La regulación de los precios del alquiler en Cataluña está comenzando a sumar opiniones en contra. Son diversos los expertos que prevén consecuencias negativas. Desde la reducción del mercado al incremento de las mensualidades.
El pasado mes de junio se presentó el Índice de referencia de precios del alquiler. Indicador que la Generalitat aplicará a 27 municipios catalanes, entre ellos Barcelona. Un valor que afectará al 60% de la población que vive de alquiler y de la que aún no se han podido estudiar los resultados.
Sin embargo, algunos expertos no ven consecuencias positivas en su aplicación. Es el caso de Fernando Encinar, quien recordó que el mercado del alquiler está lejos de una nueva burbuja. Porqué ‘en el precio del alquiler existe un techo insuperable que obliga a hacer rebajas a los propietarios que lo superan’.
En línea con esta opinión, el Instituto Coordenadas de Gobernanza y Economía Aplicada acaba de hacer público un nuevo estudio.
Un análisis que mide los efectos negativos del alquiler regulado. Comenzando por una caída del 25% en el mercado del alquiler y acabando por un incremento del 12% en los precios.
Efectos del control de precios del alquiler
Aunque el mercado del alquiler en Madrid y Barcelona llevan años en pleno crecimiento, el panorama nacional todavía no converge con Europa.
España cuenta con niveles de alquiler de vivienda del 21,06%. Frente a un 78,94% de viviendas en propiedad, según el ‘Observatorio de vivienda y suelo de 2016‘ (Ministerio de Fomento).
De cara al futuro, la previsión es de una mayor presión de la demanda. Además de un parque residencial para arrendar excesivamente limitado.
Unas perspectivas optimistas que la regulación de los precios del alquiler acabaría arruinando. Por un lado, limitando todavía más la oferta disponible. Y por el otro, retrasando aún más la consolidación de un mercado en pleno desarrollo. Esta es la conclusión a la que llega el Instituto Coordenadas de Madrid.
Las consecuencias de fijar unos precios de referencia para el alquiler serían realmente negativas. Desde el punto de vista del parque de viviendas, provocando la pérdida de un 25% de la oferta disponible.
Llevando, esta disminución del stock de viviendas, a un encarecimiento medio de los alquileres del 12%. Efectos negativos tanto para el propietario como para el inquilino.
El ejemplo europeo no funciona en España
Para escenificar la aplicación de dichas medidas de control, el Instituto Coordenadas ha trasladado a Madrid y Barcelona la regulación que llevada a cabo en Berlín y París.
Ambas capitales establecen medidas de control de precios a partir del tipo de viviendas, de su localización, tamaño, conservación y equipamientos disponibles. Además del precio medio de la zona.
Al contrario de lo esperado, la regulación de los alquileres no solo no incorporaría a colectivos con menos poder adquisitivo. Sino que las barreras de acceso a la vivienda en alquiler serían aún mayores.
De hecho, en el mercado español los inquilinos no apostarían por fijar de precios. Ante el posible riesgo de quedarse sin su actual vivienda. Mientars que los propietarios acabarían estableciendo una selección de candidatos en función del alto poder adquisitivo.
Sería así como la capacidad económica se convertiría en el factor determinante. Y regular los precios del alquiler para hacerlos más accesibles tendría efectos contrarios a los esperados.
Consecuencias sobre la inversión
Si la falta de madurez del alquiler en España es un hecho, la importancia del inversor inmobiliario también lo es. Con la aplicación de medidas regulatorias, el mercado puede a desincentivar la comercialización de nuevos activos. Provocando que miles de viviendas permanezcan desocupadas.
La distancia entre la oferta y la demanda del alquiler en España es aún muy grande para implementar medidas de control. Al contrario de lo que sucede en Alemania (56% de inquilinos) o en Francia (35%), la regulación en España (21%) distorsionaría el mercado en un momento de recuperación.
‘Debemos tener un mercado de alquiler como tal antes de pensar en su regularización‘, apunta Jesús Sánchez Lambas, del propio Instituto. ‘Conviene impulsarlo, hacerlo transparente y darle seguridad jurídica para provocar que salgan al mercado miles de nuevas viviendas que aún permanecen ocultas. Ejercienco control sobre un mercado en desarrollo lo ahogaremos definitivamente‘.
