Derechos y obligaciones del propietario y el inquilino: ¿cuáles son?

La firma de un contrato de alquiler y el consecuente inicio de una relación arrendador-arrendatario implica que a cada una de las partes le corresponderán determinados derechos, pero también ciertas obligaciones hasta que el acuerdo finalice. En este sentido, la normativa vigente intenta mantener siempre la balanza en equilibrio, para que ninguna de las figuras que intervienen se vea excesivamente beneficiada o gravemente perjudicada. ¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al propietario en el alquiler de una vivienda y cuáles al inquilino? En este artículo te lo contamos en detalle.

Tanto el propietario como el inquilino cuentan con una serie de derechos en los acuerdos de arrendamiento pero, en ambos casos, a estos también les corresponden ciertas obligaciones. Todos ellos están especificados en el Código Civil español. Pero como el tema que aquí nos interesa es el alquiler de bienes inmuebles, también entran en juego las disposiciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

En este post, te explicaremos en detalle cuáles son y en qué consisten los derechos y obligaciones del propietario y el inquilino en un acuerdo de arrendamiento. ¡Sigue leyendo!

¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al propietario al alquilar su piso?

Derechos del propietario

Los propietarios tienen derecho a:

• Solicitar garantías al inquilino antes de firmar el contrato de alquiler.
• Recibir el pago de la renta en tiempo y forma.
• Ser consultados antes de realizarse modificaciones o reformas en su vivienda.
• Ser notificados con anticipación ante una finalización temprana del contrato.
• Recibir el inmueble en condiciones al terminar el acuerdo.
• Acceder a una serie de beneficios fiscales.

Derecho a solicitar garantías al firmar el contrato de alquiler

Antes de iniciar la relación arrendador-arrendatario, los propietarios pueden exigir una serie de garantías a los inquilinos. Estas tienen como principal objetivo verificar su nivel de solvencia. La primera de ellas es la fianza, cuya entrega es obligatoria y consiste en el pago de una suma de dinero que luego, si todo marcha bien, es devuelta al arrendatario al finalizar el contrato. En este artículo te contamos con detalle en qué consiste el depósito de la fianza.

También, existe la posibilidad de solicitar al inquilino garantías adicionales. Aunque no son obligatorias, también constituyen un derecho del propietario y pueden servirle para cubrirse frente a todo tipo de eventualidades. Las principales son la solicitud de nóminas o declaraciones de la renta más recientes, un seguro de impago de alquiler, un aval bancario, un depósito, distinto al de la fianza y la presentación de un fiador solidario. En este artículo te mostramos de qué se trata cada una de ellas.

Derecho a recibir el pago de la renta en tiempo y forma

Una vez firmado el contrato de arrendamiento, el principal derecho que tiene el propietario es el de recibir las mensualidades de renta en tiempo y forma. El solo atraso en uno de los pagos ya implica para el arrendador otro derecho, que es el de iniciar acciones legales por morosidad. En este artículo te contamos en detalle cómo proceder legalmente en estos casos y en qué consiste un proceso de desahucio.

Derecho a ser consultado antes de la realización de reformas o modificaciones

Parece evidente, pero no por ello es menos importante aclararlo. Si bien existe la posibilidad para el inquilino de realizar diferentes reformas o modificaciones en la vivienda, el propietario siempre deberá ser consultado antes. No importa si se trata de un cambio pequeño, como pintar una pared, el arrendador tiene derecho a dar su consentimiento o no.

Derecho a ser notificado con tiempo ante una finalización temprana del contrato de alquiler

Es muy común que los inquilinos abandonen la vivienda antes de tiempo, esperando no quedar sujetos a ninguna consecuencia. Sin embargo, si en el contrato figura de forma explícita una penalización económica por desistir anticipadamente del acuerdo, tendrá que cumplir con ella. 

En este sentido, cabe aclarar que el propietario tiene derecho a ser notificado de esta partida temprana al menos con treinta días de anticipación. De lo contrario, el monto a pagar de penalización será mayor para el arrendatario.

