La tendencia a alquilar antes que a comprar una vivienda se ha hecho muy evidente en las estadísticas e informes publicados en los últimos meses. En un país que se caracterizaba por la posibilidad relativamente habitual de “invertir en ladrillo”, las estrategias para conseguir un techo han virado hacia la predominancia de la vivienda social, a compartir un piso, o sencillamente a rentarlo. Pero, ¿significa esto que ya no se compran casas en España? En la nota de hoy revisamos este panorama, que tiene a los propietarios en el eje del debate.
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Cada vez hay menos propietarios en España
No es del todo una sorpresa que ante las dificultades para acceder al financiamiento de un inmueble las tasas de propiedad de vivienda caigan en todos los grupos de edad. Incluso en países como el nuestro, en el que invertir “en ladrillo” fue siempre una opción como parte de una visión social de progreso, o una alternativa segura de ahorro. El descenso en los porcentajes de propietarios es sin embargo más común en los últimos años, lo que evidencia tanto el impacto de las crisis económicas, el insuficiente incremento de salarios en relación a la inflación, y los cambios en las políticas de financiamiento y subsidio.
En la actualidad, la cantidad de propietarios posibles, segmentados por edad, sólo superan el 50% en los grupos de mayores de 43 años. De allí hacia abajo, los descensos son paulatinamente más visibles, marcando sobre todo las dificultades que tienen los jóvenes para acceder a su primera vivienda.
Situaciones como esta son las que llevaron a la problemática de la vivienda a ser el eje de las últimas campañas electorales. Sin dudas, esa demanda social sigue en pie tras los resultados de los comicios que pusieron nuevamente en tela de juicio la efectividad de la Ley de Vivienda. ¿Ayuda el tope del 3% en los alquileres a que más personas puedan acceder a un piso? ¿Son suficientes las medidas para promover el uso de viviendas vacías? ¿Es posible el aumento deseado en el porcentaje de vivienda social? Y lo más importante: ¿tienen estas medidas respuesta a largo plazo para la demanda actual y futura de propietarios?
Caro pero posible: las distintas caras del alquiler
A pesar del aumento en los precios de los alquileres -así como de las variadas propuestas provenientes de casi todos los frentes partidarios para aumentarlo en cantidad o limitarlo en valores-, el rentar un piso hoy en España es una alternativa forzosa. Es decir, se erige como opción sólo porque la compra está cada vez más inaccesible. Esto se complica porque además se trata de una alternativa cara. Según Idealista, sólo en abril pasado el precio de la vivienda en alquiler se encareció un 8,9% y llegó hasta los 11,5 euros el metro cuadrado. En particular, las grandes ciudades como Barcelona, Madrid, San Sebastián, Palma y Málaga son las que tienen los alquileres más altos o las que aumentaron más sus precios.
Por su parte, el alquiler social, como se ha reconocido tantas veces durante la campaña, es aún insuficiente para la mayoría de los hogares con dificultades económicas. Este grupo incluso profundizó tal situación durante el último año, donde la inflación, los servicios y las hipotecas crecieron más que los sueldos.
Otra cara de la moneda es la situación de los propietarios de más de un piso, cuya cantidad aumentó también en los últimos años. Frente a esa situación, la recientemente aprobada Ley de Vivienda reduce el número de casas que se puede tener antes de ser considerarlo gran tenedor. No obstante, para el grupo de ingresos medios que pudo optar por la compra con destino a renta, el contexto no colabora precisamente en confiar en otras fuentes de inversión que protejan el capital ahorrado.
Por qué es tan difícil ser propietario
Si es difícil el alquiler, la compra acarrea aún más obstáculos. En este segmento del mercado, también se han revalorizado las propiedades y por ende el capital de ahorro inicial es hoy más alto. Según datos del INE, aunque la variación ha sido algo inferior que en el alquiler durante la última década, los pisos para la venta se han revalorizado un 28,5% en ese mismo periodo.
Recordemos que el ahorro inicial lleva al menos dos componentes: el 20% del coste de la vivienda (que es lo que en general no cubre una hipoteca bancaria), más otro 10% correspondiente al pago de impuestos. Hoy en día, ese 30% traducido en dinero puede variar entre los 45.000 euros para una ciudad del interior del país, hasta casi 90.000 euros para capitales como Madrid o Barcelona.
Estas cifras difícilmente puedan ser acompañadas por los salarios y coste de vida actuales. Los datos del INE son contundentes al respecto: el sueldo bruto de un trabajador ronda hoy los 2.038 euros mensuales -casi el 10% de lo que era hace una década-, mientras que la cesta de la compra, solo durante el año pasado se encareció un 16,8%. También considerando únicamente el 2022, se observa que el IPC creció un 5,7%, mientras que los sueldos se incrementaron apenas un 2,8%.
Una situación para pensar a largo plazo
Con tal situación, es lógico concluir que el panorama español de las operaciones de compraventa inmobiliaria se encuentre tensionado. Los propietarios son cada vez menos porque se han complicado las condiciones para la compra (valores del mercado, sueldos, políticas de financiación), pero eso no impide que los mayores inversores abunden en el mercado, a pesar de las medidas por limitar a los grandes tenedores. Después de tanto debate parlamentario, la problemática de la vivienda tiene aún la deuda por la accesibilidad, pero también por la distribución, tanto a nivel geográfico como de concentración de inversores. Cabe preguntarse entonces: ¿hay realmente animosidad en solucionar estos problemas?
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