El concepto de depósito de alquiler suele prestar confusión cuando se lo asocia con el término de fianza. Continúa leyendo este artículo para conocer la diferencia entre estos dos elementos tan mencionados en los mecanismos de alquiler.
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Una vez que los propietarios, finalmente, pusieron su piso en alquiler, y luego de haberse decidido la elección de los inquilinos que habitarán en la vivienda, se llega al momento de definir las cuestiones legales. Ambos individuos o grupos de individuos tienen que saber que deben cumplir con varias obligaciones, pero también deben conocer los derechos que poseen ambas partes.
Todas estas cuestiones están contempladas por la normativa vigente de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Entre otros elementos, la fianza es una de las figuras más importantes que regula esta ley y en varias ocasiones se confunde con el depósito de alquiler. En esto último radica la gran diferencia entre depósito de alquiler y fianza; el primero no está especificado en la LAU, pero sí se le hace mención.
Diferencias entre fianza y depósito de alquiler
Fianza de alquiler
El concepto de fianza se usa habitualmente, pero puede suceder que muchas veces no se entienda para qué se solicita. Cuando se efectúa la firma del contrato de alquiler entre arrendadores y arrendatarios, en este documento queda fijado el monto de fianza. Además, este importe es necesario que se realice en ese momento para sellar el vínculo legal. Las fianzas están regularizadas por la Ley de Arrendamientos Urbanos. El monto de fianza estipulado en la LAU equivale a un mes de renta y debe ser entregado por el inquilino al propietario del inmueble.
Ingreso de la fianza
Después de haber recibido la fianza por parte del inquilino, el propietario debe depositar este importe en el organismo que le compete, según la Comunidad Autónoma a la que pertenece la vivienda. Por ejemplo, el ingreso de la fianza en la Comunidad de Madrid se debe realizar por los arrendadores en la Agencia de Vivienda Social.
En el caso de Barcelona, la entrega de la fianza se realiza en Incasol. No cumplir con el otorgamiento de la fianza en el organismo correspondiente puede resultar en una infracción grave, hasta puede derivar en sanciones económicas. Esta entrega de fianzas de arrendamientos de viviendas es obligatoria para el arrendador y gratuito (sin devengo de interés).
En otros artículos, hemos destacado algunas características de las fianzas, aquí es necesario recordar los aspectos siguientes:
Compensación de fianza
Cuando un arrendador realiza contratos de alquiler sucesivos, podrá realizar el ingreso de la fianza mediante la compensación de fianza, pasando la que ya se encontraba depositada en el contrato antiguo a uno nuevo.
Actualización de fianza
Siempre que esté pactado entre las partes, o transcurridos los tres años de contrato, se deberá hacer una actualización de la fianza si el importe de la renta mensual de arrendamiento todavía en vigor ha sido aumentado o disminuido.
Devolución de fianza
Si un inquilino quiere acceder a la devolución de la fianza, tiene que cumplir con una serie de requisitos. En principio, para recuperar la fianza no puede abandonar el inmueble de un día para el otro, sino que tiene que realizar un preaviso al propietario. En segundo lugar, hay que asegurarse de que no quede impago ningún servicio de suministros ni ningún importe correspondiente a la mensualidad de la renta. Por último, al abandonar el inmueble, el propietario debe verificar que se encuentre en las mismas condiciones en las que fue entregado a los inquilinos. En este último caso, si hay averías o desperfectos pueden cubrirse los arreglos con el monto de la fianza.
Si el inquilino cumple con todos los requisitos, el arrendador debe devolverle la fianza como lo establece la ley. Para cumplir con este procedimiento, el propietario debe solicitar la cantidad entregada a la institución en la cual ingresó este importe y reembolsarlo al arrendatario. Según cada Comunidad Autónoma, el arrendador dispone de un periodo de tiempo para accionar la devolución del dinero desde la entrega de llaves. Sin embargo, solicitar la fianza al organismo competente suele demorarse, por lo que es importante que el casero cuente con un fondo para cubrir el importe y así evitar conflictos con sus inquilinos.
Cuando el inquilino quiere retirarse del inmueble antes de los seis meses de contrato, el propietario puede quedarse con el monto de fianza. Esto debe quedar estipulado en el contrato de alquiler. Y es importante saber que el monto de fianza no puede utilizarse como pago de los últimos meses de renta.
Toda esta información sobre la fianza se encuentra disponible en el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Depósito de alquiler
El depósito de alquiler funciona como una garantía adicional que puede ser solicitada por el propietario a el inquilino (no es obligatoria). Esto es para prevenir posibles pérdidas que sufra el casero y no alcancen a ser cubiertas por el monto de la fianza. En la Ley de Arrendamientos Urbanos dice:
“Las partes podrán pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico”.
También se estipula que en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete años, si el arrendador fuera persona jurídica, el monto de esta garantía adicional no podrá exceder al coste de dos meses de renta.
Particularidades sobre el depósito de alquiler
Aunque todavía sigan resultando parecidos estos dos términos, el depósito es diferente de la renta por varias cuestiones. Por un lado, la cantidad que el arrendatario debe entregar al casero no corresponde a un mes de renta, sino que es un valor pactado entre las dos partes cuando firman el contrato, por eso no está especificado en la LAU.
Lo único que no se debe pasar por alto es que, desde la última modificación de la normativa, esta garantía adicional no puede, de ninguna manera, exceder a la cantidad equivalente a dos mensualidades de alquiler. La otra diferencia elemental es que el depósito no se entrega a ningún organismo, sino que queda plenamente custodiado por el propietario de la vivienda.
La similitud que se encuentra entre depósito y fianza es que ambos se devuelven al inquilino cuando finaliza el contrato o cuando abandona el inmueble, siempre y cuando, no se tenga que utilizar este importe para cubrir el pago de deudas o averías producidas en el piso.
Esperamos con este artículo haber clarificado estas dudas que surgen habitualmente cuando se habla de el concepto de depósito de alquiler y de fianza. Es fundamental que ambas partes en las transacciones de alquiler estén bien informadas. No dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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