumir mayores riesgos debe tener un precio más elevado. Este es el principal mensaje que dejan las nuevas medidas de prevención de la morosidad.
Y mientras el cliente gana margen ante una hipotética ejecución, las entidades toman medidas ante los posibles riesgo en la concesión de hipotecas.
Con el objetivo de adaptarse a la revisión de los actuales plazos de ejecución por impago que solicita el TJUE, la nueva norma establece diversos escenarios. En función de la duración de la hipoteca y el número de cuotas adeudadas.
Estableciéndose un límite inicial de impago del 2% del capital o nueve cuotas. Y en la segunda parte del préstamo del 4% del capital o doce mensualidades. Escenario que aumenta el riesgo para los bancos. Obligándolos a esperar más tiempo antes de realizar una ejecución.
Una barrera a los intereses de demora
Otro detalle que introduce la reforma de la ley hipotecaria es el límite de los intereses de demora. Un recargo cobrado por las entidades y que no podrá superar el triple del tipo de interés legal según la nueva norma.
Igual que en otros condicionantes, esta barrera incrementará el riesgo asumido pos las entidades. Aunque la ley ha acabado matizando el criterio establecido por el Tribunal Supremom, según el cual el límite máximo era de dos puntos por encima del tipo pactado con la entidad.
El nuevo criterio establecido por el proyecto de ley alcanzar hasta tres veces el tipo establecido sin que las condiciones sean sancionables.
Importante reducción de las comisiones
Un tercer aspecto que puede afectar al negocio de la banca es la rebaja en las comisiones por amortizar anticipadamente.
En la actualidad, los bajos tipos de interés disminuyen el margen de las entidades. Siendo las comisiones una fuente alternativa de negocio.
La reforma hipotecaria quiere fijar los límites de las comisiones por amortización anticipada tanto de parte del préstamo como de su totalidad.
En hipotecas a tipo variable con un límite máximo del 0,5% hasta el tercer año, del 0,25% hasta el quinto. Quedando sin penalización a partir del sexto año. Y en hipotecas a tipo fijo, pasando del 10% durante los diez años iniciales al 3% en los siguientes.
Otros cambios en las condiciones
Asímismo, la nueva norma también quiere incentivar el cambio de hipotecas variables a préstamos a tipo fijo. Estableciendo una comisión inicial del 0,25% durante los tres años iniciales y del 0% en los siguientes. Fijándose también una reducción del 90% en los gastos de notaría.
Estas medidas, junto al asesoramiento gratuito por parte del notario y la prohibición de obligar a contratar productos bancarios vinculados a la hipoteca, ponen énfasis en la seguridad jurídica del consumidor.
Aún así, los expertos también señalan que el nivel de protección ha acabado siendo más suvea de lo esperado. Debido que a muchos detalles del crédito hipotecario quedan a merced de la negociación entre cliente y entidad. Acuerdo donde el banco siempre está en una posición de superioridad.
El mercado hipotecario volverá a dar el 100%
Anticipadas las nuevas normas del mercado hipotecario, las entidades bancarias se preparan para una guerra comercial en torno a las hipotecas.
Según Agencia Negociadora, el nuevo escenario puede traer consigo viejas prácticas. durante la primer mitad de 2018. Llegando a concederse hipotecas por el 100% del valor de tasación. Incluyendo los gastos. Cantidad que acostumbra a estar por debajo del 10% del valor de la operación.
Este panorama, inédito en la última década, abriría definitivamente el acceso a la financiación. Y aunque existen condicionantes, en relación a las provisiones para hipotecas que superen el 80% del valor de tasación, los bancos no tendría grandes impedimentos para ofrecer el 100%.
Los expertos apuntan a la gran competencia bancaria como el principal culpable en la relajación de las exigencias para conceder hipotecas. Al tiempo que recuerdan que el número de hogares que ha cambiado su hipoteca a tipo fijo ha crecido en un 36% en 2017.
Sin duda, clientes y entidades han cambiado su perspectiva respecto al mercado hipotecario. ¿Cambiarán también las prácticas crediticias?
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