Una de las cuestiones que generan mayores inquietudes a los futuros propietarios antes de tener una casa es la cuestión impositiva. Aparte de las vicisitudes que puedan afectar el proceso de compra, las medidas económicas que afectan estos índices son siempre un factor que requiere atención. Por ello es siempre recomendable asesorarse previamente respecto de cuáles son los impuestos que afectan cada tipo de adquisición. Si se trata de un proyecto de construcción, de compra o incluso simplemente del mantenimiento de una casa, todo está atravesado por el pago a Hacienda. No siempre se pueden evitar las sopresas en el presupuesto inicial, pero en el caso de los impuestos es una buena idea conocerlos desde temprano.
En Oi Real Estate te contamos cuáles son los principales impuestos que deberás considerar para lograr tener una casa. Además, te indicamos los valores actualizados para que puedas empezar a gestionar el presupuesto de tu futuro hogar.
En este artículo encontrarás:
Qué impuestos para qué proyecto
Según el proyecto que se trate, existen para cada uno de ellos diversas cargas tributarias específicas. Entre las más conocidas se encuentran el Impuesto sobre Construcciones, sobre Instalaciones y Obras y la Licencia de Primera Ocupación. En caso de tratarse de una venta, una herencia o una donación habrá que considerar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Y en general, el mantenimiento de una vivienda implica el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), la Tasa de basuras y aguas, el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), entre otros.
De manera global, se estima que hoy en día las cargas impositivas que afectan a los inmuebles incrementa el presupuesto alrededor de un 20%. Dicho de otra forma: poco menos de un cuarto de la vivienda se paga en impuestos. Por supuesto, no todos los impuestos son factibles de ser removidos, ya que en efecto se necesita esa recaudación para que funcione el sistema. Sin embargo, siempre hay puntos desde los cuales se puede argumentar que algunas cargas obstaculizan el acceso a la vivienda. De ser así, en el mejor de los casos, al potencial propietario no sólo le encarecen el proyecto sino que extienden sus tiempos para concretarlo. Eventualmente, eso también resiente al propio sistema. Para algunos expertos, los valores actuales de determinados impuestos incrementan entre 5 y 10 años los tiempos de ahorro para tener una casa.
Los problemas de los costes a la urbanización y la cesión obligatoria
Los argumentos que intentan favorecer la descompresión de la carga impositiva sobre los potenciales propietarios se centran en el sobrecoste de algunos tributos. En particular, hay impuestos en los que no es bien discriminado el uso final del suelo, por ejemplo, o directamente son figuras que parecen no tener mayor justificación que la recaudación.
En el caso de las cargas a la urbanización, se presume que los suelos serán utilizados para sus fines más lucrativos. Es decir que incluso si ese no es el caso, podría estar pagándose un valor más alto que no se condice con el uso del terreno. La asignación de costes de urbanización se realiza de acuerdo con las Unidades de Aprovechamiento (UAs), y no en función de la edificabilidad que finalmente se les asigna.
Por otra parte, el ayuntamiento recibe el 10% del aprovechamiento del ámbito en concepto de cesión obligatoria. Esto desmotiva particularmente a los propietarios privados, ya que implica una pérdida de edificabilidad que se traslada a un coste incrementado del suelo restante una vez realizada la cesión.
Los impuestos por tener una casa
Sorteadas las disquisiciones sobre los impuestos para conseguir el terreno a edificar, el promotor de un proyecto inmobiliario deberá afrontar otros gastos. Estos son:
- La Tasa de solicitud de licencia de obras;
- El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO);
- El IAJD, que se paga sobre los documentos jurídicos de compra del suelo, la escritura de declaración de obra nueva, la división horizontal y la financiación; y
- La Licencia de Primera Ocupación.
A todo esto se sumarán los impuestos que se generen sobre la venta de las viviendas construidas. Estas cargas son más conocidas para todo aquel que alguna vez se ha visto inmerso en el proyecto de tener una casa. Entre estos costes se deben considerar:
- El IVA, equivalente a un 10% sobre el precio de venta de la vivienda nueva, a cargo del comprador;
- Nuevamente el IAJD, a cargo también del comprador, que según la legislación de cada CCAA es un monto que se ubica entre el 0,5% y el 1,5%;
- El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía Municipal), a cargo del promotor, quien paga el incremento de valor del suelo.
Los impuestos por mantener una casa
Aún más comunes que los anteriores, los impuestos que se pagan por el uso y mantenimiento de la casa se pueden dividir en dos. Por una parte están aquellos vinculados a la tenencia del inmueble como capital. Por otro lado están los costes que los vecinos aportan para que el ayuntamiento se encargue de la gestión de temas comunes a todos.
Los impuestos que se pagan en el primer caso son:
- El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI), que depende del ayuntamiento;
- En caso de no tratarse de una vivienda habitual, el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Si es segunda residencia se paga un 2% del valor catastral anual, que se aplica sobre la base imponible general del contribuyente;
- El Impuesto sobre el Patrimonio, que grava la riqueza y deben presentar con carácter general, quienes perciban un patrimonio de más de 700.000 euros, excluyendo la vivienda habitual.
Dentro del segunto tipo de tributos se encuentran:
- La Tasa de vados, que se aplica sobre los garajes;
- La Tasa de basuras; y
- La Tasa de agua.
Impuestos en la venta de una vivienda
Finalmente, si el proyecto consiste en vender o donar una casa, esto igualmente tiene costes en favor de Hacienda.
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), a cargo del comprador, gravan entre un 4% y un 10% según la normativa de la CCAA en la que se realice;
- La Plusvalía Municipal, a cargo del vendedor, en caso de haber obtenido ganancias en el traspaso, o del donatario, en caso de haber recibido una herencia;
- El Impuesto de Sucesiones y Donaciones, que se paga sobre el cambio de titularidad de la vivienda;
- El IRPF, a cargo del vendedor, puede implicar un tributo de entre el 19% y el 26%. Se calcula por la diferencia entre el valor de venta (precio de venta menos gastos asociados a la venta) y el valor de adquisición (precio de adquisición más los gastos asociados a la venta).
Es importante remarcar que pueden existir exenciones a algunos de estos impuestos. Por ejemplo, se puede estar exhimido de pagar el IRPF si lo que se ha hecho es vender una vivienda habitual para comprar otra con el mismo fin. También si el vendedor es una persona mayor de 65 años e igualmente utilizará la casa como su hogar habitual, o si reinvierte la ganancia obtenida en una renta vitalicia.
En cualquier caso, la larga lista de tributos sobre las transacciones inherentes a cualquiera de los proyectos deseados para tener una casa, son materia de estudio.
Si deseas asesorarte al respecto, puedes contactarte con nosotros. Te ayudaremos a tener un mejor panorama de la cuestión impositiva y a no perder oportunidades para llegar a la mejor compra o venta de tu casa.
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