Entre las principales consecuencias que nos deja la pandemia COVID 19 en el sector inmobiliario, encontramos un desbalance en la oferta y demanda del alquiler. España, a la fecha, lidera el listado de países con mayor incremento en eventuales inquilinos. Si bien la futura Ley de Vivienda prevé una serie de medidas al respecto, los hechos presentan un futuro incierto. En este artículo de Oi Real Estate veremos la marcha ascendente y el incremento del mercado de alquiler en Europa, con España como protagonista.
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Inquilinos y los promedios a la alza
Los números que analizan los movimientos del mercado de arrendación de la última década, señalan en España un incremento significativo en el promedio de jóvenes consultantes. Las agencias reciben permanentemente a los considerados actores del mercado joven del alquiler y las demandas suelen ser las mismas. El desánimo es el denominador común en este grupo, cuyo rol es cada vez más importante en el sector inmobiliario. ¿Queda lejano, sino inalcanzable el acceder a la vivienda propia? La realidad parece demostrar que sí.
El mundo comercial inmobiliario ubica en el sector joven de alquiler a todas aquellas personas mayores de 18 y menores de 35 años. Se considera que es este grupo el que se enfrenta por primera vez a las complejidades de las negociaciones para la compraventa de una propiedad, o en su defecto, del alquiler de una vivienda fuera de la casa paterna.
Sin embargo, a la fecha, son los jóvenes entre 19 y 29 años quienes conforman el grupo más activo y urgido por alquilar; ya que no han tenido tiempo físico para ahorrar ni disponen de una situación holgada en el plano de la solvencia económica. Esas estimaciones son las proyectadas por consultoras inmobiliarias expertas de la talla de Savills Newman, y casi todas suelen coincidir en este campo.
El incremento de mercado de alquiler
En esta tendencia al incremento en el mercado de alquiler europeo, España no escapa a esta regla. Por el contrario, lidera las listas de países con mayor demanda. Esto no está relacionado estrechamente a la irrupción de la pandemia COVID 19, pero dicha problemática sanitaria terminó por desnudar las falencias del sistema y la inequidad socioeconómica latente.
La propiedad como vivienda propia, para muchos españoles, ha dejado de ser una opción viable. Dijimos en artículos anteriores que la ralentización en la edad de emancipación de los jóvenes, tiene a España como 5ta. en el ranking europeo, detrás de países como Montenegro e Italia. Es en pos de frenar de cuajo este fenómeno sociológico, que el Gobierno optó por desplegar el paquete de medidas que conforman la futura Ley de Vivienda. Pero… ¿Alcanzará para anular esta proyección?
En Europa, España ocupaba el puesto número 1 entre los países donde más creció el mercado del alquiler en la última mitad de la década pasada. En este sentido, era de esperar que los precios en los contratos acompañaran este fenómeno con un incremento que complica aún más la situación.
Los jóvenes, el alquiler y los porcentajes
Se estima que durante los últimos cinco años de la década anterior y cercana, ya al umbral de la pandemia COVID 19, España lideró por lejos sobre Dinamarca, Alemania y Francia el top de los países con mayor crecimiento en la demanda del alquiler. Aquel sector que se ha visto obligado o ha decidido alquilar, mostró un incremento del 9.2% en 2020 respecto a 2015. Este índice comprende viviendas habituales de familia y el mercado del alquiler estudiantil en todas sus variantes.
¿Cómo se explica esto? Pues fundamentalmente por la suba en los costes que implican la adquisición de una vivienda propia. Dicho aumento, también medido durante aquel lustro, se pronunció en torno al 24.5%. Esos índices, corridos hacia arriba, han dejado fuera de combate a un importante sector del comercio inmobiliario, que acaso a comienzo de siglo y en los mismos parámetros, hubiera podido acceder a la vivienda propia.
Traslado de un mercado al otro
Aquel rango expulsado del mercado de la compraventa se ha introducido al del arrendamiento. Pero las variaciones en la comparativa europea no dejan de ser preocupantes para España. Así, su 9.2% de incremento en la demanda se ve comprometido respecto al segundo lugar, ocupado por Dinamarca; si consideramos que el aumento en el índice de inquilinos aumentó en la misma línea de tiempo solamente un 2.8%. Con respecto a Alemania, los números son más distantes aún, ya que posee una alza de arrendatarios de 2015 a 2020 de un 1.7%.
Indices a la baja… ¿son posibles?
También existen países en Europa en donde la intensión de alquiler fue a la baja; y con los que -en esta comparativa temporal de cinco años-, España se encuentra en las antípodas. Por ejemplo, en Reino Unido y Países Bajos (dueños estos últimos de uno de los más eficaces mercados de vivienda social, destinado al alquiler), los inquilinos disminuyeron su proporción en un 2.7%; mientras que en Finlandia se estimó la disminución en un 2.75%; en Polonia (líder en este listado) los porcentajes de arrendatarios disminuyeron hasta alcanzar un 3.1%. menos de individuos con intención de arrendar.
Los centros urbanos como incidentes
Dijimos que el incremento del mercado de alquiler se explica en España por la suba en los costes de propiedades a la venta. Los mismos estudios, arrojaron resultados que lo comprueban. Si se toman como punto de referencia las 25 ciudades españolas más desarrolladas y nutridas, se calcula que durante la última mitad de década el precio de sus viviendas ascendió un 4.6%.
Según datos de la consultora internacional Eurostat, en España, el porcentaje de rentabilidad total anual en venta de inmuebles es de un 2.6% por encima del negocio de la compraventa de inmuebles en toda Europa. ¿Podrá finalmente la próxima Ley de Vivienda estabilizar este complejo mercado? Para ello, debemos aguardar primero su entrada en vigor a mediados de 2024 y sus efectos a un futuro medio.
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