Contrato de arras: qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda

Cuando encuentras la vivienda ideal para comprar, es probable que desees asegurarte de que finalmente será tuya. Con este objetivo es que suelen celebrarse acuerdos previos antes del cierre de una compraventa inmobiliaria. El contrato de arras es uno de ellos. Si bien es muy común, muchos compradores presentan dudas con respecto a él. ¿Qué debes tener en cuenta si estás pensando en comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de arras? En este artículo te lo contamos.

El contrato de arras puede ser la mejor opción si estás seguro de querer seguir adelante con la compra de una vivienda. Sin embargo, antes de redactar y firmar uno, es muy importante conocer de qué se trata, cuáles son sus condiciones y qué recaudos tomar. A continuación te contamos todo lo que debes saber sobre este documento. ¡Sigue leyendo para enterarte!

¿Qué es un contrato de arras?

Un contrato de arras es un documento a través del cual el vendedor de un inmueble y su potencial comprador se comprometen a cerrar la compraventa. Una vez firmado por ambos, el propietario está obligado a entregar la vivienda a la otra parte bajo las condiciones pactadas y de no seguir mostrándolo a otros interesados. El comprador, por su lado, se compromete a adquirir la propiedad reservándola con el pago de una señal.

Se trata de un acuerdo totalmente opcional, es decir que tranquilamente se puede llevar adelante una compraventa inmobiliaria sin firmar un contrato de arras. Sin embargo, celebrarlo puede ser de gran utilidad, ya que incluye todos los términos acordados por el vendedor y el comprador para concretar la transacción. Por esta razón, es posible que luego el notario lo utilice para elaborar la escritura pública de compraventa. 

¿Qué debes tener en cuenta si vas a comprar una vivienda y quieres firmar un contrato de arras?

A continuación te contamos todos los aspectos que debes tener en cuenta si piensas comprar una vivienda y deseas firmar un contrato de arras.

Las diferencias del contrato de arras con el contrato de reserva

Muchas veces el contrato de arras es confundido con el de reserva. Sin embargo, a pesar de que ambos cumplen la misma función, que es la de reservar y quitar del mercado una vivienda mediante el pago de una señal, el contrato de reserva:

• No está regulado por el Código Civil, por lo tanto, reviste menor seguridad jurídica que el contrato de arras.
• No puede rescindirse sólo con el pago de una indemnización, como ocurre con algunos tipos de contratos de arras. Sólo es posible desistir de él si fue especificado en alguna de sus cláusulas, de lo contrario, debe intervenir la justicia.

Los tipos de contrato de arras que se pueden firmar para comprar una vivienda

Hay tres tipos de contratos de arras: penitenciales, confirmatorias y penales. Veamos de qué se trata cada uno.

Arras penitenciales

Admite la posibilidad de arrepentirse, ya que deja en claro las penalizaciones que debe asumir cada una de las partes si eso ocurre. Es la señal de reserva la que funciona como indemnización en estos casos. De esta manera, si es el comprador quien no cumple, este monto es retenido por la otra parte. En cambio, si el arrepentido es el vendedor, debe devolver esta suma por duplicado a la otra parte. Por esta razón, se recomienda firmarlo cuando no exista plena seguridad de querer cerrar la compraventa.

Arras confirmatorias

A diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica, ya que no las establece de forma clara. Por eso, la señal entregada por el comprador no funciona como indemnización si alguna de las partes se arrepiente. De producirse un incumplimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios, pero siempre asistiendo a la justicia. Por esta razón, se recomienda firmarlo cuando sí exista plena seguridad de querer cerrar la compraventa.

Arras penales

Se encuentra a medio camino entre el contrato de arras confirmatorias y el de arras penitenciales. Si bien no explicita la posibilidad de desistir de él, la señal de reserva sí funciona como indemnización en caso de arrepentimiento. Sin embargo, las penalizaciones que establece no hacen referencia únicamente a la señal. Además de la retención o devolución del dinero por duplicado, puede exigirse también la concreción de la compraventa. Se recomienda firmarlo cuando sí existe plena seguridad de querer concretar la compraventa.

Las cláusulas que todo contrato de arras debe incluir

Todos los contratos de arras deberían incluir las siguientes cláusulas:

• Los datos de ambas partes.
• Los datos de la vivienda.
• El precio del inmueble.
• La fecha de la firma.
• El monto de la señal.
• El reparto de gastos.
• La cláusula de penalización: varía según se trate de un contrato de arras penitenciales, confirmatorias o penales.

El monto de la señal que debes entregar al vendedor al firmar un contrato de arras para comprar una vivienda

El contrato de arras es un documento de tipo privado, por lo cual no existe un monto fijado por ley que el comprador deba entregar al vendedor para reservar una vivienda. Sin embargo, la señal en este tipo de acuerdos suele ser siempre de un 10% sobre el precio de venta del inmueble, pero puede variar según lo que se acuerde en cada caso particular. Por lo general, al momento de concretar la transacción, esta suma de dinero se descuenta del valor total de la propiedad.

Se trata del único coste que el contrato de arras tiene para el comprador, ya que, en caso de que se desee contratar a un profesional para redactarlo o haya una agencia inmobiliaria de por medio que se ocupe de ello, será siempre un gasto que correrá por cuenta del vendedor.

La importancia de contratar a un profesional para que redacte el contrato de arras

Si bien el contrato de arras también es un acuerdo de libre pacto y libre redacción, es decir, que no requiere de un profesional para ser confeccionado, siempre es recomendable contar con la ayuda de uno. Si el vendedor no accede o si por alguna otra razón esto no ocurre, será indispensable prestar mucha atención a la hora de formularlo. La realidad es que cualquier error u omisión puede ocasionar inconvenientes en el futuro.

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