Una de las preguntas más frecuentes entre los padres, es si resulta más barato venderle una vivienda a un hijo o si lo es la donación. Para entenderlo, hay que analizar varios aspectos, como el precio de la vivienda, los impuestos a pagar o el lugar donde se encuentra el inmueble. Es decir, para saber si conviene más una opción o la otra, hay que hacer muchos números.
En Oi Realtor te vamos a dar toda la información para que sepas si te conviene más vender o dar en donación la vivienda.
En este artículo encontrarás:
Cuánto hay que pagar por hacer donación
Deben liquidar en el Impuesto de la Renta (IRPF) la correspondiente ganancia patrimonial, como si de una compraventa se tratase. Esto es así porque las donaciones tributan en la declaración de la renta. Y es el donante (los padres), no quien recibe la donación (los hijos), quien debe liquidarlo.
En cuanto al IRPF, si de la diferencia entre el valor de adquisición del inmueble y el valor real en el momento de la donación hay una ganancia, ésta tributará en el IRPF del donante a los tipos del 19%-26%, en función del importe del beneficio obtenido.
Con efectos desde el 1 de enero de 2021, éstos son los nuevos tipos de las ganancias patrimoniales:
- Los primeros 6.000 euros de ganancia, al 19%
- Los siguientes 44.000 euros (hasta 50.000), al 21%
- Los siguientes 150.000 euros (hasta 200.000), al 23%
- El resto de ganancia (a partir de 200.000), al 26%
Si el valor actual del piso es inferior al valor de adquisición se generaría una perdida, la cual no se podrá incluir en el IRPF. Según José María Salcedo, socio de Ático Jurídico, se trata de una cuestión discutida. Y es que el TEAR de Valencia ha declarado que las pérdidas patrimoniales derivadas de la donación de inmuebles, sí pueden incluirse en el IRPF. Por ello, estas perdidas pueden ser discutidas si incluirlas en la declaración.
Cuánto hay que pagar por recibir una donación
Al recibir la donación deben pagar el impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD). El importe depende de factores como el valor del bien o la comunidad autónoma donde se encuentre ubicado. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el ISD está bonificado al 99% si la donación de una vivienda es de primer grado de parentesco (padres e hijos).
Otro impuesto que tendrá que pagar el hijo o familiar “premiado” con un inmueble es el Impuesto sobre plusvalía municipal. Y ello salvo que, según recuerda el abogado de Ático Jurídico, se pueda demostrar que el valor del terreno es ahora inferior al que tenía cuando lo adquirió el donante.
Además, el donatario también tendrá que pagar en el futuro el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), en su condición de propietario del mismo.
Qué pasa si se hace una donación de dinero
El padre que regale dinero al hijo para la compra de su vivienda habitual debe saber que el hijo deberá pagar el impuesto de Donaciones, que tiene importantes ventajas fiscales en función de la Comunidad Autónoma donde resida el donatario
Pero para disfrutar de los beneficios fiscales del Impuesto de Donaciones es necesario cumplir una serie de requisitos, establecidos por cada Comunidad Autónoma. Uno de ellos suele ser que la donación se formalice en escritura pública. El abogado José María Salcedo, recuerda que es necesario primero qué beneficios fiscales existen en la CCAA y los requisitos que hay que cumplir para disfrutar de los mismos.
Por ejemplo, en Madrid, la donación de una vivienda o cualquier bien está bonificada al 99% cuando el beneficiario sea descendiente (hijo, nieto…), cónyuge o ascendiente (padres, abuelos…) y adoptados. Esto significa que solo tendrá que pagar un 1% del Impuesto sobre Donaciones.
En caso de prestar dinero para la compra de casa, entonces hay que tener claro que debe quedar formalizado por escrito. El préstamo tributa en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), aunque está exento. Y para ello, hay que presentar la autoliquidación del impuesto (modelo 600) donde debe constar la exención.
Impuestos a pagar en caso de compraventa
Los impuestos que deben pagar los padres son similares que en el caso de las donaciones; liquidar el IRPF, pero en este caso, deben asumir la Plusvalía municipal.
En el caso de los hijos, quienes compran la vivienda, como en cualquier operación de compraventa, deben abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), un impuesto que también varía entre comunidades. Desde el 6% en la Comunidad de Madrid, el 7% de Aragón, pasando por el 8% de Castilla-La Mancha y el 10% de Extremadura. No obstante, algunas comunidades aplican una escala variable de tipos que depende del valor del inmueble.
Peligros de la compraventa
Al tratarse de una compraventa, debe existir una transferencia económica hacia los padres. Bien sea porque el hijo tiene la cantidad ahorrada, porque pide una hipoteca –con los gastos que eso conlleva– o bien porque los padres realicen un préstamo privado al hijo o a los hijos. De lo contrario, según apunta José María Mollinedo, secretario general de los Técnicos de Hacienda, Gestha, Hacienda podría sospechar que se simula una compraventa bajo la forma de una donación.
“Hacienda puede entender que se ha falseado un documento público y considerar que se ha producido una ganancia patrimonial no justificada por parte de quien recibe la vivienda. Sobre una vivienda de 200.000 euros ubicada en Madrid, podríamos estar hablando de una sanción económica de algo más de 161.000 si la Agencia Tributaria entiende que se ha simulado una donación”, explica Mollinedo.
¿Cuál es la base impositiva?
Una vivienda no se puede donar ‘gratis’ ni ‘por dos euros’. Al menos no se puede hacer sin recibir después un importante ‘palo’ de Hacienda. De la misma manera, tampoco se puede vender una vivienda por estos importes ficticios o por un precio que posteriormente el fisco considere “anormalmente reducidos”.
Toda vivienda tiene un valor mínimo a efectos fiscales. Un valor que cada comunidad autónoma calcula basándose en unos parámetros. En algunos casos se toma como referencia el valor catastral del inmueble, pero cada comunidad tiene sus métodos de cálculo.
