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Se acerca fin de año y siempre es necesario realizar un balance de todo lo acontecido. El 2020 quedará en el recuerdo de muchos por los innumerables cambios que generó en nuestro estilo de vida y en nuestras metodologías de trabajo. Pero en esta oportunidad, decidimos hacer una radiografía del impacto que tuvo la pandemia sobre el mercado del alquiler en España. Para ello, hemos ordenado los hechos cronológicamente. Consideramos que solo así se puede comprender el curso de las cosas.
Disminución de la rentabilidad de los pisos turísticos
España es un país turístico, o al menos lo era antes del estallido de la pandemia del coronavirus. Según un informe elaborado por la asociación empresarial World Travel & Tourism Council (WTTC) en 2019, el turismo aportaba un total de 176 000 millones de euros anuales a nuestro país. Esto representaba el 14,6% del PIB. Y, además, generaba más de un millón y medio de puestos de trabajo.
Como consecuencia, la inversión en pisos turísticos representaba un negocio verdaderamente rentable. Sobre todo, en las zonas costeras y en los núcleos urbanos, como Madrid y Barcelona. Pero el COVID-19 llegó para cambiarlo todo. En efecto, según el Instituto Nacional de Estadísticas, en agosto el número total de viviendas de uso turístico en España se situó en 321 496. Esto apenas representaba el 1,3% del parque residencial.
Según el INE, en Madrid, al igual que en Barcelona, había alrededor de 17 mil pisos turísticos hacia el mes de agosto. Estos se concentraban en el distrito centro de la capital y en el Eixample y Ciutat Vella en el caso de la ciudad condal. Sin embargo, en el mes de octubre se observó una tendencia diferente: frente a la falta de demanda de pisos turísticos, el 64% de los propietarios de viviendas de este tipo decidieron pasarse al alquiler residencial. Algunos de ellos consideraron a esta como una acción necesaria, pero temporal. Aunque el 49% lo han hecho de manera indefinida.
“El hecho de que un 64% de los propietarios de alquiler vacacional ahora se hayan pasado al alquiler residencial y en el 49% de los casos lo hayan hecho de manera indefinida es una buena noticia para el sector ya que puede ayudar a dotar al mercado de más oferta”, explicaba en octubre Anaïs López, directora de Comunicación de Fotocasa. Y, en efecto, eso es lo que sucedió.
Aumento del parque de las viviendas de alquiler
Como consecuencia de la falta de demanda de los pisos turísticos, la vivienda de alquiler en España aumentó un 63% en 2020. Durante el mes de marzo, la falta de cierre de operaciones de alquiler debido al confinamiento derivó en un aumento del stock disponible que llegó a duplicar al de los meses anteriores.
Los centros urbanos fueron quienes más se vieron afectados por este incremento en la oferta de pisos de alquiler. La Comunidad Autónoma de Madrid, por ejemplo, registró un aumento del 96,1%. Andalucía, por su parte, sintió un incremento del 81,6%. Le siguen en el listado la Comunidad Valenciana (66,7%), Canarias (62,4%), Baleares (61,9%) y Cataluña (58,6%). Como puedes ver, se trata, en general, de las comunidades que recibían a la mayor cantidad de los turistas que llegan a España.
Sin embargo, en otros municipios también se registró un incremento del parque de las viviendas de alquiler a largo plazo, aunque fue menos pronunciado. Nos referimos a Euskadi, donde la oferta aumentó un 33,9%; Galicia, donde el incremento fue del 27,5% y Castilla y León, donde fue del 21,7%. A ellas se suman La Rioja (18,8%), Navarra (17,9%), Aragón (10,1%), Asturias (9,3%), Cantabria (8,4%), Extremadura (7,4%) y Castilla-La Mancha (5,8%).
En algunas capitales, por su parte, el aumento en la oferta de viviendas de alquiler alcanzó el 200% este año. Es el caso de Granada y de Huesca, lugares donde el mercado es pequeño y los cambios se manifiestan con estadísticas más abruptas. Pero, además, hay otras ciudades que han doblado el número de viviendas ofertadas en 2020. Se trata de Sevilla (184,4%), Cádiz (172,2%), Cáceres (171,6%), Málaga (141,5%), Murcia (132,6%) y Córdoba (119,5%). También superaron el 100% Toledo (116,8%), Madrid (115,7%), Valencia (111%) y Jaén (101,8%). En Barcelona el incremento del stock fue del 91,6%, por detrás de Salamanca (98%) y Palma de Mallorca (94,5%).
