Muchos son los retos que tiene ante si el mercado inmobiliario. Sin embargo, entre los más importantes hay que destacar el factor geográfico. Tanto por la movilidad de los trabajadores como por la caída del interés en atarse a una hipoteca. Factores que cambian el mercado de la vivienda.
Aunque la recuperación del segmento residencial es un hecho, el sector debería debería estar atento a los nuevos retos que le plantea España. Una sociedad en constante evolución demográfica.
¿Seguirán subiendo los alquileres? ¿Qué impacto tendrá la subida de los tipos en las hipotecas? ¿Cómo afectarán los cambios demográficos al mercado de la vivienda? Estas son algunas de las preguntas que deberían saber responder promotores, intermediarios e inversores para afrontar futuros cambios en el sector inmobiliario.
La última reunión del Foro de Buen Gobierno y Accionariado, que organizan el IESE y Atrevia, ha permitido estudiar nuevas oportunidades, peligros y retos inmobiliarios.
Todo ello coincidiendo con la publicación de la ‘Estadística de Movilidad Laboral y Geográfica de 2018‘, elaborada por el INE. Un documento que pone de relieve el aumento de la movilidad geográfica en los últimos cinco años.
La geografía y el mercado de la vivienda
En palabras de C. Villanueva (Sociedad de Tasación) “el factor geográfico es una verdadera ‘bomba de relojería’ de la que no se habla pero que ‘acabará por explotar’“. “Aunque nuestro país ha sufrido una caída de la natalidad, la mayor demanda de vivienda corresponde a unos jóvenes limitados por las condiciones laborales“.
En ese sentido, las hipotecas a cuarenta años no encajan la idea del mercado de la vivienda que tiene un joven menor de 30 años. Como tampoco podemos tratar de la misma manera a todo el parque residencial.
No tiene sentido la inversión inmobiliaria en sitios remotos si las familias no aumentan de tamaño y el factor determinante sigue siendo geográfico. “¿Para qué invertir en Valladolid si la gente se quiere ir a Madrid?“, apunta J.M. Prieto (Quabit).
Por otro lado, existe un gran apetito inversor por parte de las entidades bancarias y mucho interés entre los inversores internacionales. Sin embargo, “más allá de apoyar el crecimiento de los proyectos, la banca no llega a impulsar realmente al inversor“, señalan C. Reina Olmedo (CFO Asset Management).
‘Atarse’ con hipoteca o ‘liberarse’ en alquiler
Frente a la propiedad, el mercado de la vivienda en alquiler es la alternativa escogida por muchos jóvenes. Aunque la subida de las rentas es el nuevo quebradero de cabeza de muchos ayuntamientos.
¿Cuál es la alternativa? ¿Controlar los alquileres? “Esa no es la solución. ¿Por qué no ponemos más viviendas en alquiler y facilitamos que propietarios y socimis las saquen al mercado?“, pregunta J.M. Prieto.
“Aunque intentamos controlarlo, el mercado de la vivienda siempre haya una manera de recuperarse. Por eso es, lo mejor es aumentar la oferta disponible“, señala C. Villanueva. “Y seguir de cerca uno de los factores que con mayor impacto en los alquileres: los pisos turísticos. Viviendas sin ese uso residencial y que sí suponen un verdadero problema para la oferta“.
“Sea como sea, España sigue estando bien posicionada para el inversor“, señala C. Reina Olmedo. Un país donde no deja de crecer la demanda y la movilidad geográfica.
Según los últimos datos del INE, un buen número de españoles ha cambiado de domicilio hace menos de un año.
Concretamente, un 2,7% de los trabajadores. El mayor porcentaje de los últimos seis años. Y un 4,3% de los españoles sin empleo. Superando también el porcentaje de los últimos seis ejercicios.
Movilidad geográfica en los últimos años
Entre los trabajadores, destaca que la mayor tasa de movilidad se produce entre jóvenes de 16 a 34 años (5,3%), extranjeros (7,7%) y profesionales con empleo temporal (4,1%).
Mientras que los grupos con mayor movilidad entre los desocupados son también los más jóvenes (6%) y los extranjeros (11%). Además de profesionales con estudios superiores (4,6%).
Dos colectivos, empleados y desempleados, entre los que merece la pena observar el destino escogido.
Por un lado, un 32,6% de los desocupados no se ha movido de su lugar de nacimiento. Ligeramente por debajo de aquellos que han cambiado de municipio pero no de provincia (34,8%) y muy por encima de quienes cambiaron de comunidad autónoma (14,5%).
Y por el otro lado, un 31,8% de los ocupados sigue vivienda en la misma localidad donde nació. Porcentaje inferior a quienes se movieron dentro de la provincia (40,4%) y muy superior respecto a quienes llegaron a cambiar de comunidad (14,2%).
“Unos datos que revelan hasta qué punto estamos dispuestos a mudarnos. No solo de ciudad sino también de región“, apunta Luis Gualtieri (CEO de la inmobiliaria Oi Realtor). “Detalles a los que nuestro consultores hacen un seguimiento exhaustivo y que nos ayudan en la tomar decisiones al abrir nuevas franquicias inmobiliarias“.
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Conclusión: el parking será el activo con mayor demanda en ciudades