Derecho a recibir la vivienda en condiciones al finalizar el contrato

Este punto también parece evidente, pero cabe mencionar que el propietario tiene derecho, una vez que finaliza el contrato de alquiler, a recibir su vivienda en las mismas condiciones en las que la entregó. En caso de que esto no ocurra, podrá reclamar la reparación de los daños ocasionados o una indemnización que cubra dichos perjuicios. También existe la posibilidad de retener al inquilino la fianza que entregó al firmar el contrato.

Derecho a acceder a beneficios fiscales

A la hora de tributar en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), los propietarios tienen derecho a deducir gastos inherentes al arrendamiento de su vivienda. También, a acceder a una reducción del 60%. En este artículo te contamos en detalle cómo tributa alquilar un piso en el IRPF.

Obligaciones del propietario

Los propietarios tienen la obligación de:

• Ceder por completo el uso y disfrute de la vivienda.
• Mantener las condiciones de habitabilidad y eficiencia energética de la misma.

Obligación de ceder por completo el uso y disfrute de la vivienda

La obligación más elemental con la que deben cumplir los propietarios al alquilar su vivienda es la de ceder por completo a los inquilinos el uso y disfrute del bien. Esto se debe a que, ante la ley, mientras dure el contrato, es el arrendatario el verdadero poseedor del bien.

Obligación de mantener las condiciones de habitabilidad y eficiencia energética de la vivienda

No es menos importante mencionar que, para poder alquilar su vivienda, los propietarios deben entregarla a los inquilinos en condiciones de ser habitada. Esto implica que deben solicitar revisiones de profesionales o técnicos especializados para tramitar documentos como la Cédula de Habitabilidad o el Certificado de Eficiencia Energética (CEE). En este artículo te mostramos en detalle de qué se trata dicha cédula. En este otro, todo lo que debes saber sobre el certificado energético.

¿Qué derechos y obligaciones le corresponden al inquilino al alquilar un piso?

Derechos del inquilino

Los inquilinos tienen derecho a:

• Visitar la vivienda antes de firmar el contrato.
• Negociar el tiempo de duración del mismo.
• Tener prioridad para adquirir el inmueble en caso de que el propietario desee venderlo.
• Transmitir la titularidad a un familiar.
• Exigir la conservación y el mantenimiento de la propiedad.
• Acceder a beneficios fiscales.

Derecho a visitar la vivienda antes de firmar el contrato

Antes de firmar un contrato de arrendamiento, los futuros inquilinos deben poder solicitar a los propietarios una visita y un recorrido completo por la vivienda que desean alquilar. Esto les permitirá saber si dicho inmueble se encuentra en condiciones de ser habitado y conocer con qué muebles, electrodomésticos y demás equipamiento cuenta. Es decir para, principalmente, evaluar si se ajusta a sus necesidades. Aprovechar este derecho es fundamental para tomar la mejor decisión.

Derecho a negociar el tiempo de duración del contrato

Todos los inquilinos tienen derecho a determinar, en conjunto con los propietarios, por cuánto se extenderá la duración de su relación. En este sentido, la normativa vigente indica que dichos acuerdos deben prorrogarse por un mínimo de cinco años. Por lo tanto, todos los arrendatarios tienen derecho a acceder a un contrato de alquiler de esta duración. Una vez que se cumple este plazo, si no hay voluntad de renovación a través de una nueva negociación, el contrato se extingue.

Derecho de adquisición preferente

Una de las tantas eventualidades que pueden surgir en un arrendamiento es que los propietarios decidan vender la vivienda en cuestión. En estos casos, los inquilinos cuentan con el derecho de adquisición preferente. ¿Qué significa? Que si desean comprar el inmueble, tienen prioridad por sobre otras personas que estén interesadas.

En este sentido, también cabe mencionar la posibilidad de acceder a un alquiler con opción a compra. Sin embargo, a diferencia de la situación anterior, esta debe pactarse antes de firmar el contrato de alquiler y debe explicitarse en dicho documento. En este artículo te contamos en detalle de qué se trata el alquiler con opción a compra. 

