Hace solo algunos días, el BOE publicaba la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. Nueva ley hipotecaria de 2019 que regulará la financiación de la vivienda, distribuirá los gastos hipotecarios y protegerá al cliente frente a la entidad bancaria. Así como la imposición de límites a las condiciones abusivas.
Tras largos meses de espera, el pasado sábado 16 de marzo fue oficialmente publicada la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En el Boletín Oficial del Estado (BOE).
Una norma que transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de febrero de 2014. Ampliando el régimen jurídico a todo tipo de personas físicas. Sean o no particulares.
Aunque su entrada en vigor no será hasta el próximo 16 de junio de 2019. Tres meses después de su publicación. Para que las entidades financieras tengan suficiente margen de adaptación.
“La nueva ley hipotecaria de 2019, además de regular los préstamos de compra de viviendas, servirá de impulso para el sector inmobiliario“, señala Luis Gualtieri. “No solo por asegurar la garantía hipotecaria, sino también para aumentar la protección al consumidor“, asegura el CEO de la agencia inmobiliaria Oi Realtor.
“Con este nuevo marco normativo, al conceder una hipoteca para la compra de vivienda el banco deberá asumir parte del coste de la operación“, añade Gualtieri. “Como los gastos de gestión, de notario y de tasación“, recuerda. “Además de su copia de la escritura y del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)“.
“Dejando a cargo del cliente solo el pago una segunda copia de la escritura y la tasación de la vivienda“.
Un marco hipotecario armonizado con Europa
A partir de ahora, se incrementará la información al cliente que quiera pedir un préstamo hipotecario. La entidad bancaria deberá facilitar las condiciones del crédito en una propuesta para el cliente. Condiciones recogidas en la Ficha Europea de la Información Normalizada. Documento que tendrá carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.
Al mismo tiempo, se facilitará la Ficha de Advertencia Estandarizada (FiAE). Donde se explican, de forma genérica, las cláusulas o elementos más relevantes. Junto a una copia del contrato hipotecario. Y, si el acuerdo es variable, un documento aparte con las cuotas que se deberían pagar en diferentes condiciones.
En el día anterior a la firma, y ante el notario, el cliente deberá recibir asesoramiento completo y gratuito. Para responder a todas sus dudas. De hecho, el notario no puede autorizar la escritura si no se supera este trámite. Y se certifica que el nuevo prestatario ha recibido suficiente documentación y asesoramiento.
La nueva ley hipotecaria de 2019 también incluye condiciones respecto al Registro de la Propiedad. Se prohíbe la inscripción de aquellas cláusulas que se consideren abusivas. Si aún así queda inscrita la hipoteca, incluyendo alguna cláusula abusiva, se considerará nulo de pleno derecho el acuerdo. Sin que exista plazo alguno para su impugnación.
Nuevas condiciones de pago para las hipotecas
La ley hipotecaria, únicamente permitirá ejecutar el embargar y subastar una vivienda si se cumplen unas condiciones de impago. Durante la primera mitad del préstamo será necesario adeudar 12 mensualidades o una cantidad que supere el 3% del capital prestado. Mientras que durante la segunda mitad de la hipoteca, deberán adeudarse 15 cuotas o más del 7% del capital prestado.
Así mismo, queda establecido un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio. Respecto a la propia hipoteca.
Del mismo modo, las entidades no podrán vincular la contratación de productos a la concesión de la hipoteca. Con dos excepciones. Por un lado, se podrá exigir un seguro de hogar o vida para proteger el pago del crédito. Y por el otro, cuando el Banco de España determine que el producto concreto reporta beneficios al cliente.
Queda prohibido el establecimiento de un límite para el interés remuneratorio mínimo. Conocido popularmente como cláusula suelo. Por ello, ni se podrán incorporar este tipo de cláusulas ni se permitirá aplicar un euribor del 0% cuando la cotización sea negativa. Aunque se permite dicho tipo mínimo para las nuevas hipotecas.
Del mismo modo, se podrán hacer amortizaciones anticipadas a un coste razonable. En hipotecas con interés variable, la comisión para la entidad será del 0,25% en los 3 primeros años del préstamo. Y del 0,15% en los 5 primeros años.
Intermediarios en la nueva ley hipotecaria de 2019
La nueva ley hipotecaria 2019 también dedica un capítulo completo a la intermediación financiera. Los conocidos como brokers inmobiliarios, así como los prestamistas. A los que se dedican algunos artículos.
Por un lado, la se ordena la creación de un registro de intermediarios financieros. Base de datos que gestionará el Banco de España junto a las comunidades autónomas.
Por otro, para ejercer en España, intermediarios y prestamistas no podrán tener antecedentes delictivos. Ni tampoco acumular deudas, hasta declararse en concurso de acreedores.
Así mismo, aquellas hipotecas que aún estén vigentes con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria 2019 podrán beneficiarse de algunas mejoras. Como la posibilidad de pasar de tipo variable a tipo fijo. Pero también podrán mantener la cláusula de vencimiento anticipado si resulta más beneficiosa para el hipotecado.
Finalmente, la ley hace mención a todos aquellos ciudadanos a los que se haya subastado su vivienda y esta todavía no haya sido adjudicada a un tercero. Los antiguos propietarios podrán reclamar judicialmente aquellas cláusulas que consideren abusivas. Si en su día no pudieron hacerlo por no haber sido notificado personalmente dicho alzamiento. Quedando abierta la posibilidad de presentar un incidente extraordinario de oposición.
