Muchas personas eligen celebrar un contrato privado de compraventa cuando quieren cerrar la transacción de un bien inmueble. Sin embargo, es necesario tener en cuenta varias cuestiones acerca de él antes de firmarlo. ¿Es conveniente el contrato de compraventa a la hora de vender una vivienda? ¿Existen acuerdos previos a él? ¿Es suficiente para formalizar la operación o es conveniente seguir algunos pasos luego? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
El contrato privado de compraventa es muy utilizado, tanto en el intercambio de bienes muebles como en el de bienes inmuebles. Si bien, en teoría, alcanza para cerrar una venta, podría no ser la mejor opción en materia de seguridad jurídica. ¿Es necesario celebrar antes un contrato de arras o un contrato de reserva? ¿Es indispensable firmar luego una escritura pública de compraventa?
A continuación te contamos todo lo que debes saber acerca del contrato privado de compraventa al momento de vender una vivienda y cómo se relaciona con otros documentos. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de compraventa?
El contrato de compraventa es un documento mediante el cual una persona se compromete a entregar una cosa a otra persona, la cual asume la obligación de pagar un precio por ella. Se suele clasificar a estos contratos entre mercantiles y civiles.
En el caso de los bienes inmuebles, que es el que nos interesa aquí, el contrato de compraventa será siempre de tipo civil, que está regulado por el artículo 1445 del Código Civil. También será un documento de carácter privado, ya que ambas partes pueden firmarlo por su cuenta, sin la presencia ni la certificación de ningún funcionario público.
¿Cómo está regulado por la ley?
El contrato privado de compraventa de bienes inmuebles, como ya adelantamos, está regulado por el Código Civil español. Mientras que sus artículos 1445 a 1450 hacen referencia a la naturaleza y forma de este documento, el artículo 1500 establece las obligaciones del comprador:
El comprador está obligado a pagar el precio de la cosa vendida en el tiempo y lugar fijado por el contrato.
Si no se hubieren fijado, deberá hacerse el pago en el tiempo y lugar en que se haga la entrega de la cosa vendida.
Por su parte, el artículo 1461 establece las obligaciones del vendedor:
El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.
¿Cuáles son sus principales características?
El contrato de compraventa se caracteriza principalmente por ser:
- Principal: ya que existe por sí mismo, sin necesidad de que haya otro contrato.
- Bilateral: porque establece obligaciones recíprocas para ambos firmantes.
- Oneroso: debido a que existe un precio de por medio y ventajas económicas para ambas partes.
- Traslativo de dominio: ya que, además de efectuar la entrega de una cosa determinada, también produce la transmisión de su propiedad.
- Consensual: porque requiere de un acuerdo explícito entre dos personas que establecen su compromiso de entregar la cosa determinada a cambio de un precio.
Otras de las cualidades que posee son las siguientes:
- Permite la libertad de forma: al tratarse de un acuerdo de tipo privado, la ley no exige que tenga una forma determinada. Es decir, no hay modelos de contrato de compraventa correctos o incorrectos. No obstante, sí hay condiciones esenciales para su validez que deben figurar en él. Más adelante veremos cuáles son.
- Regula la compraventa de bienes muebles o inmuebles únicamente: esto significa que no es posible constituir contratos de compraventa en relación a dinero o servicios.
- Implica que la entrega de la cosa sea pacífica: con su firma, el comprador se convierte en propietario y titular del bien apenas lo recibe.
¿Qué cláusulas debe incluir?
Como señalamos, el contrato de compraventa admite la libertad de forma pero debe cumplir con algunas condiciones esenciales para considerarse válido. En este sentido, mientras comprador y vendedor estén de acuerdo con las cláusulas que figuren en el documento, la firma podrá llevarse a cabo. Sin embargo, hay cierta información que no puede faltar.
Estas son las cláusulas que deberían aparecer en todo contrato de compraventa al vender una vivienda:
Identificación del comprador y el vendedor
En primer lugar, es indispensable que al inicio del contrato se deje en claro quiénes son ambos firmantes. Por esa razón es necesario especificar los datos personales más importantes del vendedor y el comprador. Esta información que debe figurar sobre ambos es: nombres completos, Documento Nacional de Identidad (DNI), domicilio en donde residen actualmente, etc.
En caso de que, en alguna de ambas partes implicadas exista un matrimonio enmarcado en el régimen de sociedad de gananciales, aunque cualquiera de los cónyuges pueda firmar el contrato, es recomendable que los dos lo hagan para evitar futuros inconvenientes.
Identificación de la vivienda
En esta cláusula deben incluirse los datos más importantes sobre el inmueble, a fines de identificarlo correctamente. Estos son:
- Referencia catastral y dimensiones del terreno, la construcción y sus utilitarios (expresadas en m²).
- Número de finca registral.
- Dirección y ubicación exactas.
- Descripción de la vivienda que coincida con la que figura en el Registro Público de la Propiedad.
- Situación arrendaticia, es decir, si la vivienda está ocupada o alquilada en ese momento.
- Deudas impositivas u otras cargas que posea la vivienda. Estas pueden ser justificadas mediante una nota simple o a través de un certificado registral.
- Instalaciones con las que cuenta y materiales con los que fue construida.
- Situación y estado de la finca.
Verificación de la titularidad sobre la vivienda
Es importante también que el vendedor aporte toda la información necesaria para acreditar que realmente es el propietario del inmueble y que está habilitado para transmitirlo. ¿De qué manera puede hacerlo? Adjuntando el mismo título de propiedad o una nota simple de la vivienda.
