Si estás buscando una vivienda para comprar y ya encontraste una que te gusta, es probable que quieras asegurarte de que finalmente será tuya. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos al cierre de la compraventa entre vendedores y compradores. Uno de ellos es el contrato de reserva. ¿De qué se trata? ¿Qué puntos es importante tener en cuenta cuando se está pensando en comprar una vivienda y se quiere firmar un contrato de reserva? En este artículo te lo contamos.
El contrato privado de reserva es una opción muy elegida por vendedores y compradores a la hora de fijar las condiciones bajo las cuales se llevará adelante una compraventa. Sin duda uno de los aspectos de este tipo de documento es la entrega de una señal por parte del comprador, que es la que reserva la vivienda. Antes de firmarlo, es importante tener en cuenta ciertas cuestiones, como la forma en que está regulado este acuerdo, sus diferencias con el contrato de arras o las cláusulas que debe incluir.
A continuación te contamos todo lo que debes saber si estás pensando en comprar una vivienda y antes quieres celebrar un contrato de arras. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de reserva?
El contrato privado de reserva es uno de los acuerdos que pueden celebrarse entre vendedor y comprador antes de cerrar la compraventa de una vivienda. A través de este documento, ambas partes dejan asentadas las condiciones bajo las cuales se llevará adelante la transacción.
Este tipo de acuerdo también supone que el interesado entregue al propietario una suma de dinero denominada “señal” que es precisamente la que reserva el inmueble. Una vez entregada, el comprador se asegura de que la vivienda sale del mercado y no sigue siendo mostrada a otras personas. Al vendedor, por su lado, le permite asegurarse de que hay una verdadera intención de compra por la otra parte.
¿Qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de reserva?
A continuación te contamos cuáles son todos los aspectos que debes tener en cuenta si estás pensando en firmar un contrato de reserva antes de comprar una vivienda.
Que el contrato de reserva no está regulado por la ley
El contrato de reserva no está regulado por ninguna normativa en España. Se trata de un documento de libre redacción que se acostumbra celebrar de forma privada entre el vendedor y el futuro comprador de una vivienda. ¿Qué contras supone que este tipo de contrato no esté enmarcado en la ley?
En primer lugar, implica poca seguridad jurídica para ambos firmantes. Por otro lado, hace que no pueda ser rescindido mediante una penalización económica. De esta manera, la única forma de desistir de él es si algún tipo de sanción fue especificada en una de sus cláusulas. De lo contrario, si se produce un incumplimiento por alguna de las partes, la otra deberá acudir a la justicia.
Las diferencias del contrato de reserva con el contrato de arras
El contrato de reserva no es el único acuerdo que puede celebrarse como paso previo al cierre de una compraventa. La otra opción con la que se cuenta en estos casos es el contrato de arras. Si bien cumple la misma función que el de reserva, o sea, fijar las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la transacción mediante la entrega de una señal, ambos se diferencian en dos aspectos muy importantes:
- El contrato de arras sí está regulado por la ley: los artículos 1124, 1152, 1153, 1154 y 1454 del Código Civil contemplan a este tipo de documento y definen su alcance y sus límites. Muy a menudo, también es modificado a través de la jurisprudencia. Sin duda, esta característica lo dota de mayor seguridad jurídica que la que posee el contrato de reserva.
- El contrato de arras sí admite la posibilidad de ser rescindido: este tipo de documento sí requiere que en alguna de sus cláusulas se especifique una penalización por incumplimiento. Sin embargo, no en todos los casos. Existen tres tipos de contratos de arras y esto sólo ocurre en el de arras penitenciales, que es también el más habitual.
El monto de la señal que debes entregar al firmar un contrato de reserva cuando eres quien va a comprar una vivienda
Al tratarse de un documento que no está regulado por la ley, no existe una suma fija a entregar en concepto de señal cuando se firma un contrato de reserva. El monto depende siempre del acuerdo al que lleguen el vendedor y el comprador en cada caso en particular. No obstante, siempre suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el precio de venta del inmueble.
Las cláusulas que debe incluir cualquier contrato de reserva
Las cláusulas que deberían figurar en todo contrato privado de reserva de una vivienda son:
- Datos personales de vendedor y comprador: nombres y números de DNI de ambas partes para poder identificarlos correctamente.
- Datos e información del inmueble: su referencia catastral, domicilio completo y superficie. También debe especificarse aquí si posee algún anexo, como un garaje o un trastero.
- Precio del inmueble: el monto que el comprador deberá pagar al cierre de la compraventa.
- Importe de la señal: la cantidad entregada en concepto de reserva debe quedar asentada en este apartado.
- Forma de pago: cómo abonará el comprador lo que resta del valor de la vivienda al cerrar la compraventa.
- Reparto de gastos: cómo se distribuirán entre el vendedor y el comprador los gastos que conlleva el cierre de la compraventa.
- Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: se trata del día límite para concretar la transacción.
- Cláusula de rescisión: es una cláusula de carácter opcional que, en realidad, no es muy habitual en los contratos de reserva. Es aquí donde deben determinarse las penalizaciones que debe asumir cualquiera de las partes que quiera rescindir el acuerdo.
¿Es conveniente firmar un contrato de reserva cuando vas a comprar una vivienda?
La decisión de celebrar un contrato privado de reserva antes de comprar una vivienda depende realmente de caso en particular.
Si, como comprador, estás plenamente seguro de que quieres y puedes adquirir un inmueble, sí es conveniente para tí firmar este tipo de acuerdo. De esta manera, el vendedor no podrá seguir ofreciéndola en el mercado. Al propietario también le conviene celebrar un contrato de reserva en estos casos, ya que, si también está plenamente seguro de querer venderte su piso, sabe que no habrá arrepentimiento por tu parte. En resumen, al no admitir la posibilidad de ser rescindido, esta clase de acuerdo les asegura a ambas partes que la otra no se arrepentirá. Por eso es tan importante celebrarlo únicamente cuando vendedor y comprador están plenamente seguros de querer concretar la operación.
Si, en cambio, no tienes la certeza de que quieres o puedes comprar una vivienda, lo mejor será no comprometerte con un contrato de reserva. Lo más probable es que si el vendedor tampoco está seguro de querer cerrar la compraventa contigo y quiere seguir escuchando ofertas no esté dispuesto tampoco a celebrar este tipo de acuerdo. En estas ocasiones lo mejor será celebrar un contrato de arras penitenciales, que permite su rescisión mediante una penalización económica. También existe la posibilidad de no firmar ningún tipo de acuerdo y seguir en la búsqueda de otro inmueble.
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