Una de las dudas más frecuentes respecto a los arrendamientos es, qué ocurre con el contrato de alquiler de una vivienda cuando fallece el arrendador o el arrendatario. Por eso, desde Oi Real Estate, te explicaremos todo lo que necesitas saber sobre el asunto con el siguiente post, en donde despejamos todas las inquietudes. ¡Toma nota!
En este artículo encontrarás:
Existen determinadas situaciones que deseamos que no sucedan nunca, pero que, si ocurren, debemos estar preparados. Cuando existe un contrato de alquiler de vivienda, el fallecimiento del inquilino o del propietario puede despertar muchas inquietudes respecto de cómo proceder. Por eso, en este artículo te contamos qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos al respecto.
Contrato de alquiler de vivienda: ¿qué ocurre si muere el inquilino?
Según lo establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, frente a la muerte del arrendatario, el contrato de alquiler de la vivienda podrá subrogarse a determinadas personas. Veamos quiénes son.
¿Quiénes tienen derecho a la subrogación del contrato de alquiler?
Cónyuge o conviviente
En primer lugar, la subrogación del contrato de alquiler podría hacerse en beneficio de quien fuera el cónyuge del inquilino. Siempre y cuando viviera con él al momento del fallecimiento.
En segundo lugar, podría subrogarse a aquella persona que hubiera estado conviviendo con el arrendatario de forma permanente en “análoga relación de afectividad a la de cónyuge”. Si el fallecido y su conviviente tuvieran hijos en común, entonces la mera convivencia será suficiente para subrogar el contrato de alquiler de la vivienda. Pero, si no los tuvieran, habrá de demostrarse que la convivencia persistió durante, al menos, los últimos dos años anteriores al fallecimiento del inquilino.
Descendientes, ascendientes y hermanos del inquilino
En tercer lugar, podrán ser beneficiarios de la subrogación del contrato de alquiler los descendientes del inquilino que al momento de su fallecimiento estuvieran “sujetos a su tutela o patria potestad”. También podría aplicarse a aquellos casos en los que los hijos del fallecido hubieran convivido con él durante los últimos dos años.
En cuarto lugar, podrían ser beneficiarios también los ascendientes del inquilino que hubieran convivido con él durante los dos años previos a su fallecimiento. Es decir que el contrato de alquiler de la vivienda podría subrogarse a los padres del arrendador. Claro está, siempre que se cumpliera el tiempo de convivencia establecido.
En quinto lugar, podrían ser los hermanos del arrendatario los beneficiarios del contrato de arrendamiento. Aunque aquí también se aplica la cláusula que mencionábamos anteriormente. Pues deberán demostrar que han vivido con el fallecido durante los últimos dos años previos a su deceso.
Por último, también pueden ser beneficiarios de la subrogación del contrato de alquiler aquellas personas que sufran una minusvalía igual o superior al 65%. Siempre y cuando tengan una relación de parentesco de hasta tercer grado con el fallecido y hayan convivido con él durante los últimos dos años.
Si al momento del fallecimiento del arrendatario no existe ninguna de estas personas, el contrato de alquiler se dará por extinguido.
Aspectos a tener en cuenta luego del fallecimiento del inquilino
Todas las personas que hemos mencionado anteriormente deberán comunicar al propietario la muerte del inquilino en un plazo máximo de tres meses. Al hacerlo, tendrán que acompañar la notificación con el certificado de defunción. Además, deberán informarle al arrendador quién será el beneficiario de la subrogación y qué grado de parentesco conservaba con el inquilino fallecido. Cabe destacar que, para estos fines, se solicitará un documento que acredite el grado de parentesco.
Si ningún pariente notifica su intención de subrogar el alquiler dentro de los primeros tres meses, el contrato de arrendamiento se dará por extinguido.
Podría ocurrir también que el inquilino hubiera aceptado una cláusula de su contrato de alquiler en donde renunciara a la subrogación. Esta posibilidad se reduce a los contratos cuya duración fuera:
- Superior a cinco años, si el propietario es una persona física.
- Superior a siete años, si el propietario es una persona jurídica.
Si el inquilino fallecido hubiera firmado esta cláusula de renuncia a la subrogación, el contrato de alquiler de la vivienda quedaría extinguido luego de su fallecimiento.
Contrato de alquiler de vivienda: ¿qué ocurre si muere el arrendador?
Para determinar qué ocurre con el contrato de alquiler de la vivienda cuando muere el arrendador, deberemos responder a esta pregunta: ¿era propietario o usufructuario de la vivienda?
Si fuera usufructuario, el contrato de arrendamiento se dará por extinguido luego de su fallecimiento. Si fuera propietario, los herederos estarán obligados a continuar con el arrendamiento de la propiedad por el tiempo que le quede al contrato de alquiler. Ahora bien, sobre este último punto debemos diferenciar algunas cuestiones específicas. Dado que, frente a la muerte del propietario, podrían presentarse distintas situaciones. Veamos cuáles son.
Un heredero adquiere la propiedad del inmueble
En estos casos, tras la aceptación y la adjudicación de la herencia, el heredero pasará a ser el nuevo arrendador. Las cláusulas del contrato de alquiler de la vivienda, por su parte, se conservarán tal y como se firmaron al inicio de la relación contractual.
Si bien no es obligatorio notificar al inquilino sobre el cambio de propietario de la vivienda, sí es aconsejable hacerlo. Fundamentalmente, por una cuestión de cordialidad. Pero también a los efectos de que el inquilino conozca el nuevo domicilio o teléfono a donde habrá de dirigir todas las comunicaciones.
A un heredero le corresponde la nuda propiedad y a otro el usufructo
La situación de este tipo más común es que los hijos del arrendador hereden la nuda propiedad y su mujer, el usufructo. En estos casos, tras la aceptación y la adjudicación de la herencia, el nuevo arrendador será aquel que haya recibido el usufructo.
Con respecto al contrato de alquiler de la vivienda, las cláusulas también se conservarán tal y como se firmaron al inicio.
El arrendador muere sin dejar herederos
Si el propietario no tuviera ningún heredero, la vivienda pasará a pertenecerle al Estado. Por lo tanto, será este el nuevo arrendador. El inquilino estará obligado a seguir abonando la renta mensualmente, independientemente de que no sepa a quién entregársela. Si el pago se realizaba habitualmente por transferencia bancaria, deberá conservarse la misma metodología. Si, en cambio, el pago se hacía personalmente, la renta deberá pagarse a través de un giro postal.
En última instancia, es importante también realizar esta aclaración:
Si los sucesores desearan vender la propiedad, el inquilino tendrá derecho de adquisición preferente sobre la vivienda. Con la única excepción de que en el contrato se establezca lo contrario.
Esperamos haber resuelto todas tus dudas sobre el contrato de alquiler de vivienda y sobre las posibles consecuencias del fallecimiento del arrendador o del arrendatario.
Si tienes más inquietudes, ¡déjanoslas en comentarios! Si quieres vender o alquilar tu piso, no dudes en comunicarte con nosotros.
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