Derecho a transmitir la titularidad

Se trata de un derecho poco conocido por los inquilinos. No obstante, la realidad es que la normativa vigente permite la transmisión de la titularidad de un alquiler, manteniendo las mismas condiciones, entre familiares. Es decir, que un arrendatario puede tranquilamente ceder su lugar en la vivienda alquilada a un allegado. Sí, bajo el mismo contrato que se firmó al inicio del arrendamiento.

Cabe aclarar que, a pesar de ser un derecho totalmente exigible, es también limitado y sujeto a una serie de condiciones. Por lo tanto, será necesario consultar siempre con un asesor legal.

Derecho a exigir la conservación y mantenimiento de la vivienda

Como mencionamos previamente, en los derechos y obligaciones de los propietarios, los inquilinos pueden exigir un adecuado mantenimiento de la vivienda. Esto puede implicar la realización de una serie de obras, reparaciones, modificaciones y mejoras. 

Sin mencionar, en esta misma línea, que antes de firmar el contrato, los inquilinos deben poder exigir a los propietarios la acreditación de la Cédula de Habitabilidad y el Certificado de Eficiencia Energética (CEE), documentos de los que hablamos anteriormente.

Derecho a acceder a beneficios fiscales

Al igual que los propietarios, que cuentan con importantes deducciones y reducciones en el IRPF por arrendar su vivienda, los inquilinos también pueden acceder a ciertos beneficios fiscales.

Existen deducciones para arrendatarios que varían según cada Comunidad Autónoma, por lo tanto, deben consultarse de forma particular en cada región. No existe ningún derecho único de desgravación por alquiler que aplique con iguales condiciones en toda España.

Obligaciones del inquilino

Los inquilinos tienen la obligación de:

• Realizar el depósito de una fianza al firmar el contrato.
• Acreditar otras garantías que solicite el propietario.
• Cumplir en tiempo y forma con el pago de la renta y otros gastos que se comprometió a asumir.
• Entregar la vivienda en condiciones al finalizar el contrato.

Obligación de realizar el depósito de una fianza al firmar el contrato y acreditar otras garantías

Como mencionamos al enumerar los derechos del propietario, el inquilino tiene entre sus obligaciones la de realizar el depósito de una fianza, la cual consiste en el pago de una suma de dinero que luego, si no se producen inconvenientes, le será devuelta al finalizar el contrato.

Por otro lado, existe la posibilidad de que los propietarios soliciten garantías adicionales. También es obligación de los inquilinos cumplir con ellas. Las principales, como dijimos previamente, son la solicitud de nóminas o declaraciones de la renta más recientes, el seguro de impago de alquiler, el aval bancario, el depósito, distinto al de la fianza y la presentación de un fiador solidario.

Obligación de cumplir en tiempo y forma con el pago de la renta

Así como el principal derecho de los propietarios es el de recibir las mensualidades de renta en tiempo y forma, la principal obligación de los inquilinos es precisamente esta, la de cumplir con dichos pagos en los términos correspondientes. De no ocurrir esto, es posible que los arrendadores inicien acciones legales, lo cual puede derivar en un desalojo para los inquilinos.

Obligación de abonar los gastos que le corresponden

Al firmar el contrato de arrendamiento, es probable que los inquilinos no deban comprometerse únicamente con el pago de la renta todos los meses. También pueden quedar bajo su responsabilidad gastos como los recibos de los servicios o las cuotas de la comunidad de vecinos. El incumplimiento de estos pagos también se considerará como una falta grave. 

Obligación de dejar la vivienda en condiciones al finalizar el contrato

Al derecho de los propietarios de recibir su vivienda en condiciones una vez que finaliza el contrato de arrendamiento, le corresponde esta obligación de los inquilinos de posibilitarlo. Al abandonar el inmueble, deberán dejarlo tal como lo recibieron, pero habiendo contribuido también a su correcto mantenimiento.

Como habrás visto, los derechos y obligaciones del propietario en un acuerdo de arrendamiento son proporcionales a los del inquilino.

Para que la relación arrendador-arrendatario sea amena durante el período de duración del contrato, será indispensable que tanto inquilino como propietario se comprometan a cumplir con sus obligaciones, pero también será importante que hagan valer sus derechos.

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