La firma de un contrato de alquiler es indispensable para regular las relaciones entre propietarios e inquilinos y que todo salga de la mejor manera posible. Sin embargo, es necesario que este documento esté confeccionado de manera correcta y que ambas partes se comprometan a cumplirlo. En este artículo te contamos todo lo que debes saber acerca del contrato de alquiler, desde cómo redactarlo, según lo que prevé la ley, hasta cómo proceder durante su vigencia.
A la hora de alquilar un inmueble propio o de buscar una vivienda para rentar, las dudas que surgen son muchas y variadas. ¿A qué es necesario prestarle atención antes de poner la firma en un contrato de alquiler? ¿Cómo estar seguro de que más adelante no surgirán inconvenientes? En primer lugar, es necesario estar informado al respecto y saber que este tipo de acuerdos están regulados, principalmente, por el Código Civil español. Luego, por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), ya que lo que nos interesa es el alquiler de bienes inmuebles.
A continuación te mostramos qué características tiene un contrato de alquiler y qué datos y cláusulas deben ser incluidas en él. Luego, te contamos todo lo que debes saber respecto a tiempos de duración y prórrogas. Más adelante, también nos ocuparemos de cómo proceder ante un incumplimiento del contrato, entre ellos, un impago de la renta. Por último, te contamos qué modificaciones se introdujeron con la última reforma de la LAU. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué características tiene un contrato de alquiler?
Un contrato de alquiler o contrato de arrendamiento es aquel documento en el cual un propietario y un futuro inquilino formalizan un acuerdo. De esta manera, el primero cede al segundo la utilización y el disfrute de su bien inmueble por un determinado período de tiempo, a cambio de un pago. Se trata de un contrato:
- Consensual: porque requiere del consentimiento de ambas partes, sin tener que cumplir con más formalidades, salvo la de respetar la ley.
- Bilateral: porque intervienen únicamente una parte arrendadora y otra arrendataria. Esto no impide que pueda haber más de una persona que sea arrendadora y más de una persona que participe como arrendataria.
- Temporal: porque el uso y disfrute de la vivienda es transmitido por un período de tiempo determinado.
- Oneroso: porque implica que el arrendatario deba pagar un monto determinado al arrendador por el uso y disfrute de la vivienda.
¿Qué datos y cláusulas debe incluir?
Para que un contrato de alquiler pueda cumplir con su principal objetivo, que es el de regular el acuerdo entre propietario e inquilino, haciendo un equilibrio entre los derechos y las obligaciones de ambos, debe contar con ciertas características.
Por un lado, debe identificar de manera correcta a ambas partes implicadas y al inmueble en cuestión. Por el otro, debe dejar en claro todas las condiciones a las que estará sujeta la relación arrendador-arrendatario. De esta manera, mientras más explícito sea el contrato, menos inconvenientes podrán surgir en el futuro. También será más fácil para ambos reclamar ante un incumplimiento.
En este sentido, es altamente recomendable contar con la participación de un profesional, como un abogado, para que redacte y participe de la firma de dicho documento. Veamos qué datos y qué cláusulas son indispensables en un contrato de alquiler:
Identificación de ambos contratantes
Nombres, apellidos y Documento NacionaI de Identidad (DNI) de cada uno.
Datos de ubicación del bien inmueble
Calle, número, piso, etcétera.
Duración del contrato
En este apartado se debe especificar por cuántos años se extenderá el acuerdo. Cabe aclarar que la LAU establece un período de prórroga obligatoria de cinco años. Es decir que el inquilino puede exigir permanecer en la vivienda por este plazo, aunque el contrato refleje una duración inferior.
Renovación del contrato
Cuando el plazo de duración pactado es inferior a cinco años, la prórroga se produce de forma automática, a menos que el arrendatario manifieste con treinta días de anticipación su voluntad de no renovarlo. La única excepción a esta regla es que el arrendador puede exigir la vivienda para uso personal o de sus familiares cercanos, siempre y cuando esto conste en el contrato y haya transcurrido el primer año del mismo.
Desistimiento del contrato
Es posible para el arrendatario desistir del contrato cuando lo comunique al arrendador con treinta días de anticipación. Para ellos, deben haber transcurrido al menos seis meses desde su firma. Sin embargo, en estos casos el inquilino debe afrontar una penalización económica, cuyo monto debe estar especificado en este apartado.
