El desahucio express es la forma de referirse a la última regulación del desahucio. La cual comenzó a utilizar mecanismos más efectivos para sacar a okupas o inquilinos de la vivienda en los casos en que fuera necesario. No está de más aclarar que esta medida se adoptó en plena crisis económica, por lo que la ocupación de la vivienda tenía mucha relevancia social.
En una situación en la que algunos inquilinos no llegaban a fin de mes para pagar las rentas y, otras personas, se dedicaban a okupar viviendas ajenas, el ordenamiento tuvo que dar una respuesta que protegiera los intereses de los propietarios y, al mismo tiempo, el de las familias necesitadas.
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¿Qué es, exactamente, un desahucio express?
Cuando hablamos de desahucio express nos referimos al procedimiento que le permite al propietario de un inmueble reclamar su desalojo y su devolución. Es una tramitación que puede realizarse en los tribunales, ya que deben ordenar a las fuerzas y cuerpos de seguridad que se realice el desalojo o lanzamiento de manera efectiva.
El proceso de desahucio ha existido siempre. Pero desde el año 2018 estos trámites se han facilitado bastante. Antes de esto, un procedimiento de desahucio por precario podía durar más de un año. Se llama “precario” a la ocupación de un inmueble sin contrato previo con el propietario.
En aquel momento era muy complicado poder sacar a un okupa de una propiedad, en especial si tenía hijos menores de edad. O contaba con una buena defensa.
Gracias a la actualización de aquella regulación, hoy en día se puede sacar al okupa en menos de seis meses. Aunque hay excepciones, como en todos los casos. Aparte de esto, se han implementado medidas de protección para el arrendatario, con el fin de evitar desalojos abusivos.
Resumiendo, el desahucio express representa un camino rápio y seguro para desalojar inmuebles.
Desahucio express de inquilinos
Hay infinidad de razones por las que se puede pedir al juez el desahucio del inquilino. Pero, hay dos de ellas que son, quizás, las más comunes o las más conocidas.
- Impago de rentas o suministros, que da lugar al desahucio por impago de alquiler o también llamado desahucio por falta de pago.
- Finalización de contrato, que da lugar al desahucio por expiración de plazo.
En el Artículo 27.2 LAU especifica que se le permitirá al arrendador o propietario interponer una demanda de desahucio por impago de rentas o de otras cantidades (suministros, comunidad, etc.).
Desahucio express por impago de alquiler
El juicio de desahucio por impago de alquiler (o por fin de contrato) es del tipo “declarativo”.
Un juicio declarativo se refiere a que el juez declare una realidad. En este caso, el juez declara finalizado un contrato de arrendamiento.
Hay dos tipos de juicios declarativos:
- Juicio declarativo verbal
- Juicio declarativo ordinario
Casi todos los motivos para desahuciar a un inquilino deben tramitarse mediante el “juicio ordinario”. Se conoce por ser bastante lento y puede tardar, fácilmente, más de un año.
Por otro lado, el desahucio por impago y por finalización de contrato se tramita a través de un “juicio verbal”. Este dura, aproximadamente, seis meses.
Desahucio express de okupas
La Ley 5/2018, de 11 de Junio (también llamada ley anti-okupas) entró en vigor el 2 de julio de 2018. A través de esta ley se regula el desahucio contra desconocidos ocupantes. O, más comúnmente llamado “el desahucio express contra okupas”.
Esta ley se regula en el artículo 250.1.4º, II LEC. Dicho párrafo determina que “podrán pedir la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda o parte de ella, siempre que se hayan visto privados de ella sin su consentimiento, la persona física que sea propietaria o poseedora legítima por otro título, las entidades sin ánimo de lucro con derecho a poseerla y las entidades públicas propietarias o poseedoras legítimas de vivienda social”.
Por lo tanto, estaríamos frente a un proceso verbal.
¿Cuáles son los objetivos del desahucio express?
El desahucio express, básicamente, busca:
- Permitir que el arrendatario se librara de sus deudas a cambio de abandonar voluntariamente el inmueble. Por otro lado, se ofrece el freno del desahucio a cambio de abonar las cantidades correspondientes.
- Agilizar los procedimientos de reclamación de rentas debidas y de lanzamiento.
- Acortar el plazo de espera del arrendador cuando quisiera desahuciar por impagos a su inquilino.
- Garantizar la atención de las personas en situación comprometida por las autoridades competentes en materia de política social.
Eduardo Fernández-Fígares, abogado especialista en desahucios de inquilinos, explica que “Hoy por hoy el proceso de desahucio por impago de alquiler tarda unos seis meses. Pero existen pequeños trucos que ayudan a reducir un mes y medio o dos la duración. Tales como apoderar al procurador al momento de presentar la demanda (y no después). O que sea el procurador quien notifique la demanda al inquilino (y no el propio juzgado, ya que los servicios de correos del juzgado suelen estar colapsados).”
Iniciar un desahucio express: ¿Cómo lo hago?
Lo primero que debes hacer es contratar un abogado y realizar la denuncia correspondiente ante la policía.
Hay que tener presente que en el artículo 18 de la Constitución se expresa que un domicilio es inviolable. Entonces, no solo bastará con la denuncia policial. Sino que, además, deberás contratar un abogado para llevar el desahucio express frente a los tribunales.
Demás está decir que no puedes actuar por cuenta propia. Más abajo te mencionaremos lo que NO debes hacer.
¿Hay alguna posibilidad de evitar el proceso de desahucio?
En primera instancia, el arrendador deberá intentar llegar a un acuerdo con el inquilino. Pero esto probablemente no funcione. Entonces, una vez que no haya acuerdo, se le puede pedir al inquilino, a través de un escrito y de manera irrefutable, que pague su deuda. Muchas veces esta opción funciona y el inquilino paga. Pero, muchas otras veces, solo terminamos perdiendo tiempo y dinero.
Qué cosas NO debes hacer antes del proceso del proceso de desahucio
- Cambiar la cerradura del inmueble.
- Entrar en la vivienda sin permiso.
- Cortar los suministros o dejar de pagarlos (en los casos en los que sea el arrendador el que los pague), etc.
El inquilino tiene el derecho de denunciar al arrendador o propietario si comete algunas de las faltas mencionadas anteriormente. Por ejemplo, puede denunciarlo por allanamiento de morada o coacciones. Esto desataría un retraso importante en el proceso de desahucio. Más allá de la posible condena que se le daría al propietario.
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