La decisión de la Administración pública de aumentar el valor catastral afecta indefectiblemente el cálculo de impuestos para la compra de una casa. El eje de la discusión está puesto en la sobrevaluación que esto genera, en especial en las viviendas de segunda mano, donde el mercado tiene otros criterios de colocación de precios. En esos casos, Hacienda estaría cobrando un impuesto basado en un rango más alto de lo que la propiedad vale.
En Oi Real Estate te contamos de dónde proviene esta modificación y cómo afecta los costes de adquirir una propiedad en España.
En este artículo encontrarás:
Por qué se modificó el valor catastral
La justificación de esta medida se debe básicamente a la actualización de la base de determinados impuestos que habían quedado desfazados con respecto al valor real de las propiedades. Esto afectaba negativamente al fisco, ya que habilitaba el cálculo de cargos menores a recaudar por las operaciones inmobiliarias de compra, donación o herencia. De esta manera, el Gobierno realizó el cambio mediante la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, aprobada el pasado verano.
El problema que surge con esto es que al subir los parámetros, algunos índices se acomodan correctamente y en otros casos, resulta que el valor otorgado por Catastro es superior incluso al del mercado. Recordemos que el sector inmobiliario debe tener en cuenta, además de las fluctuaciones propias de la oferta y la demanda, otros factores vinculados a la calidad de la vivienda en venta. Por ejemplo, la ubicación, el estado de reforma o la distribución interior de las casas, son puntos que suben o deprecian a las mismas.
Los expertos señalan que el nuevo índice de referencia aumenta drásticamente un 17% los impuestos que se pagan al comprar una casa usada. Así lo manifiesta la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) luego de consultar a más de 400 agencias inmobiliarias en todo el país. Frente a ello, el organismo ha empezado los reclamos contra Hacienda, dado que la modificación tiene efecto sobre varios impuestos. Esencialmente incide sobre el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).
Modificación en el valor catastral: Los reclamos del sector inmobiliario
El aspecto económico
El estudio realizado por la FAI indica que el desfazaje entre los precios del mercado y el de Catastro es notable y que el sobrecoste se está produciendo en una de cada cinco compraventas. En el informe, que puede consultarse en su sitio web, la Federación reclama a Hacienda por lo que ha dado en llamar un “catastrazo”. Entre otros puntos, afirman que “este nuevo sistema supone una injusta y nueva carga fiscal y un desembolso económico más para el comprador, lo que desincentivará o puede llegar a frenar una parte de las compraventas, sobre todo entre las personas que quieren adquirir su primera vivienda habitual y en un contexto económico actual complejo marcado por una inflación en máximos históricos”.
El aspecto legal
No obstante, el reclamo no se restringe únicamente a remarcar los efectos contraproducentes que tiene la medida con respecto a los bolsillos de los controbuyentres y, a futuro, al mismo mercado. Desde la Federación advierten que podría incluso tratarse de una política anticonstitucional: “el hecho que Hacienda haya traspasado al contribuyente la carga de la prueba para demostrar el valor del bien adquirido, cuando no está de acuerdo, podría interpretarse como poner en duda la veracidad de la fe pública notarial en las compraventas de mercado, que son la mayoría, y, en consecuencia, podría ser considerado como una práctica confiscatoria y anticonstitucional“.
La crítica deriva de que en la norma se traslada al ciudadano la responsabilidad de impugnar. Conviene recordar que, hasta la entrada en vigor de la normativa, era el fisco el encargado de hacerlo, en caso de darse esa situación. Ahora, el contribuyente deberá recurrir a la tasación pericial de un profesional especializado en la valoración inmobiliaria cuando se presente la liquidación del impuesto.
El aspecto normativo
Finalmente, y más allá de solicitar la revisión de la norma que, preveen, solo puede causar una ola de litigios contra la Administración pública, la FAI reclama también por la pertinencia del ITP. En ese caso, la solicitud es para que el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales quede “exento en el caso de una primera vivienda habitual no de lujo para favorecer la emancipación y el acceso a una vivienda en propiedad“. Esto, claro está, debería ser acompañado de otras políticas tendientes a solucionar todo el problema de acceso a la vivienda que aqueja a España.
Cómo afecta la modificación del valor catastral a los contribuyentes
Considerando los precios de las viviendas de segunda mano, la FAI avanza en el detalle de su informe. El criterio para seleccionar estas últimas es que, por las razones ya mencionadas, son las más afectadas por el nuevo índice de referencia. Según sus números, el 76% de las agencias encuestadas afirman haber constatado una tributación superior al valor de las escrituras. En algunas CCAA, incluso superan ese porcentaje. Son los casos de Aragón, Asturias, Comunidad Valenciana y La Rioja. Murcia, con casi un 93% y Castilla-La Mancha, con un 100%, registran los números más altos del país. Baleares, Madrid y Galicia se encuentran por debajo del 70%, igual que Navarra y el País Vasco, donde este valor de referencia no se aplica.
No obstante, el dato más importante para el contribuyente lo declaran al calcular cuántos impuestos se pagan de más con esta medida. Según el informe, en lugares como Canarias o Galicia el sobrecoste tributario supera el 20%. En las CCAA de Cataluña, la Comunidad Valenciana, Aragón y La Rioja los valores se ubican por encima del promedio nacional (17,1%). Observando el otro extremo, las CCAA con menor sobrecoste son Extremadura y Baleares (por encima del 11% en ambos casos). En definitiva, la FAI advierte que la medida afecta en no menos de dos dígitos el incremento de impuestos en todo el territorio nacional. Se espera, en consecuencia, que a la luz de los reclamos y de las crecientes recusaciones mediante tasación pericial, estas modificaciones sean revisadas.
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