Subarriendo
El arrendatario puede subarrendar una habitación de la vivienda sólo si lo informa debidamente al arrendador y este otorga su consentimiento. Esta posibilidad también debe ser especificada en el contrato.
Monto de la renta
Debe ser pactado entre ambas partes y puede ser actualizado al cumplirse cada año de contrato. Cabe aclarar que, en ningún caso, el incremento puede ser superior al determinado por el último Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado hasta el momento.
Fianza
Se trata de una garantía que el arrendatario debe abonar de manera obligatoria antes de ingresar a la vivienda. El importe de la misma no puede ser superior al de una mensualidad de renta y debe dejarse asentado también en este documento.
Distribución de gastos
En este apartado debe determinarse quién se encargará de abonar los gastos de la Comunidad, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las tasas de basura, entre otros. En caso de que no se especifique, todos estos gastos corresponderán al arrendador y el arrendatario sólo deberá ocuparse de los servicios básicos, como agua, gas y energía eléctrica.
Venta
Por último, también debe explicitarse en el contrato que, en caso de que el propietario venda el inmueble, el nuevo comprador deberá respetar los cinco años de duración del contrato que determina la ley.
¿De qué se trata el contrato de alquiler con opción a compra?
Antes de firmar un contrato de alquiler como el que describimos, es importante saber que también existe una opción muy beneficiosa para arrendador y arrendatario que debe tenerse en cuenta antes de confeccionar el documento. ¿De qué se trata?
Redactar y firmar un contrato de alquiler con opción a compra permite al inquilino habitar la vivienda bajo un régimen de arrendamiento durante determinado período de tiempo. Una vez que finaliza este lapso, la persona tiene derecho a adquirir el inmueble por un precio que haya acordado con el propietario. El beneficio radica en que a ese monto se le descuentan, parcial o totalmente, las cuotas de alquiler que el arrendatario haya abonado hasta ese momento.
Para acceder a este tipo de acuerdo será necesario, claramente, firmar un tipo de contrato bastante diferente al que describimos previamente. En este artículo te contamos todo lo que debes saber sobre el alquiler con opción a compra y qué cláusulas se deben incluir en el documento.
¿Qué garantías tiene obligación el inquilino de presentar y qué garantías opcionales puede exigir el propietario para firmar el contrato de alquiler?
Como mencionamos previamente, la fianza es una garantía, que consta de un monto de dinero equivalente al de una mensualidad de renta que el arrendatario debe entregar de manera obligatoria al iniciar el acuerdo. Es obligación también para el arrendador depositar este importe en en la oficina pública que corresponda según cada municipio.
Sin embargo, el propietario también cuenta con el derecho de exigir otras garantías adicionales, que le permitirán cubrirse ante futuros inconvenientes. Se trata de la presentación de nóminas o declaraciones de la renta más recientes, de un seguro de impago de alquiler, de un aval bancario, de un depósito diferente al de la fianza y de un fiador solidario que sea propietario de algún bien inmueble. En este artículo te contamos en detalle de qué se trata cada una de estas garantías.
¿Qué duración puede tener un contrato de alquiler y qué prórrogas pueden aplicarse?
Anteriormente hablamos de cómo la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determina los plazos mínimos por los que debe prolongarse cada contrato de alquiler celebrado en España. Veamos que ocurre en los acuerdos firmados con una duración inferior a cinco años, de plazo indeterminado o con una duración superior a los cinco años.
Contratos de alquiler inferiores a cinco años
Todos los contratos de alquiler con una duración inferior a cinco años serán forzosamente prorrogados hasta cumplir ese plazo, siempre y cuando el arrendatario lo desee. De lo contrario, puede cancelar la prórroga si avisa con un mes de anticipación al arrendador.
Una vez que dicha prórroga finaliza, la ley establece que es posible volver a extender el plazo, solo que esta vez dependerá de la voluntad del arrendador y será por una duración de tres años en vez de cinco. Cabe aclarar que esta prórroga se efectuará automáticamente si el propietario no expresa al inquilino su voluntad de no renovar con cuatro meses de antelación al vencimiento del contrato.
