Contrato privado de compraventa: ¿Qué es y cómo hacerlo?

Comprar y vender inmuebles en España implica una serie de pasos. Durante toda la operación se requiere de la presentación de diversos documentos para que la misma sea exitosa. Conocer cada uno de ellos y como se realizan hará que la transacción se concrete en el menor tiempo posible. Si hablamos de comprar una vivienda, se deberá inscribir la misma en el Registro de la Propiedad. Sin embargo, se debe llevar adelante lo que se denomina el contrato privado de compraventa.

En este post te contamos realizar este tipo de acuerdos, que documentos se requieren y cuales con los derechos y obligaciones de cada parte. Sigue leyendo.

¿Qué es un contrato privado de compraventa?

Los contratos privados suelen ser una práctica muy común en aquellas compraventas en las que interviene un agente inmobiliario. 

Cuando nos referimos a un contrato privado de compraventa estamos hablando de un documento de carácter privado y bilateral. Mediante este documento, se transfiere la propiedad de un inmueble a cambio de una cantidad de dinero previamente acordada. Se trata de un documento totalmente válido para formalizar un negocio, como una compraventa inmobiliaria. Por ello es que las partes intervinientes estarán obligadas legalmente a cumplir con su contenido, a menos que este sea contrario a lo establecido por la ley. 

Es, justamente, por su validez jurídica que es muy importante informarse y entender cada una de las cláusulas expuestas antes de proceder con la firma. 

¿Qué datos debe incluir un contrato privado de compraventa? 

A lo largo del proceso de compraventa, cuando se consigue la vivienda ideal para adquirir se deben seguir una serie de pasos para firmar el acuerdo de la transacción. Los mismos son los siguientes:

• Confirmar cual es la situación jurídica de la vivienda
• Corroborar normas de urbanización para fincas o terrenos
• Firma de un precontrato o contrato de arras
• Firma del contrato de compraventa de vivienda

Una vez realizado cada paso, se deberán incluir en el contrato privado de compraventa los datos que se detallan a continuación.

Precio de la vivienda

En el contrato se deberá especificar tanto el precio final por el cual se transfiere el inmueble como el método de pago elegido para hacerlo. La vivienda podrá ser abonada por completo en el momento de la firma. Como así también mediante pagos aplazados después del otorgamiento de la escritura pública. 

Si se ha realizado un contrato de arras antes de la elaboración del contrato privado, también deberá especificarse. 

Identificación de la parte vendedora

La parte vendedora del contrato deberá identificarse correctamente para la firma.

Si un propietario particular no puede presentarse físicamente, deberá acudir un representante legal convenientemente apoderado. Si el propietario ha dado un poder notarial a otra persona, esta deberá presentar una copia notarial autorizada antes de proceder con la firma. En ningún caso se podrá presentar únicamente una simple fotocopia.

En caso de que la vivienda que se vaya a vender sea una vivienda ganancial, el contrato privado deberá firmarse por cada uno de los cónyuges. 

Si, por el contrario, el vendedor es un agente inmobiliario, será este el encargado de firmar por la parte vendedora. También podrá hacerlo el administrador o el apoderado de la sociedad. 

Si la propiedad objeto de la venta se trata de una vivienda heredada, es conveniente asegurarse de que todos los herederos tienen la documentación en regla para la venta y que son los únicos herederos con derechos sobre la misma. 

Gastos de la compraventa

A menos que en el contrato de compraventa se especifique lo contrario, los gastos generados por la venta deberán repartirse de la siguiente manera:

• Vendedor: asumirá el pago de la Plusvalía Municipal y la copia original de la Escritura de Compraventa.
• Comprador: cada una de las copias necesarias del contrato de compraventa, los gastos de inscripción registral y el resto de los impuestos. 

Documentos necesarios para la firma de contrato de compraventa

Al momento de llevar adelante el contrato privado de compraventa se deberá presentar una serie de documentos para poder concretarla. Este tipo de información para ser presentada ante notario variará según el vendedor-promotor o un vendedor-particular. Si se trata del primer caso se deberá considerar si es de primera ocupación. De ser así, se comprobará si tiene la licencia correspondiente, los suministros habilitados y en vigencia el seguro decenal.

Si se tratase de una vivienda de segunda mano o ulterior trasmisión del inmueble, no será necesaria la documentación anterior. Si la siguiente, la cual también deberá ser presentada para una vivienda de primera mano.

• Título de adquisición. Se trata de la escritura que determina que el vendedor es el propietario de la vivienda en virtud de la cual el vendedor es propietario.
• Certificado de dominio y cargas.
• Certificado del presidente de la Comunidad de Propietarios que especifique que el inmueble tiene al día las cuotas de la comunidad.
• Certificado de eficiencia energética.
• Recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles del último ejercicio.

Modalidades del contrato

Para lograr una operación exitosa es importante poder reconocer las diferentes modalidades para la firma de un contrato de compraventa.

1. Con reserva de dominio: muchas veces confundido con el contrato de promesa. En este caso, se trata de una modalidad en la cual el traspaso de la vivienda no se realiza hasta que se cumpla la condición impuesta en el contrato. Normalmente se trata del pago total de la propiedad adjudicada.
2. A plazos o bonos: se trata de una modalidad en la cuál el pago por la vivienda a comprar es pactada por un plazo determinado. A diferencia de la modalidad anterior, en esta ocasión sí existe una traslación del inmueble. Sin embargo, no debes confundir este tipo de contrato con los contratos de compraventa con hipoteca.
3. Ad corpus: implica que existe cierta aleatoriedad del bien a vender, ya que no se conoce con exactitud las medidas de la vivienda a adjudicar.

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