Uno de los temores a los que se enfrentan los propietarios de las viviendas a la hora de ponerla en alquiler es la posibilidad de tener que desahuciar al inquilino. Obviamente, cuando uno pone en alquiler su propiedad, se imagina cosas positivas de esa decisión, sin embargo también se presta atención a las negativas. El desahucio es una de ellas, especialmente por el estrés que lleva realizar todo el proceso del mismo. En este post, te contamos acerca de esta situación y te explicamos cómo se cita al inquilino si no se encuentra en la vivienda.
En este artículo encontrarás:
El término desahucio se utiliza cuando se procede al desalojo de un inquilino de la posesión (uso del inmueble) mediante una resolución judicial. Esta resolución se lleva a cabo debido al incumplimiento del contrato de arrendamiento (falta de pago de la renta o cualquier otro incumplimiento contractual). Es decir, es el proceso legal para privar al inquilino de la posesión del inmueble mediante una sentencia por incumplir el contrato de alquiler.
Previo al desalojo o a desahuciar al inquilino, el propietario de la vivienda en alquiler debe iniciar el correspondiente proceso judicial que, si acaba en sentencia de desalojo, podrá concluir con el desahucio o lanzamiento de quienes firmaron el contrato de alquiler y habiten la vivienda.
Una orden judicial de desahucio tiene como finalidad el desalojo de los arrendatarios de una vivienda. El acto que consiste en desalojar físicamente a los ocupantes de la vivienda o local, se llama lanzamiento. A él acuden: el propietario junto con una representación del juzgado y un cerrajero, para volver a tomar posesión del inmueble, procediendo a entrar en el mismo (si es necesario por la fuerza) y cambiar la cerradura o el candado.
Procedimiento de desahuciar al inquilino
No existe un truco especial para expulsar a un inquilino que no cumple con el contrato de alquiler. Simplemente, hay que seguir los cauces legales. El propietario deberá interponer una demanda de desahucio con el objeto de recuperar la posesión del inmueble. De esta manera, el incumplimiento de pago (o del contrato de alquiler) de un inquilino debería conllevar una tener un reclamo de dicha deuda por parte del propietario lo más rápida posible.
No es necesario soportar mucho tiempo de incumplimiento por parte del inquilino. El pedido o reclamo del propietario puede iniciarse desde el primer mes de incumplimiento. Como dijimos, estos incumplimientos pueden ser la falta de pago de la renta; o cualquiera de las cantidades asimiladas a esta y de las que tenga obligación el inquilino (por ejemplo, los suministros).
Para realizar dicho reclamo, el propietario debe solicitar el pago o la deuda al inquilino mediante un medio fehaciente. Este puede ser tanto un burofax como una carta certificada que acuse de recibo y contenido. A su vez, este proceso muchas veces se vuelve tedioso y estresante, al igual que ocurre cuando se quiere poner fin al contrato de alquiler. Por eso mismo, es recomendable que se recurra a un abogado, especializado en el tema. Este se encargará y firmará el requerimiento, y al mismo tiempo le dará a dicho proceso todas las garantías posibles.
Citación
En los procesos de desahucio de vivienda por los diferentes incumplimientos de contrato de alquiler antes mencionados, puede encontrarse al inquilino o no. En caso de no poder encontrarlo ni efectuarle la comunicación en el domicilio establecido en el contrato de arrendamiento, se procederá a fijar la citación o requerimiento en el tablón de anuncios del juzgado.
Así lo establece el artículo 164 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: “En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo; y en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas; cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario en los domicilios designados en el párrafo segundo del apartado 3 del artículo 155; ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad al contrato un nuevo domicilio al arrendador, al que éste no se hubiese opuesto; se procederá sin más trámites, a fijar la cédula de citación o requerimiento en el tablón de anuncios de la oficina judicial”.
Esta Ley de Enjuiciamiento Civil por mucho tiempo ha sido un dolor de cabeza para los propietarios que sufrían esta situación. Lo establecido antes por la LEC permitía que el inquilino muchas veces se salga con la suya, y al arrendador pagaba las consecuencias. Sin embargo, esto cambió cuando la LEC realizó algunas modificaciones para desahuciar al inquilino.
Modificación Ley de Enjuiciamiento Civil para desahuciar al inquilino
La Ley de Enjuiciamiento Civil modificó algunos artículos dedicados a la forma en la que han de practicarse las citaciones y emplazamientos para celebrar un juicio. Antes del 6 de junio de 2013, los juicios de desahucios podían retrasarse bastante. Esto se daba porque cuando el Juzgado citaba al inquilino para trasladar la demanda y convocarlo a juicio, la mayoría de las veces no lo encontraba. Al no encontrarlo en la finca arrendada, devolvía la diligencia negativa y el Juzgado suspendía el juicio hasta tanto pudiera entregársela.
Una vez que ocurría eso, el arrendador antes de poder citarlo a través de edictos en el tablón de anuncios del Juzgado debía todos los medios para localizar al arrendatario. Mientras sucedía esto, el propietario iba aumentando su deuda, ya que el inquilino continuaba incumpliendo con el contrato de alquiler.
Con la modificación de 2013, ahora una vez realizada la demanda de desahucio, el letrado de la Administración de Justicia dictará un decreto. En el mismo, se le pedirá al inquilino que haya una respuesta en el plazo de diez días. Ya sea, pagando la deuda, enervando la acción, desalojando el inmueble, o realizando una oposición a la demanda.
En dicho decreto ya van señaladas dos fechas. Una es la del juicio (en caso de que se lleve a cabo) y la otra es la del desalojo o lanzamiento. Si el inquilino no hace nada, se le desahucia igualmente. Por lo tanto, si el inquilino no está en la casa o se le localiza por la razón que sea, se publicará en el tablón de anuncios el plazo de diez días que tiene para contestar la demanda. Y si no pasa por el Juzgado, se le desalojará de igual manera.
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