Contratos de alquiler de duración indeterminada
Cuando un contrato de alquiler no explicite el plazo por el cual se extenderá, la ley considerará para él una duración de un año. De esta manera, se aplicará la misma regla que para el caso anterior. Si el arrendatario lo desea, puede obtener una prórroga de cinco años. Una vez cumplido este plazo y si ambas partes buscan continuar con el acuerdo, este podrá prorrogarse hasta un máximo de tres años.
Contratos de alquiler superiores a cinco años
Por último, aquellos contratos de alquiler en donde se establezca una duración superior a los cinco años determinados por la ley, los mismos deben finalizar en la fecha señalada.
¿Qué ocurre cuando se produce la finalización del contrato de alquiler?
Una vez que se cumple la fecha de extinción del contrato de alquiler y ya se han aplicado todas las prórrogas posibles, el arrendador tiene la obligación de comunicar al arrendatario la resolución del contrato. Si no lo hace en un plazo de quince días desde el momento de la finalización, se da por hecho que hay tácita reconducción.
¿De qué se trata? La tácita reconducción está regulada por el artículo 1581 del Código Civil y permite al inquilino seguir haciendo uso y disfrute de la vivienda, incluso después de superado el período del contrato, de las prórrogas correspondiente y de los quince días posteriores a la finalización del acuerdo sin un aviso del propietario.
¿Qué ocurre cuando alguna de las dos partes no cumple con el contrato?
Las malas prácticas en los acuerdos de alquiler son frecuentes, tanto por parte del propietario, como por parte del inquilino. Sin embargo, muchas de ellas no incumplen únicamente el contrato de alquiler firmado, sino que también violan el Código Civil español o la ya citada Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Entre los incumplimientos más frecuentes por parte del arrendador están:
- Solicitar más de dos mensualidades como garantía.
- Impedir la prórroga del contrato de alquiler hasta los cinco años de duración.
- Disfrazar el alquiler residencial de alquiler turístico.
- Cometer abusos en el alquiler de viviendas protegidas.
Por su parte, los incumplimientos más cometidos por el inquilino son:
- No pagar la renta o los gastos correspondientes.
- Ocasionar daños o no contribuir al mantenimiento de la vivienda.
- Sustituir el pago del último mes de alquiler por la fianza.
- Marcharse antes de que finalice el contrato.
- Incluir a terceros como residentes permanentes en la vivienda.
En este artículo te contamos en profundidad cómo proceder legalmente ante cada una de estas faltas en los acuerdos de arrendamiento. A su vez, en este artículo nos ocupamos específicamente del incumplimiento más común entre inquilinos: el de no pagar la renta en tiempo y forma.
¿Qué modificaciones introdujo la última reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) respecto del contrato de alquiler?
Muchas de las reglamentaciones que fuimos mencionando a lo largo de este artículo fueron introducidas por el Real Decreto-Ley 7/2019, del 1 de marzo, aprobado hace ya más de dos años. Reiteramos alguna de las medidas que implica esta reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y te contamos qué otras se aplican desde ese entonces:
Plazos de prórroga
Se amplió el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres a cinco años. También se amplió la prórroga tácita de uno a tres años, cuando el arrendador y el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovar el contrato.
Incrementos de renta
El incremento de la renta anual pasó a estar ligado al Índice de Precios al Consumo (IPC), no pudiendo superar los montos determinados por el mismo.
Garantías adicionales
Se limitó el monto de las garantías adicionales, no pudiendo superar el equivalente a dos mensualidades de renta, a menos que se trate de contratos de larga duración.
Extinción del contrato
Para extinguir el contrato, una vez transcurridos los cinco años de prórroga, el arrendador debe comunicar al arrendatario su voluntad de no renovarlo con al menos cuatro meses de anticipación. Si es el inquilino quien desea finalizar la relación, debe hacerlo con dos meses de antelación.
Venta
Si el propietario vende la vivienda con un contrato de alquiler vigente, el comprador debe respetar los plazos y condiciones del mismo, esté el inmueble inscrito o no en el Registro de la Propiedad.
Obras de mejora
De haber acuerdo entre propietario e inquilino, será posible realizar obras de mejora en la vivienda sin necesidad de celebrar un nuevo contrato.
Gastos
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato quedarán a cargo del arrendador, siempre que este sea una persona jurídica.
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