Para poder alquilar una vivienda es necesario realizar una serie de trámites para disfrutar del inmueble (alquilado) o arrendar un inmueble (propietario), para ello es necesario cumplimentar un contrato de arrendamiento, también conocido como contrato de alquiler, que recogerá todos los términos y acuerdos de ambos interesados.
Si no conoces mucho como funciona este tipo de contrato, las condiciones, cómo rellenar uno, qué debe incluir, las distintas duraciones y las fianzas y garantías; en Oi Realtor te resolvemos todas dudas a continuación.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es un contrato de alquiler o arrendamiento?
Un contrato de arrendamiento también conocido como contrato de alquiler, es un documento en el que el arrendador y arrendatario formalizan un acuerdo; en el que se cede la utilización y el disfrute de un inmueble por un determinado periodo de tiempo y a cambio de un pago.
Como sucede con cualquier otro tipo de contrato, el contrato de arrendamiento debe incluir un conjunto de características y condiciones que ambas partes deben tener en cuenta al momento de formalizarlo.
Duración del contrato de arrendamiento
Con la entrada en vigor del RDL 7/2019 ha habido algunos cambios legislativos a tener en cuenta. De manera que, todos los contratos a partir de la fecha (6 de marzo de 2019) deberán corregir y modificar las cláusulas y en especial la duración de los mismos en el momento de formular un contrato de cero o prorrogar. La ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos queda modificada en los plazos mínimos.
La duración es la que se establezca inicialmente por ambas partes, siendo de libre decisión. Sin embargo, hay diferencias entre un contrato de duración inferior a 5 años, plazo indeterminado o plazo superior a 5 años.
Contratos de arrendamiento inferiores a 5 años
Los contratos inferiores a 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (personas jurídicas): serán forzosamente prorrogados si el arrendatario lo desea. De manera que, el arrendatario, aunque no quiera deberá extender dicho contrato otros 5 años más (o 7 años para personas jurídicas).
Cuando se trate de un contrato de duración inferior a 5 años podrá prorrogarse anualmente hasta alcanzar los 5 años; pudiendo cancelar la prórroga en cualquier momento únicamente avisando con un mes de antelación al arrendador.
¿Y cuándo se vuelva a finalizar la prórroga de dicho contrato de alquiler? La ley establece que se podrá volver a prorrogar, pero esta vez de forma voluntaria por el arrendador, por una duración de 3 años más. Dicha prórroga se efectuará obligatoriamente, siempre que el propietario arrendador no haya avisado su voluntad de no renovarlo al inquilino con cuatro meses de antelación a la finalización del contrato de alquiler. O con dos meses de preaviso cuando sea el inquilino quien no quiera seguir con el contrato de alquiler.
Contratos de alquiler con plazo indeterminado
En los contratos con un plazo indeterminado se considerarán de 1 año, aplicándose la misma norma de la prórroga anual hasta los 5 años. Una vez se alcancen los 5 años y no haya habido voluntad de cancelar el contrato; se podrá prorrogar hasta un máximo de 3 años.
Contratos de alquiler superiores a 5 años
En los contratos que se establezca una duración superior a 5 años, se finalizará el arrendamiento en la fecha señalada en el contrato.
Finalización del contrato de alquiler más prórrogas
Una vez ha finalizado el arrendamiento de la vivienda durante el período establecido en el contrato y además se hubieran aplicado todas las prórrogas posibles; si el arrendador no le comunica la resolución del contrato, en el plazo de 15 días desde la finalización del mismo, se entiende que existe tácita reconducción.
El término tácita reconducción (tal y como establece el artículo 1581 del Código Civil); permite al inquilino seguir disfrutando de la vivienda/local después de haber superado el período del contrato más las prórrogas y 15 días de finalización del mismo sin aviso del propietario:
Por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario. Si el alquiler establecido era por renta mensual, el contrato se renovará por meses hasta que decidan ambas partes finalizarlo o renovarlo.
Opciones para inquilino y arrendador tras agotar las prórrogas
En España hay 2,43 millones de viviendas en alquiler, según el Consejo General de Economistas, y Cataluña y Madrid engloban casi dos terceras partes del total. Por eso, una de las preguntas más frecuentes en los despachos de abogados es sobre la duración del contrato de arrendamiento y, más en concreto, sobre las prórrogas.
La norma que regula el alquiler es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y establece que los firmantes gozan de libertad para determinar la duración del contrato de alquiler. No obstante, establece para los arrendamientos de vivienda un plazo mínimo de duración; tras última reforma de la ley ha sido ampliado de 3 a 5 años.
El arrendador deberá respetar el plazo acordado, siempre y cuando el inquilino cumpla con las obligaciones del contrato. No obstante, trascurridos los 6 primeros meses, el inquilino puede desistir anticipadamente del contrato. O llegado su vencimiento manifestar su intención de no renovarlo y para ello deberá comunicárselo así al arrendador con un plazo de antelación mínima de 30 días.
¿Qué pasa cuando finaliza el contrato?
Una vez que el contrato llegue a su fin, por haberse agotado el plazo mínimo de duración, pueden ocurrir varios supuestos:
- Ambas partes pueden resolver el contrato de alquiler: para ello el arrendador debe remitir con una antelación de cuatro meses comunicación de que se da por resuelto el arriendo. Y ello, con independencia de que en el contrato se haya pactado la resolución automática llegado su vencimiento. En caso de que sea el inquilino el que no quiera renovar el contrato, deberá de avisar al propietario con dos meses de antelación.
- Ambas partes desean prorrogar el contrato: si el arrendador no envía comunicación al inquilino, el contrato de alquiler se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años. El inquilino puede cancelar la prórroga avisando al arrendador con un mes de antelación a cualquiera de las prórrogas anuales.
El contrato de alquiler se encontrará en periodo de prórroga legal, si las partes no dicen nada al vencimiento de su plazo mínimo de duración. Trascurrido dicho periodo de prórroga legal de 3 años es posible que las partes sigan guardando silencio. En este caso, el contrato entra en tácita reconducción si el inquilino sigue viviendo en la casa.
La tácita reconducción es la nueva relación de arrendamiento que se origina entre el arrendador y el inquilino cuando termina el periodo de prórroga legal, es decir, nace un nuevo contrato. Este nuevo contrato será igual que el anterior, con las mismas cláusulas, excepto la de la duración: la renta será la misma, pero la duración viene establecida por ley.
Que dice la ley sobre las prorrogas
Según prevé el artículo 1566 del Código Civil, si al terminar el contrato el inquilino continúa quince días en la vivienda con el visto bueno del arrendador. La jurisprudencia considera que estamos entonces ante un nuevo contrato, cuya duración será anual, si el contrato firmado en su día fijó una renta anual, o mensual si la renta se estableció por meses, tal y como establece el artículo 1581 del Código Civil.
El propietario de la vivienda en este punto puede comunicar al inquilino su voluntad de dar por finalizado el contrato para impedir que se produzca sucesivamente (por años o meses) un nuevo contrato de arrendamiento. En caso de que el inquilino no quiera abandonar la casa, el casero puede plantear un desahucio por expiración del contrato.
El inquilino, por su parte, puede también anticiparse y plantearle a la propiedad la firma de un nuevo contrato de alquiler, renegociando todos sus términos. Para evitar que el arrendador le comunique de improviso que da por finalizado el arriendo que se encuentra en tácita reconducción.
