Tanto el contrato de arras como el de reserva son acuerdos previos a la concreción de la venta de un inmueble. Ambos tienen como objetivo formalizar y garantizar el compromiso entre vendedor y comprador para que la compraventa llegue a buen puerto. Pero ¿cuáles son las diferencias entre el contrato de arras y el contrato de reserva? ¿Cuál de los dos es más conveniente firmar? En este artículo te contamos todo lo que debes saber.
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A la hora de realizar una compraventa inmobiliaria es necesario contar con una serie de documentos que serán necesarios a lo largo de todo el proceso. También se deben afrontar diferentes trámites obligatorios antes del momento final en el cual el vendedor le entrega las llaves del inmueble al comprador.
En este artículo hablaremos de los últimos pasos previos a la firma de la escritura pública de compraventa: la firma del contrato privado de reserva y la firma del contrato de arras. Si bien ambos tienen como fin asegurarle al comprador y al vendedor que hay intención de ambas partes de llegar al acuerdo final, hay algunas diferencias entre ambos documentos. A continuación te contamos cuáles son:
En este artículo encontrarás:
¿En qué consiste el contrato privado de reserva?
El contrato de reserva es un documento que le asegura al comprador que la propiedad no seguirá siendo mostrada a otros interesados, y al vendedor, que la intención de compra por parte del firmante es real. El comprador deberá abonar un monto de dinero, llamado señal o entrada, que posteriormente se restará del valor total de la vivienda.
Es importante aclarar que el contrato de reserva puede celebrarse incluso antes de adquirir viviendas que aún no se han construido, o que están construyéndose al momento de la firma. Cuando esto ocurre, el vendedor queda en obligación de terminar la obra con las características técnicas y de habitabilidad que corresponden.
Cláusulas del contrato de reserva
Estas son las cláusulas que suelen incluirse en los contratos de reserva:
- Nombre y datos personales: tanto del comprador como del vendedor.
- Descripción de la propiedad: su referencia catastral, domicilio completo y superficie del inmueble. También se especifica si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
- Importe de la señal o entrada: no existe una cantidad fija para un contrato de reserva. Siempre depende del acuerdo al que lleguen cada vendedor y cada comprador. Sin embargo, suele ser de entre un 1% y un 5% sobre el valor total de la vivienda.
- Forma de pago: aquí se establece cómo el comprador pagará lo que resta del importe de la compraventa. También cómo se repartirán los gastos entre el comprador y el vendedor.
- Formas de rescisión: aquí es donde se determinan las condiciones en caso de que se quiera rescindir el contrato. Es una cláusula opcional, la realidad es que no es habitual en los contratos de reserva.
¿En qué consiste el contrato de arras y cuáles son sus diferencias con el de reserva?
Ahora bien, el contrato de reserva puede no ser la mejor opción a la hora de llegar a un acuerdo entre vendedor y comprador. Allí es cuando entra en escena el contrato de arras. ¿De qué se trata este tipo de documento?
El contrato de arras, al igual que el de reserva, también requiere de la firma de comprador y vendedor y también implica un compromiso entre ambas partes para finalmente concretar la operación de compraventa. Al firmarse, el comprador entrega una suma de dinero al vendedor que luego se restará del valor final del inmueble, sin embargo, en este caso, no se trata de una señal o entrada.
La primera diferencia sustancial con el contrato de reserva es que el contrato de arras sí está amparado por el Código Civil. Es decir, que ofrece más seguridad jurídica que el de reserva, que no cuenta con ningún tipo de regulación.
La otra diferencia es que el contrato de arras, al contar con esta validez legal, puede rescindirse con solo pagar la indemnización correspondiente. El contrato de reserva, en cambio, sólo puede ser rescindido si esto fue especificado en alguna de sus cláusulas. De lo contrario, deberá intervenir un juez.
Cláusulas del contrato de arras
La información que se proporciona en el contrato de arras es similar a la que se deja asentada en el contrato de reserva, sin embargo, no es la misma:
- Nombre y datos personales: tanto del comprador como del vendedor.
- Descripción de la propiedad: su referencia catastral, domicilio completo y superficie del inmueble. También se especifica si posee otros anexos, como un garaje o un trastero.
- Precio: cuál es el valor total que se abonará por la vivienda.
- Importe del anticipo: se deja asentado el monto de dinero que se entrega por adelantado y que luego será restado del precio total.
- Plazo límite: se especifica el tiempo máximo para firmar la escritura pública de compraventa.
- Reparto de gastos: cómo se dividirán los gastos correspondientes entre comprador y vendedor.
Tipos de contratos de arras
Existen tres tipos de contratos de arras que pueden firmarse, cada uno de ellos con consecuencias diferentes en caso de que se produzca su incumplimiento:
- Contrato de arras confirmatorias: este tipo de contrato garantiza que la compraventa se concretará, se entiende como un anticipo. En caso de que una de las partes se eche atrás, la otra puede exigir, o bien el cumplimiento, o bien la resolución del contrato. En ambos casos, el arrepentido deberá abonar la indemnización correspondiente, si nos remitimos al artículo 1124 del Código Civil.
- Contrato de arras penales: este contrato permite exigir su cumplimiento y la indemnización correspondiente cuando una de las partes se niegue a cumplirlo. Está regulado por los artículos 1152 y 1153 del Código Civil.
- Contrato de arras penitenciales: este suele ser el contrato de arras más habitual en la compraventa de inmuebles de segunda mano. Lo que hace es facilitar que cualquiera de las partes pueda desistir de él, en referencia al artículo 1454 del Código Civil. En caso de que sea el comprador quien renuncia a la operación, perderá el anticipo entregado. Cuando es el vendedor quien no desea seguir adelante, debe devolver el doble del valor del anticipo al comprador. Este contrato sólo es aplicable cuando se remite al artículo 1154 del Código Civil.
¿Cuál es más conveniente? ¿El contrato de reserva o el contrato de arras, teniendo en cuenta sus diferencias?
Ya te mostramos las diferencias entre ambos: el contrato de arras implica mayor seguridad jurídica que el contrato de reserva, y también, mayor facilidad para rescindirlo en caso de arrepentimiento. Sin embargo, ¿es posible afirmar que es más conveniente firmar un contrato de arras y no un contrato de reserva?
Todo depende de cada situación en particular. Si el comprador se encuentra en plena seguridad de que va a adquirir la vivienda en cuestión, es mucho más conveniente para él firmar un contrato de reserva. Esta maniobra le asegurará al 100% que el vendedor no seguirá mostrando el inmueble a otras personas. En cambio, el contrato de arras, con su mayor facilidad para ser rescindido, puede significar un futuro arrepentimiento por parte del vendedor.
Por otro lado, si el comprador no tiene la certeza de poder o querer adquirir esa vivienda, tal vez le convenga firmar con el vendedor un contrato de arras. En ese caso, tendrá la posibilidad de rescindirlo si se arrepiente, si no consigue el dinero, entre otras eventualidades que puedan llegar a surgir.
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