Precio de compraventa de la vivienda
Es indispensable que en el contrato figure con claridad cuál será el precio exacto a cambio del cual se entregará el inmueble al comprador. Este valor debe haber sido fijado previamente por el vendedor, pero también tiene que haber sido acordado con el comprador.
Por otro lado, en este apartado también debería especificarse la fecha en la que se efectuó o se efectuará el pago y la forma en la que se realizó o se realizará. A su vez también debe aclararse si se realizará un solo pago o varios.
Por último, si ambas partes firmaron con anterioridad un contrato de arras, también deberá quedar asentado en esta cláusula y habrá que especificar cuál fue el monto de la señal abonada.
Fecha de entrega de la vivienda
Aquí debería expresarse, precisamente, qué día el vendedor le brindará las llaves del inmueble al comprador. Esta entrega suele realizarse un tiempo más tarde a la firma del contrato por mantenimiento, reparaciones o en casos en los que la vivienda se encuentre todavía en proceso de construcción.
Impuestos y otros gastos a los que está sujeta la compraventa
En este apartado deberían especificarse todos los impuestos y gastos que deberán asumir, tanto el vendedor como el comprador, por la compraventa de la vivienda. Es importante aclarar que deben aparecer absolutamente todos estos montos, sin importar si algunos les corresponden a ambas partes en conjunto o si para algunos existen dudas respecto a quién los va a pagar. Lo importante es que quede una constancia de todos ellos.
Penalizaciones por incumplimiento del contrato
Por último, debe quedar especificado en el contrato cómo se penalizará a cada una de las partes implicadas en caso de que no cumplan con alguna o varias de las cláusulas que detallamos anteriormente o que hayan acordado el comprador y el vendedor.
En el caso del vendedor, la falta más habitual es que no haga entrega de la vivienda en la fecha acordada. Por parte del comprador, el incumplimiento más común es que no cumpla con el o los pagos en las fechas establecidas.
¿Qué documentos pueden firmarse antes del contrato de compraventa al vender una vivienda?
Cuando una persona pone en venta su vivienda y aparece un interesado en adquirirla es probable que ambas partes decidan formalizar algún tipo de acuerdo previo al contrato de compraventa. Los documentos que suelen firmarse en estos casos son el contrato de reserva o el contrato de arras. ¿De qué se trata cada uno de ellos?
Contrato de arras
El contrato de arras es aquel en donde vendedor y comprador acuerdan las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo la compraventa de la vivienda. Implica que el interesado en el inmueble entregue a su propietario una suma de dinero denominada señal, que luego se restará del precio total, con el fin de “reservarlo”.
Su principal característica es que está regulado por el Código Civil español, lo cual le imprime cierta seguridad jurídica, y que, en algunas ocasiones, admite la posibilidad de ser rescindido.
En este artículo te ofrecemos una guía completa sobre el contrato de arras.
Contrato de reserva
El contrato privado de reserva busca cumplir exactamente la misma función que el de arras: fijar las condiciones dentro de las cuales se llevará adelante la compraventa y que el comprador pueda “reservar” la vivienda mediante el pago de una señal.
Sin embargo, la diferencia con el caso anterior es que este documento no está regulado por la ley, lo cual disminuye su nivel de seguridad jurídica, ni tampoco admite, a menos que se lo especifique en alguna cláusula, la oportunidad de ser rescindido.
En este artículo te contamos más acerca de las diferencias entre contrato de arras y contrato de reserva y evaluamos cuándo es más beneficioso cada uno de ellos.
¿Conviene firmar un contrato de compraventa al vender una vivienda?
La firma de un contrato privado de compraventa no es obligatoria a la hora de vender una vivienda. Si bien puede ser útil para dejar en claro las condiciones de la transacción, tampoco es necesario celebrar uno siempre.
Existe un paso, sin embargo, que sí podemos considerar como imprescindible al momento de cerrar una operación de este tipo: la escritura pública de compraventa. Este documento, al ser firmado bajo la supervisión de un notario, dota a la transacción de mayor seguridad jurídica que un contrato de compraventa celebrado de forma privada.
¿Es posible celebrar un contrato de arras o un contrato de reserva y pasar directamente a la instancia de firma de la escritura pública? Sí, es posible. Por lo tanto, muchas veces vendedor y comprador podrán elegir saltearse el paso del contrato privado de compraventa.
De todas maneras, son muchos los vendedores y compradores que prefieren no firmar un acuerdo previo y, por eso, eligen celebrar un contrato privado de compraventa para luego elevarlo a escritura pública y así brindarle al trato la seguridad jurídica que merece. ¿Cómo proceder en esos casos?
Cómo elevar a escritura pública un contrato de compraventa al vender una vivienda
Para elevar un contrato privado de compraventa de una vivienda a escritura pública, como mencionamos, es necesario recurrir a la labor de un notario. En estos casos suele ser el comprador quien debe hacerse cargo de los gastos notariales que implica este trámite, por lo tanto, suele ser él quien elige al profesional encargado.
Una vez contratado el notario, ambas partes deben acudir a la notaría correspondiente para firmar la escritura pública. Allí, el notario se encargará de recabar la información que figura en el contrato de compraventa previamente celebrado para trasladar esa información a la escritura. Por esta razón, es muy importante que el contrato esté bien redactado y que no presente contradicciones.
No siempre existe la posibilidad de acudir a un profesional para que redacte este documento, por eso, puede ser útil recurrir a los modelos de contrato de compraventa que se encuentran online.
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