Caídas de precios en el mercado del alquiler de las grandes ciudades
Tal y como lo dicta la Ley de la oferta y demanda, era de esperarse que un aumento tan considerable en el parque de las viviendas en alquiler derivara en una caída de precios. En efecto, esto es lo que pasó en las grandes ciudades como Barcelona y Madrid. A pesar de que los dos centros urbanos alcanzaron el precio máximo de la serie histórica en el mes de mayo, desde entonces el valor del alquiler ha caído un 10,7% en la ciudad condal y un 6,3% en la capital española.
Estas cifras eran impensables en enero, cuando apenas comenzaba este año. En ese entonces, los precios del alquiler continuaban aumentando y parecían no tener techo. En efecto, en tan solo cinco años, el español promedio pasó de destinar el 28% de sus ingresos para la renta a desembolsar hasta el 40% de su salario.
Al respecto, el director de estudios de Fotocasa, Ismael Kardoudi, sostuvo que la incidencia en el cambio de la demanda sí que ha afectado a las grandes urbes como Madrid y Barcelona. Y se espera que esta misma tendencia ocurra en otras ciudades con grandes volúmenes poblacionales durante los próximos meses.
Ligeros incrementos en los precios a nivel nacional
Ahora bien, la disminución de la demanda del alquiler de pisos turísticos no fue el único causante de la baja del precio de la renta en las grandes ciudades. El confinamiento también ha generado cambios radicales en las preferencias de los inquilinos. En efecto, se ha observado que un gran porcentaje de estos decidieron murarse hacia los pueblos o la periferia durante los últimos meses. Esto trajo dos consecuencias que, en algún punto, terminaron por equilibrarse. Por un lado, se profundizó el descenso en la demanda de los pisos de alquiler en las grandes urbes, lo que contribuyó a la caída de los precios de la renta. Por el otro, aumentó el interés de los inquilinos por los pisos de alquiler ubicados en las afueras. Esto hizo que aumentara la demanda en los pueblos pequeños y, por consiguiente, que aumentaran también los precios.
Según los últimos datos publicados por idealista, en noviembre, el precio del alquiler por metro cuadrado en España presentó un aumento interanual del 3,6%. En efecto, en septiembre de 2020 se obtuvo el máximo histórico de esta estadística: 11,5 euros por metro cuadrado. Desde entonces, el precio de la renta ha presentado ligeros descensos, pero continúa significando un aumento en el valor absoluto del precio del alquiler respecto de 2019.
Este contexto de fuerte crecimiento de la oferta y caída generalizada de los precios en los grandes centros urbanos generó otra consecuencia importante para el sector inmobiliario: el aumento del tiempo que se tarda en alquilar una vivienda. En parte, esto se debe a que los inquilinos buscan mejores oportunidades para comparar los precios y esto hace que se dilate la toma de decisiones. Pero, además, los propietarios son cada vez más cautos a la hora de seleccionar al futuro arrendatario. Todo esto ha generado que se tarde un promedio de cincuenta y ocho días en alquilar una vivienda, lo que representa diez días más que en 2019.
Previsiones sobre el mercado del alquiler en 2021
Anticiparnos a lo que ocurrirá en el mercado del alquiler en 2021 no es una tarea fácil, puesto que el coronavirus todavía amenaza con nuevos picos de contagios y con nuevas medidas restrictivas. Sin embargo, algunos profesionales empiezan a analizar qué ocurrirá el año próximo en el mercado de la vivienda.
Fotocasa, por ejemplo, ha entrevistado a más de quinientos agentes inmobiliarios, de los cuales el 70% sostuvo que el precio de la vivienda bajará durante 2021. Ahora bien, cuando se les preguntó respecto de cuánto tiempo creían que duraría la crisis en el sector, un 37% de ellos respondió que las consecuencias de la pandemia se prolongarán más de un año. Otro 30% sostuvo que las dificultades en su actividad se mantendrán entre seis meses y un año. Solo un 13% se mostró optimista y sostuvo que las cosas mejorarían en menos de seis meses.
Sin embargo, lo único que sí sabemos es que el mercado del alquiler sigue siendo un terreno fértil para la inversión. Si bien el coronavirus trajo consecuencias significativas al sector, el Real Estate ha sabido resistir y, más pronto que tarde, terminará de recuperarse de este fuerte impacto.
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