Contrato de alquiler con opción a compra

En este post aprenderás qué es, cómo funciona y las ventajas que presenta el contrato de alquiler con opción a compra. ¿Quieres saber de qué se trata? ¿Has pensado en realizar este procedimiento? ¡No te lo pierdas y continúa leyendo!

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra se caracteriza principalmente por una estabilización del precio de la vivienda que el arrendador está alquilando, ya que supone en el futuro la compra de la misma. Al ser una inversión a largo plazo representa un gran ahorro para los inquilinos. Este formato de contrato cuenta con ventajas y es una opción muy utilizada en la actualidad.

Incluso, cada vez son más las personas que hacen uso de este tipo de contrato de alquiler. Este incluye la compra y el arrendamiento de un inmueble. Es decir que podrás vivir alquilando mientras pagas la futura casa que te gustaría adquirir.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra funciona prácticamente como un contrato de alquiler normal, sin embargo el contrato de arrendamiento a su vez incluye dos subcontratos. Se lo conoce como contrato mixto o doble. Una de sus partes sería el alquiler del inmueble durante un tiempo estipulado y la otra, el contrato con la opción a compra del mismo.

Uno de ellos es básicamente un contrato de alquiler al uso, con todos los acuerdos de arrendamiento. El otro es el que determina todo lo relacionado con la opción a compra. Se refiere a: 

• Los plazos para ejercerla.
• El porcentaje de descuento que se hará en caso de pasar a compra.
• El acuerdo determinado.
• El precio de venta en el momento de firmar el contrato.
• Todo lo relacionado con el seguro adquirido.

De manera que podríamos decir que el alquiler con opción a compra es una opción de adquirir en un tiempo futuro relativamente corto el inmueble que en un primer lugar será solamente arrendado.

Los requisitos mínimos que debe tener

El alquiler con opción a compra es un contrato atípico, ya que no aparece expresamente regulado en el Código Civil. De todos modos, se encuentra aceptado y reconocido en el Reglamento Hipotecario y en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por ello, es sumamente importante que todas las condiciones queden bien especificadas en el documento legal.

Al ser un contrato mixto en él se reflejan claramente todas las condiciones relativas al arrendamiento y a la compra. A continuación te mostramos las cláusulas que deberían incluirse en el contrato de alquiler y en el de compraventa:

Contrato de alquiler

• Plazo durante el cual el inquilino podrá arrendar la vivienda.
• Plazo durante el cual el inquilino podrá ejercer su derecho a la compra.
• Monto mensual del alquiler.
• Responsabilidad sobre los gastos.

Contrato de compraventa:

• La voluntad del propietario de vender al arrendatario la vivienda si este se muestra interesado en su compra.
• Precio de venta de la vivienda.
• Porcentaje, ya sea fijo o variable por años, de las cuotas del alquiler realizadas hasta el momento de la compra, a descontar del precio de venta.
• Cantidad de la prima inicial a cargo del arrendatario por el derecho a la compra, si es que la hubiera.
• Modo y plazo para ejercer la opción a compra.

Beneficios de este tipo alquiler 

Como todo tipo de contrato que alberga más de una opción, el alquiler con derecho a compra tiene sus ventajas y sus desventajas y es necesario conocerlas. 

Entre los beneficios del alquiler con derecho a compra podemos encontrar los siguientes:

• Los gastos de alquiler. En cualquier caso también estaríamos pagando si no tuviésemos la opción a compra, se van acumulando a nuestro favor. De esta forma una ventaja de este tipo de contrato es que estaríamos “ahorrando” el dinero del alquiler al mismo tiempo que usamos la vivienda. También podríamos ir pagando en cuotas por el precio del alquiler, un inmueble que con el tiempo podría ser nuestra propiedad.
• El precio final de la vivienda es cada vez más bajo. Esto se debe a que estaremos pagando la cuota de alquiler. Además, en cualquier momento podemos completar la compra definitiva, la hipoteca o préstamo para la total adquisición del inmueble y será mucho más reducido. Algo inimaginable en el caso de un préstamo hipotecario completo.
• Es mucho más sencillo demostrar la credibilidad a la hora de pedir un préstamo ante una entidad bancaria.
• Siempre se estará en ventaja a la hora de comprar un  inmueble, en caso de que el propietario decida ponerla a la venta.
• Como el acuerdo está pactado, si suben los precios de las viviendas este se mantendrá congelado. Siempre en relación a los precios del mercado inmobiliario del momento de la firma del contrato.
• Un beneficio del propietario es que se asegura durante todos los meses el pago por arrendamiento. Si se diera el caso de que el inquilino no paga, la opción de compra desaparece.

