Cuando una persona pone en venta su inmueble y, específicamente, cuando aparece el comprador ideal, es probable que ambas partes deseen asegurarse de que la transacción llegará a buen puerto. Con este objetivo es que suelen firmarse acuerdos previos al cierre de la compraventa, que le brindan cierta tranquilidad, tanto a vendedor como a comprador. Uno de ellos es el contrato privado de reserva de vivienda. ¿En qué consiste? ¿En qué se diferencia de otros acuerdos previos? ¿Cuándo conviene firmar uno y cuándo no? En este artículo te lo contamos.
Los acuerdos previos al cierre de una compraventa inmobiliaria no son, en ningún caso, obligatorios. Sin embargo, la celebración de alguno de ellos puede ser beneficiosa, tanto para el vendedor como para el comprador. El contrato de reserva particularmente, permite que mediante la firma de las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la transacción y la entrega de una señal permite, precisamente, “reservar” una vivienda.
A continuación te contamos en profundidad de qué se trata este documento y qué debe incluir. También veremos qué diferencias guarda con otros acuerdos previos y cuándo es más conveniente firmar uno.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el contrato de reserva de una vivienda?
Existen dos tipos de acuerdo que pueden firmarse como paso previo al cierre de una compraventa inmobiliaria. Uno de ellos es el contrato de arras y el otro es el contrato privado de reserva.
La celebración de este acuerdo implica que el vendedor y el futuro comprador de la vivienda acuerden y documenten todas las condiciones bajo las cuales se llevará adelante la compraventa. También supone que el interesado entregue al propietario un monto de dinero con el objetivo de “reservar” el inmueble al cual se lo denomina como señal. A través de ella el comprador se asegura de que la vivienda será quitada del mercado y no seguirá siendo mostrada a otras personas. Al vendedor, por su parte, le permite asegurarse de que la intención y el compromiso de compra son reales.
Cabe mencionar que un contrato de reserva puede ser celebrado en la compraventa de inmuebles nuevos o de segunda mano, pero también de viviendas que aún no se han construido o que se encuentran en proceso de construcción. En estos casos, el vendedor queda obligado a finalizar la obra respetando las características técnicas y de habitabilidad correspondientes.
¿Está regulado por la ley?
El contrato privado de reserva no está regulado por ninguna normativa vigente en la actualidad. Se trata, simplemente, de un documento de libre redacción que se acostumbra firmar de manera privada entre el vendedor y el futuro comprador de una vivienda. ¿Qué implica que el contrato de reserva no esté enmarcado en la ley?
Se trata de una de sus debilidades ya que, en primer lugar, el hecho de que el acuerdo no esté amparado por ninguna norma supone un bajo nivel de seguridad jurídica para ambos firmantes. En segundo lugar, este vacío legal implica que el contrato de reserva no puede ser rescindido afrontando únicamente una penalización económica, sino que sólo es posible desistir de él si se especificó una sanción en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, si alguna de las partes no cumple con él, la otra deberá acudir sí o sí a la justicia.
¿Qué cláusulas debe contener?
El contrato de reserva ya debe contener todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa de la vivienda. Además, debe identificarse explícitamente en él al vendedor y al comprador, como también al inmueble. En este sentido, las cláusulas que deben figurar en él son:
- Datos personales de ambas partes: nombres y números de DNI del vendedor y el comprador.
- Datos e información del inmueble: referencia catastral, domicilio completo y superficie. También debe especificarse si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
- Precio del inmueble: monto total que el comprador deberá pagar por él.
- Importe de la señal entregada: al no estar regulado por la ley, no existe una suma fijo a entregar en un contrato de reserva, sino que depende del acuerdo al que lleguen el vendedor y el comprador. No obstante, siempre suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total del inmueble.
- Forma de pago: cómo abonará el comprador lo que resta del importe de la compraventa luego de entregada la señal.
- El reparto de gastos: cómo se distribuirán los gastos inherentes al proceso de compraventa entre el vendedor y el comprador.
- Fecha de firma del contrato de compraventa o la escritura pública: día límite para concretar la transacción.
- Cláusula de rescisión: se trata de una cláusula de carácter opcional que, en realidad no es habitual en los contratos de reserva. Es aquí donde deben determinarse las penalizaciones a asumir por cada parte en caso de que quieran rescindir el acuerdo.
¿En qué se diferencia del contrato de arras?
El contrato de arras, al igual que el de reserva, requiere de la firma de comprador y vendedor y también implica un compromiso entre ambas partes para finalmente concretar la operación de compraventa. Al firmarse, el comprador entrega una suma de dinero al vendedor que luego se restará del valor final del inmueble, sin embargo, en este caso, no se trata de una señal o entrada.
La primera diferencia sustancial con el contrato de reserva es que el contrato de arras sí está amparado por el Código Civil específicamente en sus artículos 1124, 1152, 1153, 1154 y 1454. Es decir, que ofrece más seguridad jurídica que el de reserva, que no cuenta con ningún tipo de regulación.
La otra diferencia es que el contrato de arras, al contar con esta validez legal, puede rescindirse con solo pagar la indemnización correspondiente. El contrato de reserva, en cambio, sólo puede ser rescindido si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, deberá intervenir un juez.
En este artículo te ofrecemos una guía completa acerca del contrato de arras.
¿Cuándo es conveniente entonces firmar un contrato de reserva de vivienda y cuándo no?
La realidad es que esta decisión depende de cada situación en particular. Si, por ejemplo, el potencial comprador está plenamente seguro de que va a adquirir la vivienda, sí es conveniente para él firmar un contrato de reserva. De esta manera, el vendedor no podrá seguir ofreciéndola a otras personas. A este último, por su parte, también le conviene este tipo de acuerdo, ya que, si está seguro de querer vender el inmueble a esa persona, sabe que con un contrato de reserva no habrá arrepentimiento de la otra parte.
En cambio, si el comprador no tiene la certeza de que podrá concretar la operación debido a que, por ejemplo, no obtuvo aún la financiación para ello, será mejor que no firme un contrato de reserva. Lo mismo ocurre si el vendedor no está seguro de querer cerrar la compraventa con esa persona y está dispuesto a seguir escuchando otras ofertas. En estas ocasiones lo mejor será, sin duda, celebrar un contrato de arras penitenciales. De esa forma, ambos tendrán la posibilidad de rescindir el acuerdo en caso de arrepentimiento.
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