Si realizáramos una encuesta general sobre cuál es la actividad de un agente inmobiliario, los resultados seguramente nos indicarían datos que poco y nada tienen que ver con la realidad. Para el imaginario colectivo, un asesor en bienes raíces se limita a recibir al umbral del piso en exhibición a los interesados en comprar o alquilar y recorrerá la propiedad (como lo haría un simple guía) señalando las ventajas y características principales de la unidad en cuestión. Sin embargo, seguramente sabrás que un agente inmobiliario debe abarcar muchos más campos que ese. La muestra de una propiedad es solamente una de sus tareas de cara a la correcta atención del cliente. Un agente actual debe lidiar con decenas de circunstancias. En este artículo de Oi Real Estate veremos una en especial: cuando el inquilino solicita rebajas. Te invitamos a continuar leyendo hasta el final de la nota para conocer mucho más.
En este artículo encontrarás:
El alquiler de propiedades en España
El sector de alquiler de viviendas ocupa una gruesa porción del total de ese gran pastel que es el mundo del business de los bienes raíces. Según el promedio de los principales portales de recurrente consulta en el circuito inmobiliario existen en España y a la fecha más de 4.2 millones de unidades en régimen de alquiler. Profundizando la información, solo un 5% son promocionadas por instituciones.
En este sentido, y si tomamos en cuenta la conclusión del estudio llevado a cabo por Savills Aguirre Newman “El futuro del build to rent, perspectivas del mercado y aspectos tributarios”, para que España se posicione cercana a los países europeos de avanzada en la materia deberán destinarse 1.2 millones más de viviendas a dicho mercado, de aquí a finales de década. La pandemia COVID 19 no ha ayudado al respecto. Así lo señalaba Jaime Pascual-Sanchiz (Consejero Delegado de Savills) al sitio Idealista.
Nuestro país se enfrenta al desafío social, económico y de profesionalización del sector para poder seguir la estela de los mercados en Europa que nos llevan ventaja. Hay que aprovechar la oportunidad para crear una industria donde la parte institucional tradicionalmente no ha estado presente.
Jaime Pascual-Sanchiz – Consejero Delegado de Savills Aguirre Newman
La problemática de los precios del alquiler
La situación actual que vive el mercado de alquiler español (y europeo en general) y el acceso a la vivienda bajo este régimen es por cierto más severa de lo que se piensa. Y si eres agente inmobiliario avocado al sector de arrendamientos de viviendas de uso habitual recibirás cada vez un volumen de consultas mayor por parte de los inquilinos que, a la hora de renovar sus contratos, exigen rebajas.
En muchos casos los argumentos serán “flojos en los papeles”. Es decir, la solicitud de una rebaja tendrá más que ver con casos puntuales (aunque mayoritarios dada la difícil situación económica actual y la inflación galopante a la que la economía de los hogares españoles se ve sometida) de una disminución sustancial en los ingresos, en la comparativa interanual. El agente inmobiliario debe defender los intereses de sus clientes que son los propietarios de las propiedades y anteponerlos ante los reclamos injustificados.
Cuando el inquilino solicita rebajas
Sin embargo, muchas de esas solicitudes de rebajas sí tendrán asideros. Existen unos pocos casos (siempre refiriéndonos a la generalidad) en los cuales el inquilino se verá casi obligado a reclamar una rebaja en el total del contrato de alquiler y su cuota mensual. En este sentido, el agente inmobiliario escuchará, comprobará la veracidad de los hechos y transmitirá la inquietud al propietario del piso. En la mayor parte de las ocasiones, según el caso específico, juntos llegarán a un acuerdo que deje en lo económico conformes a las partes.
Alquilar una vivienda en España es todo menos asequible. Un estudio relevado por el sitio de consulta Fotocasa.es señala que el precio promedio de la propiedad en alquiler se incrementó en el último julio hasta 11.2 euros por m2. Un aumento de más del 7% en el valor interanual en este régimen. Es de esperar entonces que las consultas de inquilinos proliferen.
Veamos entonces cuáles son esas circunstancias en las que aplicar una baja en el precio del contrato de alquiler está justificado de plano. Si conocieras otras, nos encantaría que las compartieras con nosotros en la bandeja de comentarios al pie del artículo. Recuerda que tu palabra y opinión son siempre bienvenidas.
El antiguo inquilino
No importa si la situación económica del inquilino en cuestión es buena o incluso muy buena o excelente. Las crisis económicas nos golpean a todos. Cuando un inquilino lleva años ocupando la unidad, cumpliendo a rajatablas con los requisitos y las cuotas mensuales de sus contratos; o ha renovado ya varios de estos a lo largo del tiempo sin protestar ni objetar un punto y coma, será muy común que ante el impacto inflacionario fuera de contexto como el que vivimos solicite una rebaja.
Reformas en un piso de alquiler
Muchos inquilinos realmente se encariñan con las propiedades que alquilan. En este sentido y siempre de forma consensuada con el propietario, es común que se encarguen íntegramente de planificar y ejecutar ciertas reformas. Algunas pueden ser necesarias. Otras tendrán su objetivo en mejorar la apariencia y la habitabilidad de la unidad. Dichas reformas pueden comprender desde una renovación en pintura (con el mantenimiento previo que ello implica en paredes y cielorrasos) hasta cerramientos en balcones o la construcción de nuevas estancias.
Un desbalance en el mercado del alquiler zonal
El precio de un contrato de alquiler se determina y regula entre otros factores por el mercado zonal. Al respecto, dichos elementos pueden verse alterados radicalmente por situaciones externas y ajenas a inquilinos, propietarios y agencias.
Por citar un ejemplo, imaginemos que un inquilino ha alquilado un piso frente a un centro comercial de neurálgica y populosa afluencia. Si este cerrara eventualmente sus puertas y dejara en su lugar un enorme edificio inservible y vacío, será de esperar que el mercado de alquiler y compraventa zonal decaiga bruscamente. Por tanto, al momento de renovar el contrato del alquiler será justo que el inquilino solicitara reverlo y reacomodarlo.
Hemos visto tres casos concretos y puntuales en los cuales el arrendador suele solicitar rebajas en el precio de los contratos de alquiler ¿Conoces otros?
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