Es una opción muy interesante, más aún teniendo en cuenta la situación actual y la imposibilidad para una persona con un sueldo medio de adquirir una vivienda. Esto último, sobre todo, se debe a que los precios de venta dentro del mercado inmobiliario son muy caros.

Factores y condiciones a tener en cuenta

Este tipo de contratos conlleva también unas condiciones, factores y desventajas donde marcamos las siguientes:

• El precio de compraventa será el mismo del momento de establecer el contrato. Lo que significa que si el valor de las viviendas bajan, se mantendrá el precio y se estará pagando una suma más elevada que la del mercado inmobiliario del momento. También puede ser un beneficio, en el caso de que los precios suban.
• Aunque no siempre es obligado, el propietario puede establecer una prima inicial por el derecho que ofrece para la opción a compra. En el caso de que el inquilino no ejerza el derecho a compra, se perderá la prima y las cuotas pagadas.
• Si el contrato de alquiler se prorroga, se perderá el derecho a compra que se establece inicialmente. Ya que, son 2 contratos distintos.
• Durante el tiempo que dure el contrato, una obligación del propietario es que debe mantener el contrato sin alquilar, ceder o vender el inmueble a terceros.

• El inquilino que haya firmado el contrato de alquiler con derecho a compra, tiene la exclusividad para la compra de la vivienda.
• El precio que se establece en el contrato no se puede modificar ni por el propietario, ni por el inquilino. Sin embargo, el precio del alquiler sí que puede variar siempre en función del IPC.
• Si el inquilino arrendatario se retrasa en el pago del alquiler por un tiempo superior a 2 meses, pierde el derecho a compra del contrato de alquiler.

El funcionamiento del contrato en temas fiscales

En cuanto a los temas fiscales, el alquiler con opción a compra está está sujeto a varias posibilidades. El primer caso es que si se hace el pago de la prima inicial establecida por el propietario este tiene que ser declarado. Pero el inquilino no podrá eximir el pago.

Además si en el contrato sólo se establece un precio y un plazo, el propietario tiene que declararlo y el inquilino podrá deducirse ese pago. Y cuando se realice el pago final de la compra, el propietario tendrá que declarar la ganancia de ese patrimonio.

Por otra parte, tanto las partes pagadas del alquiler como la opción de compra se pueden eximir del IRPF. Siempre en noción de adquisición de compra habitual.

¿Cómo debe ser el contrato de alquiler con opción a compra?

Este contrato incluye los apartados relacionados con ambos procesos en los subcontratos. Aquí se recogen los acuerdos entre ambas partes, así como la estipulación de los plazos a seguir. Sin embargo, existen diferentes ejemplos y modelos de contrato de alquiler con opción a compra y básicamente incluyen lo siguiente:

• Datos del arrendatario.
• Datos del arrendador o propietario.
• Ambos exponen su interés en la opción de alquiler con opción a compra.
• Plazos del contrato y posibilidad de prórroga del mismo.
• Cláusulas y datos legales que regulan la opción.
• Objeto, destino y uso del arrendamiento.
• La fianza, seguro y garantía.
• La renta convenida.
• Gastos.
• Opción a compra y plazos para ejecutar esta opción.
• Otros asuntos como prohibiciones y cláusulas impuestas por el propietario, siempre y cuando respeten la normativa vigente.
• Políticas de cancelación.
• Firma de ambas partes.

Aunque no es obligatorio, una vez el contrato cumpla todos los requisitos establecidos por ley, sea firmado por ambas partes y estén de acuerdo tanto el propietario como el inquilino, el contrato podrá inscribirse en el registro de propiedades.

Esperamos que este post sobre todo lo que necesitas saber del contrato de alquiler con opción a compra, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!

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