El incremento de los precios en las principales ciudades lleva a que muchos propietarios se pregunten si sería posible el cambio de uso de una oficina o un local comercial. En opinión del Alto Tribunal, este es un derecho al que pueden recurrir los residentes. Siempre que no contradiga ciertas normas preestablecidas.
Todo dueño de un local u oficina, en régimen de propiedad horizontal, tiene derecho a darle uso como vivienda. Sin que deba ser aprobado por la junta de propietarios, siempre y cuando dicho cambio de uso no contradiga el régimen de propiedad horizontal, los estatutos de la comunidad o el título constitutivo.
¿Quién no conoce los famosos lofts neoyorquinos? Nacidos en la ciudad de los rascacielos, allá por los años cincuenta. Dichos locales transformados en viviendas llevan décadas marcando tendencia. Tanto a nivel arquitectónico, como residencial o empresarial.
Unas propiedades que en nuestro país han pasado de aprovechar espacios en el centro de una gran ciudad a dar pie a un nuevo mercado. El basado en el cambio de uso y la rehabilitación de propiedades.
Existiendo la posibilidad del cambio de uso de un local o una oficina para transformarlo en vivienda, puede suceder que un propietario haga obras sin contar con el permiso de la comunidad de propietarios. Ante esa circunstancia, el alto tribunal ha ratificado recientemente el derecho del propietario frente al criterio de los vecinos.
Nueva sentencia favorable al cambio de uso
El caso concreto abordado por esta última sentencia plantea la oposición de una comunidad de propietarios al cambio de uso, de oficina a vivienda, proyectado por uno de los vecinos del edificio.
El dueño de la oficina alegaba la inexistencia de una prohibición expresa que limitase el cambio de uso a vivienda. Dándose por supuesto que podía destinar el inmueble al uso que estimase más oportuno.
Una decisión sobre la que falló favorablemente la Audiencia Provincial de Almería. Al no quedar probado que los estatutos de la comunidad prohibiesen expresamente este cambio de uso. Así como que dicho cambio no afectaba a la estructura de la finca, ni llegaba a comprometer elementos comunes.
Frente a los argumento de esta primera sentencia, el Tribunal Supremo acabó confirmando la decisión de la APA. Ratificando su propia doctrina al respecto de cambios de usos en locales y viviendas en régimen de propiedad horizontal. Volviendo a recordar el derecho del dueño del inmueble, siempre que no conste limitación al respecto en el régimen de propiedad horizontal, en los estatutos o en la escritura de constitución.
Un derecho al cambio de uso que tampoco iría en contra de la normativa urbanística del ayuntamiento. Y que, en todo caso, debería ser la autoridad local quien sancionase desde la perspectiva del derecho civil. No la comunidad de propietarios.
¿Cómo se regula el cambio de oficinas o locales a viviendas?
Desde el año 2006, el Código Técnico de la Edificación (CTE) regula la habitabilidad de las viviendas. Una norma de obligatorio cumplimiento a nivel nacional, aunque existen regulaciones tanto a nivel autonómico como local.
Desde el punto de vista jurídico, las oficinas y los locales comerciales constan como así tanto en las escrituras públicas como en el registro de la propiedad. De hecho, no se puede hacer el cambio de uso a vivienda simplemente por vivir en el inmueble.
Es más, podríamos ser sancionados por nuestro ayuntamiento si nos empadronamos en dicha propiedad sin legalizar el cambio. O si permitimos que un inquilino lo haga.
A priori, ni los locales comerciales ni las oficinas son aptos para el uso como vivienda. Sin embargo, existe la posibilidad de reconvertirlos de una manera legal solicitándolo al ayuntamiento.
Para pedir este cambio se requiere la presentación del proyecto de cambio de uso, elaborado por un arquitecto a partir de la normativa vigente.
¿Qué hace falta para cambiar de uso un local o una oficina?
Un local o una oficina podrá convertirse en vivienda siempre que se ajuste a unos criterios urbanísticos y geométricos:
1.- El cambio de uso debe ser viable urbanísticamente, adaptándose al plan general de ordenación urbana. Siendo obligado que se permita el uso residencial sin limitación de planta
2.- El cambio de uso debe ser viable geométricamente, de acuerdo a la normativa de habitabilidad del municipio.
Ejemplos:
¿Qué número y tipo mínimo de estancias deben existir en función de las personas que vivan? ¿Existen habitaciones independientes y separadas de zonas de paso? ¿Dispone de suficiente ventilación directo dese el exterior? ¿Cuenta la cocina con extracción de humos? ¿Disponen de ventilación y luz natural baños y cocina? ¿Cumplen los dormitorios con unas dimensiones mínimas?
2 Comentarios
Hola, precisamente este es un problema con el q me encuentro. He adquirido una vivienda catalogada y registrada como oficina, dos dormitorios, dos baños, salón cocina garaje y trastero. O sea vivienda. Pero en el Ayuntamiento me dicen que es un problema de densidad de población. Es un pueblo con bastante construcción nueva, pero más densidad hay en otros lugares del mismo municipio y mucho más en la ciudad. Hay casos q años atrás sí se permitió. Qué se puede hacer? Gracias y saludos.
Es un municipio de Valladolid.
Estimado Manuel,
Es el Ayuntamiento quien en primer lugar da el permiso para que se apruebe el proyecto de cambiar de oficina a vivienda. Es por ello que, deberás volver a insistir presentando nuevos proyectos arquitectónicos, ya que sin el permiso del Ayuntamiento no es posible cambiar la catalogación del inmueble. Es probable que sean políticas habitacionales temporarias, y que puedan modificarse en un futuro. Te dejamos esta nota para que leas sobre las Reconversiones de Locales comerciales en viviendas que se están llevando a cabo en la Comunidad Valenciana.
Muchas gracias por leernos,
Saludos!